+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K erwirbt von V Eigentum an einem Hausgrundstück. V behält ein Wiederkaufsrecht für den Fall des Weiterverkaufes durch K. Der Anspruch wird durch eine Vormerkung gesichert. K veräußert das Hausgrundstück an G, was auch ins Grundbuch eingetragen wird. Daraufhin macht V von ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch und verlangt von K Rückauflassung. Obwohl G davon weiß, lässt er für € 500 den intakten Gartenzaun grün streichen, wodurch dieser an Wert gewinnt.

Einordnung des Falls

Anwendbarkeit der §§ 985 ff. analog

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 9 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. G hat Eigentum an dem Grundstück erworben.

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Ja!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. K und G haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). G wurde ins Grundbuch eingetragen. In diesem Zeitpunkt bestand auch die Einigung fort. K war auch verfügungsbefugt.

2. V kann von K Rückauflassung des Grundstücks verlangen.

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Genau, so ist das!

Die Vormerkung hat drei unterschiedliche Wirkungen: (1) Rangwirkung (§ 883 Abs. 3 BGB), (2) Sicherungswirkung (relative Unwirksamkeit vormerkungswidriger Verfügungen), (3) in bestimmten Fällen Vollwirkung (§ 106 InsO; § 884 BGB; § 48 ZVG). Die Verfügung des K an G ist gegenüber V relativ unwirksam, da hierdurch das durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch gefährdet wäre (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB - Sicherungswirkung). Aufgrund der relativen Unwirksamkeit der vormerkungswidrigen Verfügung ist für V nach wie vor K Eigentümer. Der Eigentumsübergang auf G ist V gegenüber unwirksam. V kann also von K die Rückauflassung verlangen.

3. Für das Streichen des Zaunes kommen grundsätzlich Ansprüche des G gegen V nach dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis in Betracht.

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Ja, in der Tat!

Das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 985 ff. BGB) regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümer und berechtigtem/unberechtigten Besitzer. Es enthält etwa den Herausgabeanspruch des Eigentümers, oder Ansprüche des Eigentümers auf Nutzungs-/Schadensersatz. Umgekehrt sind auch Ansprüche des Besitzers gegen den Eigentümer wegen getätigter Verwendungen auf die Sache denkbar. Die Ansprüche setzen voraus, dass eine Vindikationslage besteht, also eine Konstellation, bei der (1) ein Eigentümer einer Sache gegenüber einem (2) Besitzer, (3) der nicht zum Besitz berechtigt ist, einen Herausgabeanspruch in Bezug auf diese Sache hat (§§ 985, 986 BGB).

4. Die Regelungen aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis sind unmittelbar anwendbar.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Sämtliche Ansprüche aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis setzen das Bestehen einer Vindikationslage voraus, also eine Konstellation, bei der (1) ein Eigentümer einer Sache gegenüber einem (2) Besitzer, (3) der nicht zum Besitz berechtigt ist, einen Herausgabeanspruch in Bezug auf diese Sache hat (§§ 985, 986 BGB). V zwar ihr Wiederkaufsrecht ausgeübt. Bis zur Rückauflassung ist sie aber (noch) nicht Eigentümerin, weswegen es vorliegend bereits an einer entsprechenden Vindikationslage fehlt. Eine direkte Anwendung der Regelungen aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis scheidet somit aus.

5. Die Regelungen aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis sind analog anwendbar.

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Ja, in der Tat!

Eine Analogie setzt stets eine planwidrige Regelungslücke und vergleichbare Interessenlage voraus. Für das Verhältnis zwischen dem vormerkungswidrigen Erwerber (G) und dem Vormerkungsberechtigten (V) fehlt es an hinreichenden gesetzlichen Regelungen. Insofern liegt eine planwidrige Regelungslücke vor. Auch besteht eine vergleichbare Interessenlage, da eine vindikationsähnliche Lage vorliegt. Dies rechtfertigt sich aus dem Gedanken, dass der Grundstückserwerber im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten nur Buchbesitzer ist, da der Erwerb gegenüber dem Vormerkungsberechtigten relativ unwirksam ist. Die Pflicht des Erwerbers zur Herausgabe des Buchbesitzes ist daher vergleichbar mit der Herausgabepflicht des unberechtigten Besitzers aus § 985 BGB.

6. G kann von V Ersatz der Streichkosten von € 500 verlangen, wenn die Voraussetzungen der Verwendungsersatzansprüche nach § 994 ff. analog vorliegen.

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Ja!

Der Verwendungsersatzanspruch aus § 994 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 996 BGB setzt jeweils voraus: (1) Vindikationslage, (2) Vornahme einer notwendigen Verwendung (§ 994 Abs. 1 S. 1 BGB) bzw. nützlichen Verwendung (§ 996 BGB), (3) zu einem Zeitpunkt a) vor Rechtshängigkeit der Herausgabeklage aus § 985 BGB, (b) vor Eintritt der Bösgläubigkeit.

7. Die Kosten für das Streichen des Zaunes stellen notwendige Verwendungen im Sinne von § 994 Abs. 1 S. 1 BGB dar.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Verwendungen sind Aufwendungen (=freiwillige Vermögensopfer) des Besitzers auf die Sache, um diese für die weitere Nutzung in ihrem Bestand zu erhalten oder zu verbessern, oder ihre Zweckbestimmung zu ändern. Zu den Verwendungen zählen sowohl Sach-als auch Geldleistungen. Notwendige Verwendungen (§ 994 BGB) sind solche, die zur Erhaltung der Sache für ihren normalen Betrieb und zu ihrer normalen Bewirtschaftung erforderlich sind und die der Eigentümer durch die Vornahme des Besitzers erspart hat. Die Kosten für das Streichen des Zaunes waren Aufwendungen des G. Diese waren allerdings nicht notwendig, da der Zaun intakt war.

8. Die Kosten für das Streichen des Zaunes stellen nach Ansicht des BGH nützliche Verwendungen im Sinne von § 996 BGB dar.

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Ja, in der Tat!

Nützlich ist eine Verwendung auf eine Sache, die zwar nicht notwendig ist, aber ihren Wert objektiv erhöht oder ihre Gebrauchsfähigkeit steigert. Durch das Streichen wurde der Wert des Zaunes vorliegend erhöht. Nach einer in der Literatur vertretenen Ansicht (subjektive Bestimmung) ist auf die Nützlichkeit für den Eigentümer abzustellen, also darauf, welchen Nutzen der konkrete Eigentümer daraus ziehen kann.

9. G kann von V Ersatz der Streichkosten von € 500 aus § 996 BGB analog fordern.

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Nein!

Der Verwendungsersatzanspruch aus § 996 BGB setzt voraus : (1) Vindikationslage, (2) Vornahme einer nützlichen Verwendung, (3) zu einem Zeitpunkt a) vor Rechtshängigkeit der Herausgabeklage aus § 985 BGB, (b) vor Eintritt der Bösgläubigkeit. Es besteht eine vindikationsähnliche Lage. Bei dem Streichen des Zaunes handelt es sich auch um eine nützliche Verwendung. Da G Kenntnis von der Ausübung des Wiederkaufsrecht durch V hatte, durfte er seinem von K erlangten Besitzrecht nicht vertrauen, sondern war insoweit bösgläubig. Da er trotz dieses Wissens die Verwendung auf den Zaun tätigte, steht ihm kein Verwendungsersatzanspruch nach § 996 BGB zu. In Betracht kommen aber bereicherungsrechtliche Ansprüche nach §§ 812 ff. BGB. Dabei ist die Problematik der aufgedrängten Bereicherung zu berücksichtigen.

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