Folgen der unwirksamen Sicherungsabrede (Formnichtigkeit des Sicherungsvertrages) bei Hypothek

Zivilrecht

Kreditsicherungsrecht

Unwirksamkeit des Sicherungsvertrages

24. November 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

S kauft von G schriftlich ein Grundstücks am Bodensee. Zur Sicherheit bestellt S dem G eine Hypothek an einem Grundstück in der Eifel. Als S später die Auflassung des gekauften Grundstücks verlangt, hat G es sich anders überlegt. G beruft sich auf die Formnichtigkeit des Kaufvertrages.

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Einordnung des Falls

Folgen der unwirksamen Sicherungsabrede (Formnichtigkeit des Sicherungsvertrages) bei Hypothek

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ist der Kaufvertrag formwirksam zustande gekommen?

Nein!

Zur Wirksamkeit von Verträgen, die die Verpflichtung zur Übereignung oder zum Erwerb eines Grundstücks enthalten, ist eine notariellen Beurkundung erforderlich (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Wird eine gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, so ist der Vertrag nichtig (§ 125 S. 1 BGB). S und G haben den Kaufvertrag nicht notariell beurkunden lassen, obwohl dieser die Verpflichtung zur Grundstücksübereignung beinhaltet. Der Kaufvertrag ist nichtig.

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2. Die Entstehung der Hypothek ist unabhängig von dem Bestand der Kaufpreisforderung.

Nein, das ist nicht der Fall!

Die Hypothek ist eine akzessorische Sicherheit. Akzessorietät bedeutet, dass das Entstehen, das Erlöschen, der Umfang und die Durchsetzbarkeit des Sicherungsrechts von der gesicherten Hauptforderung abhängig ist. Dies hat zur Konsequenz, dass keine Rechte aus der Sicherheit hergeleitet werden können, wenn die gesicherte Forderung nicht besteht.Die Hypothek wurde zur Absicherung der Kaufpreisforderung (gesicherte Hauptforderung) bestellt. Da die Kaufpreisforderung nicht besteht, sind die Entstehungsvoraussetzungen Hypothek nicht erfüllt.

3. Die Bestellung und Eintragung der Hypothek ins Grundbuch hat überhaupt keine Rechtsfolgen (§ 1163 Abs. 1 BGB).

Nein, das trifft nicht zu!

Ist die Forderung, für welche die Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung gelangt, so steht die Hypothek dem Eigentümer zu (§ 1163 Abs. 1 BGB). Vereinigt sich die Hypothek mit dem Eigentum in einer Person, ohne dass dem Eigentümer auch die Forderung zusteht, so verwandelt sich die Hypothek in eine Grundschuld (§ 1177 Abs. 1 S. 1 BGB). Da die Forderung nicht entstanden ist, ist durch die Eintragung der Hypothek eine Eigentümerhypothek (§ 1163 Abs. 1 BGB) entstanden. Da auch S keine wirksame Forderung zustand, hat sich diese in eine Eigentümergrundschuld (§ 1177 Abs. 1 S. 1 BGB) umgewandelt.

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Fundstellen

Hemmer/Wüst/Tyroller, Kreditsicherungsrecht, 14. A. 2020, Rn. 154

Braun/Schultheiß, JuS 2013, 871

MüKoBGB/Lieder, 3.A. 2023, § 1113 Rn. 38.

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1. Ist der Kaufvertrag formwirksam zustande gekommen?

2. Die Entstehung der Hypothek ist unabhängig von dem Bestand der Kaufpreisforderung.

3. Die Bestellung und Eintragung der Hypothek ins Grundbuch hat überhaupt keine Rechtsfolgen (§ 1163 Abs. 1 BGB).

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