+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
S kauft bei G eine Straßenwalze. Um die Forderung abzusichern, bestellt S dem G eine Hypothek an ihrem Grundstück. Später veräußert S ihr belastetes Grundstück an E. Sie vereinbaren, dass E gegen eine Reduzierung des Kaufpreises S‘ Zahlungsverpflichtung gegenüber G übernehmen soll. G lehnt dies ab. Daraufhin zahlt S selbst an G.
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Einordnung des Falls
Kauf eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks als Erfüllungsübernahme - ursprüngliche Schuldner zahlt
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Konnte S ihre Zahlungsverpflichtung gegenüber G an E abtreten (§ 398 BGB)?
Nein!
Bei einer Abtretung wechseln die Gläubiger des Schuldners. Die Schuldübernahme (§§ 414ff. BGB) ist das Gegenstück zur Abtretung. Der Gläubiger bleibt gleich. Es kommt zu einem Wechsel der Schuldner. Während ein Dritter (Übernehmer) an die Stelle des Schuldners tritt, wird der Schuldner selbst frei. Voraussetzung einer wirksamen Schuldübernahme (§§ 414ff. BGB) ist
(1) die Verpflichtung des Schuldners gegenüber den Gläubiger.
(2) Die Übernahme muss in einem Übernahmevertrag vereinbart werden.
(3) Die Übernahme ist durch den Gläubiger zu genehmigen. Gläubiger G bleibt gleich, sodass eine Abtretung ausscheidet. Es kommt allenfalls eine Schuldübernahme durch E in Betracht.
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2. Durch die zwischen S und E vereinbarte Schuldübernahme ist E neue Schuldnerin des G geworden (§ 415 Abs. 1 BGB).
Nein, das ist nicht der Fall!
Voraussetzung einer wirksamen Schuldübernahme (§§ 414ff. BGB) ist
(1) die Verpflichtung des Schuldners gegenüber den Gläubiger.
(2) Die Übernahme muss in einem Übernahmevertrag vereinbart werden.
(3) Die Übernahme ist durch den Gläubiger zu genehmigen. Hier hat G die Schuldübernahme durch E nicht genehmigt. Es fand somit keine Schuldübernahme statt. Da es keine Anhaltspunkte für einen gutgläubigen lastenfreien Grundstückserwerb gibt, ist davon auszugehen, dass E mit dem Eigentum am Grundstück auch die Belastung (Hypothek) übernommen hat.
3. E war allerdings gegenüber S dennoch verpflichtet, die Schuld der S gegenüber G zu erfüllen (§ 415 Abs. 3 BGB).
Ja, in der Tat!
Ist eine Schuldübernahme an der Genehmigung des Gläubigers gescheitert, bestimmt § 415 Abs. 3 BGB, dass sich der (versuchte) Übernehmer im Zweifel trotzdem verpflichtet hat, die fremde Schuld des Schuldners gegenüber dem Gläubiger zu begleichen (sog. Erfüllungsübernahme, § 329 BGB). Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass sich E verpflichten wollte, Gläubiger G zu befriedigen, ohne selbst die Schuld zu übernehmen (vgl. § 329 BGB). S hätte also, obwohl sie noch persönliche Schuldnerin des G ist, von E Zahlung an G verlangen können.
4. Aufgrund der Zahlung der S ging die Hypothek an Es Grundstück nunmehr auf S über (§ 1164 BGB).
Ja!
Befriedigt der persönliche Schuldner den Gläubiger, geht im Grundsatz die Hypothek auf ihn über. Der Übergang der Hypothek ist allerdings höhenmäßig beschränkt durch das Innenverhältnis zwischen persönlichem Schuldner und SIcherungsgeber (§ 1164 Abs. 1 S. 1 BGB: „insoweit“). S hat G befriedigt. Im Innenverhältnis sollte ohnehin E die Schuld der S übernehmen. Deshalb geht die Hypothek in voller Höhe auf S über. Der zuvor kennengelernte § 1143 BGB ist hier nicht einschlägig. Zwar ist Voraussetzung, dass – so wie es hier der Fall ist – persönlicher Schuldner und Grundstückseigentümer personenverschieden sind. Allerdings zahlt bei § 1143 BGB der Eigentümer und nicht der persönliche Schuldner.
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