Schema: Zweiterwerb der Hypothek
1. März 2026
8 Kommentare
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Wie prüfst Du den Zweiterwerb der Hypothek?
Einigung über Abtretung der Forderung, §§ 1154 Abs. 1, 3, 398 BGB
Bei der Briefhypothek ist Schriftform erforderlich (§ 1154 Abs. 1 S. 1 BGB), allerdings kann diese dadurch ersetzt werden, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen wird (§ 1154 Abs. 2 BGB). Bei der Buchhypothek ist sie formlos möglich (§ 1154 Abs. 3 BGB, aber Eintragung der Abtretung im Grundbuch erforderlich, siehe unten).
Briefübergabe/Eintragung im Grundbuch, § 1154 BGB
Für die Briefhypothek ist die Briefübergabe Voraussetzung, § 1154 Abs. 1 S. 1 BGB. Für die Buchhypothek ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich, § 1154 Abs. 3 BGB, § 873 BGB).
Berechtigung hinsichtlich der Forderung
Gegebenenfalls wird Erwerb der Forderung fingiert (§§ 1138, 892 BGB)
Berechtigung bezüglich der Hypothek
Gegebenenfalls gutgläubiger Erwerb (§§ 185 Abs. 1, 878 bzw. 892 BGB)
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
chuck lawris
9.2.2022, 08:55:03
Den Unterschied zwischen III. und IV. also zw gutGlaub-Erwerb nach 892 und 1138 habe ich
jetztnicht gerallt. Wieso besteht hier ein Unterschied? Man könnte es doch alles unter 892 packen...?
Danke für Eure Antwort im Voraus :)
Vojtech
10.2.2022, 00:23:07
Nr. III ist etwas unpräzise formuliert. Nach §§ 1138,
892 BGBerwirbt man die Forderung nicht. Es wird lediglich
das Bestehen der Forderung insoweit fingiert, als es zur Übertragung der Hypothek erforderlich ist. Bei der Hypothek ist § 892 direkt anwendbar, bei der Forderung nur entsprechend in Ansehung der Hypothek (aber es kommt trotzdem zu keinem gutgl. Erwerb der Forderung!) Der Erwerber muss sowohl bzgl. der Forderung als auch der Hypothek gutgläubig sein. Im Ergebnis hast du eine
forderungsentkleidete Hypothek✌🏼
Max
24.1.2026, 16:38:37
Servus, ist der §
892 BGBbzgl. der Berechtigung der Hypothek im
Zweiterwerbwirklich direkt anzuwenden? Für mich käme ausschließlich eine analoge Anwendung in Betracht. Schließlich verlangt §
892 BGBda
s Vorliegen eines Rechtsgeschäfts im Sinne eines
Verkehrsgeschäfts. Aufgrund der Akzessorietät der Hypothek zu der zugrunde liegenden Forderung, ist eine analoge Anwendung des §
892 BGBgerechtfertigt. Auch wenn die Lösung im Ergebnis identisch ist, stellt sich die Frage bzgl. der Herleitung des Ergebnisses :)
Foxxy
24.1.2026, 16:39:56
Kurzantwort:
Ja, bzgl. der Berechtigung an der Hypothek wird §
892 BGBim
Zweiterwerbgrundsätzlich direkt angewendet. Die Akzessorietät rechtfertigt keine Analogie. Für die gesicherte Forderung greift der Verkehrsschutz nicht unmittelbar über § 892, sondern über
§ 1138 BGB, der den öffentlichen Glauben des Grundbuchs auf die Forderung erstreckt. Begründung: - Die Hypothek ist ein dingliches Grundstücksrecht; ihr
Zweiterwerbberuht auf einem Rechtsgeschäft und erfordert (jedenfalls bei der Buchhypothek) die Eintragung (§ 1154 Abs. 3 i.V.m. §
873 BGB).
Damit sind die
Tatbestandsvoraussetzungen des §
892 BGBfür die Hypothek selbst erfüllt – direkte Anwendung. - Für die Forderung fehlt es an grundbuchmäßiger
Publizität; deshalb wird deren Erwerb bzw. Bestehen nur kraft
§ 1138 BGBfingiert (Verknüpfung mit § 892). Hinweis zur
Briefhypothek: Ohne Eintragung ist §
892 BGBfür den Erwerb der Hypothek nicht einschlägig; der Verkehrsschutz läuft hier über die briefrechtliche
Publizität(insb. Briefbesitz). Wird die Eintragung als Schriftformersatz nach § 1154 Abs. 2 BGB gewählt, greift § 892 wieder direkt. §
878 BGBsichert zudem den Rechtserwerb in der Zwischenzeit zwischen Einigung/Antrag und Eintragung. Prüfungsschema
Zweiterwerb der Hypothek: - Einigung über die Abtretung der Forderung (§§ 398,
1154 BGB);
Briefhypothek: Schriftform, ersatzweise Eintragung (§ 1154 Abs. 1, 2); Buchhypothek: formfrei, aber Eintragung (§ 1154 Abs. 3, § 873). -
Publizität: Briefübergabe (
Briefhypothek) bzw. Eintragung im Grundbuch. - Berechtigung an der Forderung; sonst Fiktion über §§ 1138,
892 BGB. - Berechtigung an der Hypothek; sonst
gutgläubiger Erwerbüber §
892 BGB(bzw. § 878), wie oben differenziert.