Gutgläubiger, lastenfreier Zweiterwerb einer Vormerkung

Zivilrecht

Examensrelevante Rechtsprechung ZR

Sachenrecht

2. April 2025

30 Kommentare

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

E verkauft ihr Grundstück an B. Zugunsten von B wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Zur Eigentumsübertragung kommt es nie. 2014 verkauft E das Grundstück an Z, ebenfalls gesichert mit einer Auflassungsvormerkung. Anfang Mai 2017 wird Bs Vormerkung fälschlich aus dem Grundbuch gelöscht. Mitte Mai 2017 verkauft Z das Grundstück an K und überträgt K ihre Vormerkung. Im Juni 2017 lässt B gegen die Löschung ihrer Vormerkung einen Widerspruch eintragen. Im März 2018 wird K als Eigentümer eingetragen.

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Einordnung des Falls

Gutgläubiger, lastenfreier Zweiterwerb einer Vormerkung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 17 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat gegen B einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs im Grundbuch aus § 894 BGB.

Nein, das trifft nicht zu!

Fallen die wirkliche, materielle Rechtslage und die im Grundbuch verlautete Rechtslage auseinander, so gewährt der § 894 BGB dem wahren Berechtigten einen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gegen den Buchberechtigten. § 894 BGB setzt aber voraus, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs „in Ansehung eines Rechts an einem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 BGB bezeichneten Art” besteht. Ein Widerspruch (§ 899 BGB) ist kein Grundstücksrecht oder Recht daran. Auch ist es möglich, trotz eingetragenen Widerspruchs über das Grundstück zu verfügen, sodass es sich rechtlich nicht um eine Verfügungsbeschränkungen nach §§ 892 Abs. 1, 894 BGB handelt. Die direkte Anwendung des § 894 BGB ist vorliegend ausgeschlossen. Der Anspruch aus § 894 BGB ist ein spezieller Fall des Eigentumsstörungsanspruchs aus § 1004 BGB.

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2. Wird die Zustimmung zur Löschung eines Widerspruchs im Grundbuch begehrt, ist jedoch § 894 BGB analog anwendbar.

Ja!

Eine Analogie setzt (1) eine planwidrige Regelungslücke und (2) eine vergleichbare Interessenlage voraus. Das Gesetz stellt dem wahren Berechtigten keinen Anspruch auf Abgabe der nach § 19 GBO erforderlichen Zustimmung zur Löschung eines materiell-rechtlich nicht bestehenden Widerspruchs zur Verfügung. Diese Regelungslücke ist planwidrig. Auch die Interessenlage ist vergleichbar, da schon der bloße Umstand, dass ein Widerspruch eingetragen ist, potentielle Erwerber abschrecken könnte. Zumindest faktisch wirkt der Widerspruch also wie eine Verfügungsbeschränkung.Der Anspruch aus § 894 BGB setzt voraus: I. Unrichtigkeit des Grundbuchs II. Richtiger Anspruchsberechtigter III. Richtiger Anspruchsgegner

3. Für einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung nach § 894 BGB analog müsste der zugunsten des B eingetragene Widerspruch materiell unrichtig sein.

Genau, so ist das!

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn eine Divergenz zwischen formeller und materieller Grundbuchlage besteht. Eingetragen ist ein Widerspruch (§ 899 BGB) gegen die Löschung von Bs Vormerkung. Ein Widerspruch ist materiell unrichtig, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 899 Abs. 1 BGB wegfallen oder von Anfang an keinen Bestand hatten. Der Widerspruch gegen die Löschung der Vormerkung ist also unrichtig, wenn die Löschung mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt, die Vormerkung also materiell-rechtlich nicht (mehr) besteht.

4. Ist Bs Vormerkung durch die Löschung aus dem Grundbuch materiell-rechtlich erloschen?

Nein, das trifft nicht zu!

Die Vormerkung des B zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs wurde fälschlicherweise aus dem Grundbuch gelöscht. Eine Vormerkung wird durch bloße Löschung jedoch nicht materiell-rechtlich unwirksam, sondern hat weiter Bestand. Je nach Sachverhaltsgestaltung müsste noch geprüft werden, ob B die Vormerkung überhaupt wirksam erworben hat.

5. Die Vormerkung könnte aber erloschen sein, wenn K das Grundstück gutgläubig, lastenfrei erworben hat (§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB (analog)).

Ja!

Nach § 892 Abs. 1 S. 1 BGB gilt der Grundbuchinhalt als richtig. Die Norm regelt so inzident den gutgläubigen lastenfreien Grundstückserwerb. Der Erwerber darf grundsätzlich auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs vertrauen. Soweit ein eingetragenes Recht aus dem Grundbuch gelöscht ist, wird vermutet, dass das Recht nicht besteht (§ 891 Abs. 2 BGB). Die gesetzliche Vermutung bezieht sich dem Wortlaut nach zwar nur auf eintragungsfähige dingliche Rechten und die Vormerkung ist nach h.M. kein solches dingliches Recht. Die gesetzliche Vermutung aus § 891 Abs. 2 BGB wird aber analog auf die Vormerkung angewendet, da sie aufgrund ihrer dinglichen Wirkung einem Grundstücksrecht ähnelt. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 Abs. 1 S.1 BGB) gilt also auch hierfür. Geprüft werden muss vorliegend also, ob K lastenfrei Eigentum an dem Grundstück erworben hat, was zur Folge hätte, dass die zugunsten des B bestehende Vormerkung auch materiell erloschen ist.

6. Ist ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen, so entkräftet dieser die Richtigkeitsvermutung des § 892 BGB.

Genau, so ist das!

Zweck eines Widerspruchs (§ 899 BGB) ist, einen endgültigen Rechtsverlust zu verhindern. Eingetragen erhält der Widerspruch daher das Recht, für das er eingetragen ist. Er schließt einen Grundstückserwerb kraft öffentlichen Glaubens nach § 892 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 Alt. 1 BGB aus. Zudem verhindert er auch eine Buchersitzung, Wegersitzung oder eine Verjährung des eingetragenen Rechts. Er ist jedoch weder eine Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 892 Abs. 1 S. 2 BGB noch blockiert er das Grundbuch.

7. Sofern K vor Eintragung des Widerspruchs wirksam eine (lastenfreie) Vormerkung erworben hat, bleibt der Widerspruch für ihn hinsichtlich des Grundstückserwerbs ohne Bedeutung.

Ja, in der Tat!

Der Erwerb kraft öffentlichen Glaubens kann durch Bösgläubigkeit oder die Eintragung eines Widerspruchs verhindert werden. Maßgeblich für den Widerspruch ist grundsätzlich die Buchlage bei der Vollendung des Rechtserwerbs. Für den Fall des Erwerbs in Erfüllung eines Anspruchs, der bereits vor Eintragung des Widerspruchs durch eine Vormerkung gesichert war, ist jedoch analog § 883 Abs. 2 S. 1 BGB der Widerspruch unbeachtlich und damit ausnahmsweise die Buchlage bei Eintragung der Vormerkung maßgebend.Vorliegend erfolgte der Antrag auf Eigentumsübertragung und die Eintragung durch K erst nach Eintragung des Widerspruchs. Sofern K zuvor aber bereits eine (lastenfreie) Vormerkung nach § 883 BGB erworben hätte, würde sich der nachträglich eingetragene Widerspruch analog § 883 Abs. 2 S. 1 BGB nicht durchsetzen. Es ist daher inzident zu prüfen, ob K vor Eintragung des Widerspruchs wirksam eine (unbelastete) Vormerkung von Z erworben hat. Mehr zur analogen Anwendung des § 883 Abs. 2 S. 1 BGB auf den Widerspruch hier.

8. Z hat zunächst von E eine wirksame Vormerkung erlangt.

Ja!

Der Erwerb einer Vormerkung (§ 883ff. BGB) setzt voraus: (1) Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs, § 883 Abs. 1 BGB. (2) Bewilligung der Vormerkung, (3) Berechtigung des Bewilligenden, (4) Eintragung ins Grundbuch, §§ 883, 885 BGB. Der Anspruch auf Eigentumsverschaffung zwischen Z und E (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB) ist ein sicherungsfähiger Anspruch. Die Vormerkung wurde von E als Berechtigter bewilligt. Die Vormerkung wurde auch eingetragen. Z hat eine wirksame Vormerkung erhalten.

9. Hätte Zs Vormerkung ihn selbst gegenüber einem möglichen Eigentumserwerb des B schützen können?

Nein, das ist nicht der Fall!

Eine vormerkungswidrige Verfügung ist dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Jedoch stehen auch Auflassungsvormerkungen untereinander in einem Rangverhältnis, das sich nach § 879 BGB aus der Reihenfolge ihrer Eintragungen ergibt. Sofern B eine vorrangige Vormerkung hatte, schützt Zs Vormerkung ihn daher nicht vor einem Eigentumserwerb des B. Da im Zeitpunkt der Eintragung von Zs Vormerkung zugunsten des B bereits eine Vormerkung bestellt und eingetragen war, ist Zs Vormerkung nachrangig und schützt ihn nicht. Somit hat er lediglich eine „belastete“ Vormerkung erlangt. Auch der allgemein anerkannte gutgläubige (lastenfreie) Ersterwerb der Vormerkung (einen Fall dazu findest du hier) scheidet vorliegend aus, da Z in Hinblick auf Bs eingetragene, noch nicht gelöschte Vormerkung nicht gutgläubig im Sinne von § 892 BGB war. Zu diesem Zeitpunkt war Bs Vormerkung noch im Grundbuch eingetragen.

10. Um die Vormerkung an K zu übertragen, konnte Z dem K die Vormerkung selbstständig abtreten.

Nein, das trifft nicht zu!

Wegen der strengen Akzessorietät kann eine Vormerkung nicht selbstständig abgetreten werden, sondern nur mit der Forderung übergehen. Die Übertragung geschieht deshalb durch formlose Abtretung des gesicherten Anspruchs nach § 398 S. 1 BGB. Die Vormerkung folgt dann kraft Gesetzes dem Anspruch nach § 401 Abs. 1 BGB analog „außerhalb des Grundbuchs”. Eine selbstständige Abtretung der Vormerkung scheidet somit aus. Z hat mit K aber einen Abtretungsvertrag (§ 398 BGB) geschlossen und ihre Forderung abgetreten. Mit der Abtretung geht auch die Vormerkung über (§ 401 BGB analog). Z war auch zur Übertragung der Vormerkung berechtigt. Zur Frage, ob die an K übertragene Vormerkung weiterhin nachrangig gegenüber Bs Vormerkung ist („belastete Vormerkung”), muss deshalb an dieser Stelle der gutgläubige (lastenfreie) Zweiterwerb geprüft werden. ‌

11. In der Literatur ist ein gutgläubiger (lastenfreier) Zweiterwerb einer Vormerkung allgemein anerkannt.

Nein!

§ 892 BGB regelt den Erwerb kraft öffentlichen Glaubens im Grundstücksrecht. Die Vormerkung ist jedoch kein dingliches Recht, wie durch § 892 Abs. 1 S. 1 BGB vorausgesetzt. Nach der h.L. ist ein gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung auch nicht durch eine analoge Anwendung des § 892 BGB möglich. § 892 BGB schütze nur den rechtsgeschäftlichen Erwerb und sei im Fall des gesetzlichen Forderungsübergangs (§ 401 BGB) nicht anwendbar. Zudem verstoße ein gutgläubiger Zweiterwerb gegen den sachenrechtlichen Publizitätsgrundsatz, da der Vormerkungserwerb außerhalb des Grundbuchs vollzogen würde. Nach dieser Ansicht konnte K keine „unbelastete” Vormerkung erwerben, die wiederum für einen lastenfreien Eigentumserwerb nötig ist. Im klassischen Fall des gutgläubigen Zweiterwerbs, ist der Ersterwerb gänzlich unwirksam. Vorliegend war der Ersterwerb zwar wirksam, jedoch handelt es sich um eine zweitrangige und damit „belastete“ Vormerkung.

12. Nach der Rechtsprechung ist der gutgläubige, lastenfreie Zweiterwerb einer Vormerkung möglich.

Genau, so ist das!

Wenn der zu sichernde Anspruch tatsächlich besteht, hält der BGH den § 892 BGB analog für anwendbar und erkennt so den gutgläubigen, lastenfreien Zweiterwerb der Vormerkung an. Bezüglich der vergleichbaren Interessenlage hebt der BGH hervor, dass die Vormerkung einem dinglichen Recht sehr ähnlich sei. Insbesondere bewirke sie die relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen (§ 883 Abs. 2 BGB). Zudem sei der gutgläubige Erwerber, der auf den durch die Eintragung hervorgerufenen Rechtsschein vertraut, schutzbedürftig. Schließlich handele es sich bei der Übertragung des Anspruchs und dem Übergang der Vormerkung zumindest bei funktioneller Betrachtung um einen rechtsgeschäftlichen Vorgang(RdNr. 27ff.). Unstreitig ist aber, dass ein gutgläubiger Zweiterwerb dann ausscheidet, wenn die abgetretene Forderung nicht existiert.

13. Folgt man der Rechtsprechung, hat K daher die Vormerkung von Z gutgläubig lastenfrei erworben.

Ja, in der Tat!

BGH: Wenn sogar eine nichtbestehende Vormerkung vom Zweiterwerber gutgläubig erworben werden kann, müsse dies erst recht für eine zwar bestehende, aber belastete Vormerkung gelten (RdNr. 24). Das Grundbuch gelte insoweit nach § 892 Abs. 1 S. 1 BGB analog auch bezüglich des eingetragenen Rangs der Vormerkung als richtig (RdNr. 27). K wusste nichts von der vorrangigen, fälschlicherweise gelöschten Vormerkung zugunsten Bs. Bei Erwerb der Vormerkung war zudem noch kein Widerspruch eingetragen. Daher konnte K die Vormerkung der Z gutgläubig lastenfrei erwerben. Der BGH hat sich in seiner Begründung eines Erst-Recht-Schlusses bedient. Dieser kommt häufig als Unterfall der teleologischen Auslegung vor und hat zwei Varianten. Vorliegend schliesst der BGH vom Größeren auf das Kleinere (sog. argumentum a maiore ad minus). Die verschiedenen Argumente zum gutläubigen Zweiterwerb kannst Du dir hier nochmal in Ruhe anschauen.

14. Der eingetragene Widerspruch ist unrichtig.

Ja, in der Tat!

Durch die Vormerkung konnte K lastenfrei Eigentum am Grundstück erlangen. Dadurch ist die Vormerkung zugunsten B erloschen. Die formelle Rechtslage (gelöschte Vormerkung) stimmte also mit der materiellen Lage überein. Der Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs ist nunmehr falsch und führt zu einer Unrichtigkeit des Grundbuchs. Im Originalfall hat E nach Eintragung des Widerspruchs mit Ermächtigung von K an Z übereignet, bevor Z schließlich an K übereignete. Zu thematisieren war zusätzlich, ob Zs Bösgläubigkeit Ks lastenfreien Grundstückserwerbs verhindert. Dies verneinte der BGH: Es sei allein entscheidend, welche Wirkung die Vormerkung zugunsten des Anspruchsgläubigers (= K) im Zeitpunkt der Erfüllung hatte (RdNr. 35ff).

15. Ist K tauglicher Anspruchsberechtigter eines Anspruchs nach § 894 BGB analog?

Ja!

Anspruchsberechtigt nach § 894 BGB (analog) ist derjenige, dessen Recht nicht bzw. nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist. K hat nach §§ 873, 925 BGB von E Eigentum an dem Grundstück erhalten. Sein Eigentum ist von dem eingetragenen Widerspruch und der faktischen Verfügungsbeschränkung belastet. Damit ist er tauglicher Anspruchssteller nach § 894 BGB analog. Den Aufbau der Prüfung von § 894 BGB in diesem Fall kannst Du hier wiederholen.

16. B ist tauglicher Anspruchsgegner nach § 894 BGB analog.

Genau, so ist das!

Tauglicher Anspruchsgegner des § 894 BGB (analog) ist derjenige, auf dessen Bewilligung (§ 19 GBO) es ankommt. Gegen die Löschung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des B ist ein Widerspruch (§ 899 BGB) im Grundbuch eingetragen. Mithin ist B Betroffener und es kommt auf seine Bewilligung nach § 19 GBO an. Im Originalfall war zudem ein Amtswiderspruch (§ 53 Abs. 1 S. 1 GBO) eingetragen. Auch bei einem Amtswiderspruch komme es aber auf die Bewilligung desjenigen an, dessen wahres Recht der Widerspruch schützen soll (RdNr. 8ff.). B wäre daher auch bezüglich eines Amtswiderspruchs richtiger Anspruchsgegner im Rahmen von § 894 BGB (analog).

17. K hat gegen B einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs aus § 894 BGB analog.

Ja, in der Tat!

Durch den falsch eingetragenen Widerspruch ist das Grundbuch unrichtig. Dadurch ist K als Eigentümer belastet. Ihm steht gegen B als tauglichen Anspruchsgegner der Anspruch aus § 894 BGB analog zu. Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH seine Entscheidung aus 1957 zum gutgläubigen Zweiterwerb einer Vormerkung. Der Fall ist durch den komplexen Sachverhalt sehr anspruchsvoll und bietet durch die Behandlung sachenrechtlicher Klassiker viele Anknüpfungspunkte für eine Examensklausur.

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Fundstellen

BGH 12/9/2022 , V ZR 91/21 , BeckRS 2022, 40727

Omlor, Sachenrecht: Gutgläubiger „lastenfreier" Zweiterwerb der Vormerkung, JuS 2023, 461

Schrader, Gutgläubiger lastenfreier Zweiterwerb einer Vormerkung, JA 2023, 778

BGH, Urt. v. 21.06.1957 - V ZB 6/57 = BGHZ 25, 16 = NJW 1957, 1229

BGH, Urt. v. 31.10.1968 - V ZR 117/67 = NJW 1969, 93 (analoge Anwendung des § 894 BGB auf Löschung eines Widerspruchs)

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

MAN

many

1.2.2024, 11:07:16

Die Frage bzgl. der Übertragung der Forderung finde ivh etwas irreführend. Für mich erschien es so, als wäre danach gefragt worden, ob K selbständig, also ohne Zustimmung eines anderen o.ä. die

Gutgläubiger, lastenfreier Zweiterwerb einer Vormerkung

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 17 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat gegen B einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs im Grundbuch aus § 894 BGB.

2. Wird die Zustimmung zur Löschung eines Widerspruchs im Grundbuch begehrt, ist jedoch § 894 BGB analog anwendbar.

3. Für einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung nach § 894 BGB analog müsste der zugunsten des B eingetragene Widerspruch materiell unrichtig sein.

4. Ist Bs Vormerkung durch die Löschung aus dem Grundbuch materiell-rechtlich erloschen?

5. Die Vormerkung könnte aber erloschen sein, wenn K das Grundstück gutgläubig, lastenfrei erworben hat (§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB (analog)).

6. Ist ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen, so entkräftet dieser die Richtigkeitsvermutung des § 892 BGB.

7. Sofern K vor Eintragung des Widerspruchs wirksam eine (lastenfreie) Vormerkung erworben hat, bleibt der Widerspruch für ihn hinsichtlich des Grundstückserwerbs ohne Bedeutung.

8. Z hat zunächst von E eine wirksame Vormerkung erlangt.

9. Hätte Zs Vormerkung ihn selbst gegenüber einem möglichen Eigentumserwerb des B schützen können?

10. Um die Vormerkung an K zu übertragen, konnte Z dem K die Vormerkung selbstständig abtreten.

11. In der Literatur ist ein gutgläubiger (lastenfreier) Zweiterwerb einer Vormerkung allgemein anerkannt.

12. Nach der Rechtsprechung ist der gutgläubige, lastenfreie Zweiterwerb einer Vormerkung möglich.

13. Folgt man der Rechtsprechung, hat K daher die Vormerkung von Z gutgläubig lastenfrei erworben.

14. Der eingetragene Widerspruch ist unrichtig.

15. Ist K tauglicher Anspruchsberechtigter eines Anspruchs nach § 894 BGB analog?

16. B ist tauglicher Anspruchsgegner nach § 894 BGB analog.

17. K hat gegen B einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs aus § 894 BGB analog.

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