Verjährung bei vertragswidrigem Mietgebrauch (Wohnen in Anwaltskanzlei)

Zivilrecht

Examensrelevante Rechtsprechung ZR

Mietrecht

3. Juni 2025

10 Kommentare

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Anwalt M mietet von V Büroräume. Ab 2010 wohnt M auch in den Räumen. V weiß davon. Mietvertraglich war ausschließlich die Gewerbenutzung vereinbart. 2016 fordert V M auf, die Wohnnutzung zu unterlassen. M macht Verjährung geltend, woraufhin V klagt.

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Einordnung des Falls

Verjährung bei vertragswidrigem Mietgebrauch (Wohnen in Anwaltskanzlei)

Dieser Fall lief bereits im 1./2. Juristischen Staatsexamen in folgenden Kampagnen

Examenstreffer Hessen 2022

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 9 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Anspruchsgrundlage für die Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung der Räume ist § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB.

Nein!

§ 1004 Abs. 1 S. 2 BGB müsste anwendbar sein. Dies ist nicht der Fall, wenn eine speziellere Vorschrift einschlägig ist. Im Mietrecht statuiert § 541 BGB einen speziellen Unterlassungsanspruch. Danach kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verlangen. Somit wird der allgemeine Unterlassungsanspruch des § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB durch den spezielleren Anspruch des § 541 BGB verdrängt (lex specialis derogat legi generali). Der § 541 BGB verdrängt § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB unabhängig davon, ob es sich um einen Unterlassungsanspruch im Wohnraum oder Gewerberaum handelt. Dies folgt aus der systematischen Stellung des § 541 BGB im 1. Untertitel „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“.

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2. Die Voraussetzungen für die Entstehung eines Anspruchs aus § 541 BGB sind vorliegend erfüllt.

Genau, so ist das!

§ 541 BGB setzt voraus, dass (1) der Mieter die Mietsache vertragswidrig gebraucht und (2) diesen vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fortsetzt. M nutzt die Räume zu Wohnzwecken, obwohl M und V eine rein gewerbliche Nutzung zum Betrieb eines Anwaltsbüros vereinbart hatten. M gebraucht die Mietsache somit vertragswidrig. V hat M auch fruchtlos zur Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung aufgefordert und ihn damit abgemahnt.

3. Vs Anspruch aus § 541 BGB könnte durch Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB erloschen sein.

Nein, das trifft nicht zu!

Ansprüche erlöschen grundsätzlich nicht durch Verjährung, sondern werden (lediglich) nicht durchsetzbar. Denn um die Leistung verweigern zu können, muss der Schuldner die Einrede der Verjährung erheben. Tut er das nicht, wird er zur Leistung verurteilt. Führ Dir immer vor Augen, ob Du es mit einem Anspruch im Sinne des Gesetzes zu tun hast. Nur Ansprüche unterliegen der Verjährung. § 194 Abs. 1 BGB bestimmt: „Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), unterliegt der Verjährung.“

4. Der Anspruch könnte nicht durchsetzbar sein. Dies setzt voraus, dass M die Einrede der Verjährung erhoben hat und die Verjährungsfrist abgelaufen ist.

Ja!

Leistungs- und Unterlassungsansprüche unterliegen der Verjährung (§ 194 Abs. 1 BGB). Die Verjährung tritt mit Ablauf der Verjährungsfrist ein. Ab diesem Zeitpunkt hat der Schuldner gemäß § 214 Abs. 1 BGB das Recht, die Leistung (bzw. das Unterlassen) dauerhaft zu verweigern.

5. Der Unterlassungsanspruch des § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB).

Genau, so ist das!

Für den mietrechtlichen Unterlassungsanspruch ist keine besondere Verjährungsfrist einschlägig. Somit greift die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB.

6. Bei einem Unterlassungsanspruch beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Schuldner der Unterlassungspflicht zuwidergehandelt hat und der Gläubiger die Umstände und den Schuldner kennt oder kennen müsste.

Ja, in der Tat!

Der Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist erfordert ein objektives und ein subjektives Element. Objektiv muss grundsätzlich gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB der Anspruch entstanden sein. Da ein Unterlassungsanspruch jedoch bereits besteht, bevor der Gläubiger einen Anlass oder eine Möglichkeit hat, gegen den Verpflichteten vorzugehen, wird hier gemäß § 199 Abs. 5 BGB nicht auf die Anspruchsentstehung, sondern auf die Zuwiderhandlung abgestellt (Ellenberger, in: Palandt, 79.A.2020, § 199 RdNr. 23). Subjektiv ist sowohl bei Leistungs- als auch Unterlassungsansprüchen die Kenntnis oder das Kennenmüssen von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erforderlich (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Ausführungen dienen Deinem Verständnis. In der Klausur musst Du dies regelmäßig nicht so ausführlich darstellen. Pass aber bei Unterlassungsansprüchen auf, den richtigen Zeitpunkt zu bestimmen.

7. Der Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften sprechen dafür, dass der Anspruch aus § 541 BGB während der vertragswidrigen Nutzung verjährt.

Nein!

Die Verjährungsvorschriften dienen dem öffentlichen Interesse an Rechtsfrieden sowie dem Schuldnerschutz (BGH NJW 1995, 252, 253). Der Schuldner soll vor einer (unbegründeten) Inanspruchnahme geschützt werden, da sich seine Beweisposition durch den Zeitablauf häufig verschlechtert. Vorliegend ist Anknüpfungspunkt des Unterlassungsanspruchs ein gegenwärtiges vertragswidriges Verhalten des M. Der Zweck der Verjährung, den Schuldner hinsichtlich weit in der Vergangenheit liegender Vorgänge zu schützen, greift nicht. Ließe man die Verjährung zu, wäre M zudem nicht nur vor einer Inanspruchnahme geschützt, er könnte vielmehr einseitig das Mietverhältnis von einer gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung umgestalten. Das ist nicht Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften (BGH NJW 2019, 1062, 1063).

8. Da zwischen Ms erstmaliger Wohnnutzung und Vs Klageerhebung 6 Jahre verstrichen sind, kann M die Unterlassung gemäß § 214 Abs. 1 BGB verweigern. Er kann somit weiterhin vertragswidrig in dem Anwaltsbüro wohnen.

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Unterlassungsanspruch gemäß § 541 BGB verjährt nicht, solange der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache andauert. Denn es handelt sich bei der Verpflichtung zum vertragsgemäßen Gebrauch um eine Dauerverpflichtung des Mieters. Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens ist deswegen nicht die Aufnahme, sondern die Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung. M hat die vertragswidrige Nutzung auch noch zum Zeitpunkt von Vs Klage aufrechterhalten. Der BGH entscheidet hier erstmals die umstrittene Frage, ob der Anspruch aus § 541 BGB während des laufenden Mietverhältnisses bei andauerndem vertragswidrigen Gebrauch verjährt. Er schließt sich mit der Entscheidung der herrschenden Meinung an.

9. Der Unterlassungsanspruch des V ist allerdings verwirkt, da er M über einen so langen Zeitraum in den Gewerberäumen hat wohnen lassen.

Nein, das trifft nicht zu!

Voraussetzung einer Verwirkung ist, dass der Berechtigte einen Anspruch über längere Zeit nicht geltend gemacht hat (Zeitmoment) und der Verpflichtete berechtigterweise darauf vertraut, dass dieser auch in Zukunft nicht mehr geltend gemacht wird (Umstandsmoment). BGH: Ein bloßes Unterlassen der Geltendmachung des Anspruchs kann für sich genommen noch kein berechtigtes Vertrauen des Schuldners auslösen (NJW 2019, 1062, 1064). V hat Ms Nutzung der Mietsache zum Wohnen lediglich passiv geduldet. Dieser bloße Zeitablauf reicht für ein berechtigtes Vertrauen des M, dass V auch zukünftig von der Geltendmachung seines Unterlassungsanspruchs absehen wird, nicht aus. Der Anspruch ist mithin nicht verwirkt.

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Fundstellen

BGH 12/19/2018 , XII ZR 5/18 , NJW 2019, 1062; RÜ 2019, 213

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Dominik

15.2.2022, 18:47:29

Examenstreffer Hessen

Lukas_Mengestu

15.2.2022, 19:19:18

Vielen Dank für den Hinweis, Dominik!

QUIG

QuiGonTim

10.3.2024, 11:48:59

Liebes Jurafuchs-Team, vielen Dank für die tolle Aufbereitung und ein Kompliment für die witzige Zeichnung. Bei mir sind zwei Fragen offen geblieben (1) Ist die Wirkung der Entscheidung auf die Fälle § 541 BGB begrenzt oder lassen sich daraus Grundsätze für andere Unterlassungsansprüche innerhalb von Dauer

schuld

verhältnissen ableiten? (2) Gibt es für die

Verwirkung

einen Anknüpfungspunkt im Gesetz?

PP2

Pp2

20.8.2024, 09:26:55

242 bgb ist Anknüpfungspunkt für die

Verwirkung

JC1909

jc1909

20.11.2024, 10:51:39

Verstehe ich das richtig, dass U-Ansprüche also nie verjähren können? Anknüpfungspunkt ist ja immer ein gegenwärtiges Verhalten, sonst bräuchte man keinen U-Anspruch…

kithorx

21.1.2025, 10:28:20

Das würde mich auch näher interrssieren. Deine Frage ist auch verwandt mit der vorangegangenen von @[QuiGonTim](133054).

Major Tom(as)

11.2.2025, 18:48:27

Nett gemacht mit der Schlafmütze und Zahnpasta :)

Linne Hempel

27.3.2025, 18:28:17

Hallo Major Tom(as), vielen Dank für dein Lob! Deine positive Rückmeldung motiviert uns, weiterhin unser Bestes zu geben. Beste Grüße, Linne_Karlotta_, für das Jurafuchs-Team

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 9 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Anspruchsgrundlage für die Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung der Räume ist § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB.

2. Die Voraussetzungen für die Entstehung eines Anspruchs aus § 541 BGB sind vorliegend erfüllt.

3. Vs Anspruch aus § 541 BGB könnte durch Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB erloschen sein.

4. Der Anspruch könnte nicht durchsetzbar sein. Dies setzt voraus, dass M die Einrede der Verjährung erhoben hat und die Verjährungsfrist abgelaufen ist.

5. Der Unterlassungsanspruch des § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB).

6. Bei einem Unterlassungsanspruch beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Schuldner der Unterlassungspflicht zuwidergehandelt hat und der Gläubiger die Umstände und den Schuldner kennt oder kennen müsste.

7. Der Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften sprechen dafür, dass der Anspruch aus § 541 BGB während der vertragswidrigen Nutzung verjährt.

8. Da zwischen Ms erstmaliger Wohnnutzung und Vs Klageerhebung 6 Jahre verstrichen sind, kann M die Unterlassung gemäß § 214 Abs. 1 BGB verweigern. Er kann somit weiterhin vertragswidrig in dem Anwaltsbüro wohnen.

9. Der Unterlassungsanspruch des V ist allerdings verwirkt, da er M über einen so langen Zeitraum in den Gewerberäumen hat wohnen lassen.

Fundstellen

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