+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

Jurastudent M wohnt während seines Studiums zur Miete auf unbestimmte Zeit in einer Wohnung der Vermieterin V. Kurz nachdem die Bauoligarchin B alle Eigentumsobjekte der V aufgekauft hat, verlangt sie von M die Herausgabe der Wohnung.

Einordnung des Falls

Erstreckung auf Rechtsnachfolger (§ 566 BGB)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. B ist Eigentümerin und M ist Besitzer der Wohnung.

Diese Rechtsfrage lösen 97,9 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Genau, so ist das!

B ist durch Auflassung und Eintragung Eigentümerin der Immobilie geworden (§§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB). M hat bezüglich der Wohnung einen natürlichen Besitzwillen und die tatsächliche Sachherrschaft.

2. Das Besitzrecht des M aus dem Mietverhältnis mit V gilt gegenüber jedermann.

Diese Rechtsfrage lösen 61,9 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das trifft nicht zu!

Es wird zwischen absoluten und relativen Besitzrechten unterschieden. Absolute Besitzrechte wirken gegenüber jedermann. Relative Besitzrechte sind solche, die vertraglich vereinbart werden und die grundsätzlich nur zwischen den Parteien des Schuldverhältnisses wirken.Bei dem Mietvertrag zwischen M und V handelt es sich um ein Schuldverhältnis. Das daraus abgeleitete Besitzrecht gilt damit grundsätzlich nur zwischen ihnen.

3. Da M nur ein relatives Besitzrecht an der Wohnung zusteht, kann er sich gegenüber B nicht darauf berufen. B kann von M die Herausgabe der Mietsache verlangen.

Diese Rechtsfrage lösen 82,3 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein!

Der Erwerber einer Immobilie tritt in den laufenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Mieter kann sich deshalb auch gegenüber dem Erwerber auf seine zuvor bestehenden Rechte berufen. Indem B die Immobilie von V erworben hat, ist sie in den Mietvertrag mit M eingetreten. Das Besitzrecht wirkt weiterhin nur relativ. Allerdings kann sich M nun auch gegenüber B auf dieses berufen (§§ 986 Abs. 1 S. 1, 566 Abs. 1 BGB).

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Amelie

Amelie

5.5.2023, 08:17:08

„Kauf bricht nicht Miete“

Dogu

Dogu

1.12.2023, 17:19:53

Wobei eigentlich Eigentumserwerb bricht nicht Miete zutreffend wäre. Der Gesetzestext ist insoweit unschafrf.


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