+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K meldet sich auf eine Anzeige des Portals Immoscout23. Das Objekt ist schon verkauft. Makler M bietet K per E-Mail ein vergleichbares (online eingestelltes) Objekt an. In der Anzeige wird M als Ansprechpartner erwähnt und auf eine Provision hingewiesen. K und M vereinbaren per E-Mail einen Besichtigungstermin. Später kauft K das Objekt von V. Mit der Begründung, das Objekt sei mangelhaft, ficht K den Vertrag mit M wegen arglistiger Täuschung an.

Einordnung des Falls

Widerruf eines Maklervertrages

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 7 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. In der Entgegennahme von Maklerdiensten ist ohne Weiteres der konkludente Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken.

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Nein!

BGH: Zwar könne ein Maklervertrag (§ 652 BGB) auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Daran seien aber strenge Anforderungen zu stellen. Die Entgegennahme von Maklerdiensten reiche nicht in jedem Fall und ohne Weiteres aus. Der Makler müsse eindeutig zum Ausdruck bringen, Makler des Käufers sein zu wollen um auszuschließen, dass der Käufer ihn für den Makler des Verkäufers halten könne. Ein ausdrückliches Provisionsverlangen sei ein geeignetes Mittel. Der ausdrückliche Hinweis des Maklers auf die fällig werdende Maklerprovision sei ausreichend, um bei Bezugnahme des Interessenten hierauf von einem Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages ausgehen zu dürfen (BGH, RdNr. 25).

2. Indem K den M um einen Besichtigungstermin gebeten hat, hat K ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages gemacht.

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Genau, so ist das!

BGH: M habe den K auf die Anzeige hingewiesen. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass K Kenntnis von dem Provisionsverlangen erlangt habe. Es erscheine ausgeschlossen, dass ein potenzieller Käufer einer Immobilie allein aufgrund der Angabe, es stehe ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in einer Anliegerstraße zum Verkauf, eine Besichtigung vereinbare, ohne dem in der E-Mail enthaltenen Hinweis auf eine Anzeige im Internet nachzugehen. Dadurch sei der Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages abgegeben worden, den der M später angenommen habe, indem er die Adresse des Objekts vermittelt und einen Besichtigungstermin vereinbart habe (BGH, RdNr. 29).

3. Der Anspruch des Maklers aus dem Maklervertrag entsteht dann, wenn der Makler seinem Vertragspartner eine Möglichkeit zum Abschluss eines Geschäftes vermittelt.

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Nein, das trifft nicht zu!

Ausgangspunkt ist § 652 Abs. 1 BGB. Danach gibt es zwei Maklerleistungen: Der Nachweismakler (§ 652 Abs. 1 Alt. 1) vermittelt seinem Kunden die Möglichkeit für einen Vertragsschluss. Der Vermittlungsmakler (§ 652 Abs. 1 Alt. 2 BGB) wirkt auf den Dritten ein, um den vom Auftraggeber gewünschten Vertrag zu schließen. Der Anspruch des Maklers entsteht allerdings erst dann, wenn wegen dieser erbrachten Leistung ein Vertrag geschlossen wird. Er hängt also nicht allein vom Willen des Maklers (und seiner Leistung) ab, sondern auch zum Zustandekommen eines Hauptgeschäfts.

4. Dem K stand gegenüber M ein Widerrufsrecht zu.

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Ja!

Ein Widerrufsrecht ergibt sich aus §§ 312g Abs. 1 Alt. 2, 312c BGB. Diese Normen sind gemäß § 312 Abs. 1 BGB anwendbar, weil zwischen dem K als Verbraucher (§ 13 BGB) und M als Unternehmer (§ 14 BGB) ein Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB) über eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zustande kam. Der Maklervertrag der Parteien kam unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande (§ 312c Abs. 1, 2 BGB), weil nur per E-Mail kommuniziert wurde. Es handelt sich um ein im Rahmen eines Fernabsatzes organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem (§ 312c Abs. 1 a.E.), weil der Immoscout23 ist ausschließlich auf elektronische und telefonische Kontaktaufnahme angelegt ist.

5. Die Erklärung des Widerrufs setzt voraus, dass der Verbraucher ausdrücklich das Wort „widerrufen“ verwendet.

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Nein, das ist nicht der Fall!

BGH: Es reiche aus, wenn der Erklärende deutlich zum Ausdruck bringe, er wolle den Vertrag von Anfang an nicht gelten lassen. Die Umstände des Einzelfalles könnten ergeben, dass auch die Erklärung eines Rücktritts als Widerrufs auszulegen sei. Nunmehr fordert das Gesetz (dem Fall lag eine frühere Fassung zugrunde) in § 355 Abs. 1 S. 3 BGB; dass der Entschluss des Verbrauchers zum Widerruf eindeutig hervortreten muss. In der Sache werden aber die gleichen Anforderungen gestellt (Fritsche, in: MüKo BGB, § 355, RdNr. 47). Nicht ausreichen sollen nunmehr aber mehrdeutige Handlungen wie die Rücksendung der Ware oder die Zahlungsverweigerung.

6. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung enthält eine Widerrufserklärung.

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Ja, in der Tat!

BGH: Die Anfechtungserklärung sei dahingehend auszulegen, dass der Widerruf erklärt sei. Wer eine auf einen bestimmten Vertrag gerichtete Erklärung wegen arglistiger Täuschung anfechte, mache damit hinreichend deutlich, dass er den entsprechenden Vertrag nicht gegen sich gelten lassen wolle (BGH, RdNr. 46). Daher sei in der Erklärung auch ein Widerruf zu sehen.

7. Der Makler hat einen Anspruch auf Wertersatz.

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Nein!

Aus § 357a Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB ergibt sich, dass der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen Wertersatz für erbrachte Dienstleistungen nur zu leisten hat, wenn er vor der Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist. Ferner muss er ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Unternehmer vor Ende der Widerrufsfrist mit der Dienstleistung beginnt. Folglich leistet der Unternehmer auf eigenes Risiko vor. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Makler nicht entsprechend belehrt, sodass eine Wertersatzpflicht ausgeschlossen war.§ 357a Abs. 2 S. 1 Nr. 1, 3 BGB = § 357 Abs. 8 S. 1, 2 BGB a.F.

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