+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
K kauft von V ein Schloss. Sie erklären sogleich die Auflassung unter notarieller Beurkundung. Zur Sicherung des Anspruchs der K wird außerdem eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, K zieht noch vor Eintragung des Eigentums ein. Einige Tage später wirft N einen Stein durch das Fenster des Schlosses.
Einordnung des Falls
Stellung des Erwerbers eines Grundstücks nach Eintragung einer Vormerkung
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. K kann von V Reparatur des Fensters verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB).
Nein, das ist nicht der Fall!
Ein Anspruch auf Reparatur des Fensters kommt nach §§ 437 Nr. 1 i.V.m. 439 Abs. 1 Alt. 1 BGB nur in Betracht, wenn die Kaufsache bei Gefahrübergang mangelhaft war (§ 434 Abs. 1 BGB).Das Fenster wurde erst nach Ks Einzug und damit nach Gefahrübergang (§ 446 S. 1 BGB) beschädigt. K hat gegen V daher keinen Anspruch auf Reparatur des Fensters nach §§ 437 Nr. 1 i.V.m. 439 Abs. 1 Alt. 1 BGB.
2. Mit der Eintragung der Vormerkung hat K nach h.M. ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück.
Ja, in der Tat!
Ein Anwartschaftsrecht erwirbt, wer bei einem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechtsgeschäfts schon so viele Erfordernisse für den Erwerb erfüllt, dass die andere Partei den Eigentumserwerb nicht mehr einseitig verhindern kann.Mit der Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch sind etwaige andere Verfügungen des V insofern unwirksam, als sie den Eigentumserwerb der K beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB). V kann somit die Erwerbsposition der K nicht mehr einseitig beseitigen.Eine Teil der Literatur lehnt es hingegen ab, aus der Stellung als Vormerkungsberechtigter ein Anwartschaftsrecht abzuleiten.
3. K kann nach Ansicht des BGHs Schadensersatz nach § 823 Abs. 1 BGB von N verlangen.
Ja!
Der Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB setzt insbesondere voraus, dass ein absolut geschütztes Rechtsgut vorsätzlich oder fahrlässig rechtswidrig verletzt worden ist. Die h.M. sieht in dem Anwartschaftsrecht ein „sonstiges Recht“ i.S.v. § 823 Abs. 1 BGB.Somit hat N hier vorsätzlich und rechtswidrig ein sonstiges Recht der K verletzt. Weil die Verletzung nach Gefahrübergang passiert ist, entsteht auch der K und nicht V ein Schaden.Wäre der Schaden vor Gefahrübergang eingetreten, geht die h.M. indes davon aus, dass K ihre Mängelgewährleistungsrechte gegen V hätte geltend machen müssen. Die Ansichten, die schon das Anwartschaftsrecht ablehnen, lehnen entsprechend auch dessen deliktischen Schutz ab.
