Stellung des Erwerbers eines Grundstücks nach Eintragung einer Vormerkung

Zivilrecht

Sachenrecht

Sicherungsrechte an beweglichen Sachen

6. Juli 2025

12 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K kauft von V ein Schloss. Sie erklären sogleich die Auflassung unter notarieller Beurkundung. Zur Sicherung des Anspruchs der K wird außerdem eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, K zieht noch vor Eintragung des Eigentums ein. Einige Tage später wirft N einen Stein durch das Fenster des Schlosses.

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Einordnung des Falls

Stellung des Erwerbers eines Grundstücks nach Eintragung einer Vormerkung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K kann von V Reparatur des Fensters verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB).

Nein, das ist nicht der Fall!

Ein Anspruch auf Reparatur des Fensters kommt nach §§ 437 Nr. 1 i.V.m. 439 Abs. 1 Alt. 1 BGB nur in Betracht, wenn die Kaufsache bei Gefahrübergang mangelhaft war (§ 434 Abs. 1 BGB).Das Fenster wurde erst nach Ks Einzug und damit nach Gefahrübergang (§ 446 S. 1 BGB) beschädigt. K hat gegen V daher keinen Anspruch auf Reparatur des Fensters nach §§ 437 Nr. 1 i.V.m. 439 Abs. 1 Alt. 1 BGB.

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2. Mit der Eintragung der Vormerkung hat K nach h.M. ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück.

Ja, in der Tat!

Ein Anwartschaftsrecht erwirbt, wer bei einem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechtsgeschäfts schon so viele Erfordernisse für den Erwerb erfüllt, dass die andere Partei den Eigentumserwerb nicht mehr einseitig verhindern kann.Mit der Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch sind etwaige andere Verfügungen des V insofern unwirksam, als sie den Eigentumserwerb der K beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB). V kann somit die Erwerbsposition der K nicht mehr einseitig beseitigen.Eine Teil der Literatur lehnt es hingegen ab, aus der Stellung als Vormerkungsberechtigter ein Anwartschaftsrecht abzuleiten.

3. K kann nach Ansicht des BGHs Schadensersatz nach § 823 Abs. 1 BGB von N verlangen.

Ja!

Der Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB setzt insbesondere voraus, dass ein absolut geschütztes Rechtsgut vorsätzlich oder fahrlässig rechtswidrig verletzt worden ist. Die h.M. sieht in dem Anwartschaftsrecht ein „sonstiges Recht“ i.S.v. § 823 Abs. 1 BGB.Somit hat N hier vorsätzlich und rechtswidrig ein sonstiges Recht der K verletzt. Weil die Verletzung nach Gefahrübergang passiert ist, entsteht auch der K und nicht V ein Schaden.Wäre der Schaden vor Gefahrübergang eingetreten, geht die h.M. indes davon aus, dass K ihre Mängelgewährleistungsrechte gegen V hätte geltend machen müssen. Die Ansichten, die schon das Anwartschaftsrecht ablehnen, lehnen entsprechend auch dessen deliktischen Schutz ab.

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Fundstellen

Wellenhofer, Sachenrecht, 37. A. 2022, § 18 Rn. 30

BGH, Urt. v. 30.04.1982 - V ZR 104/81=NJW 1982, 1639

BGH, Urt. v. 05.04.1991 - V ZR 39/90=NJW 1991, 2019, 2020 (deliktischer Schutz des Anwartschaftsrechts)

Grün, in: BeckOK-BGB, 63. Ed. 1.8.2022, § 925 RdNr. 43

Kohler, in: MüKo-BGB, 8. A. 2020, § 883 RdNr. 49

Ruhwinkel, in: MüKo-BGB, 8. A. 2020, § 925 RdNr. 38ff.

Wagner, in: MüKo-BGB, 8. A. 2020, § 823 RdNr. 315

Förster, in: BeckOK-BGB, 63. Ed. 1.8.2022, § 823 RdNr. 149

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

YAN

yangbo

11.4.2023, 00:43:57

Geht man hier von einer direkten oder analogen Anwendung von § 823 aus?

Lukas_Mengestu

12.4.2023, 15:58:18

EVA

evanici

18.9.2023, 18:36:50

Woraus ergibt sich, dass der

Gefahr

übergang bei Grundstücksgeschäften der Einzug ist und nicht beispielsweise die Eintragung, also es ist schon sinnvoll, aber steht das irgendwo im Gesetz?

ajboby90

5.12.2023, 15:00:10

SIUD

SiUd

4.1.2024, 16:15:03

CR7

13.1.2024, 15:45:51

Susan

24.7.2024, 13:19:39

auch hier - der Fall ist meiner Meinung nach im falschen Kapitel (Sicherungsrechte an *beweglichen* Sachen)

Juraddicted

1.2.2025, 16:51:00

„Wäre der

Schaden

vor

Gefahr

übergang eingetreten, geht die h.M. indes davon aus, dass K ihre Mängelgewähr

leistungsrechte

gegen V hätte geltend machen müssen. Die Ansichten, die schon das

Anwartschaftsrecht

ablehnen, lehnen entsprechend auch dessen deliktischen Schutz ab.“ kann man in einem solchen Fall beides geltend machen? bzw wäre beides einschlägig, aber nur eins durchsetzbar? (Anspruch aus Mängelgewährleistung UND

823 BGB

? Oder begehe ich gerade einen Kardinalfehler und übersehe eine Sperrung?) vielen Dank :)

OKA

okalinkk

16.3.2025, 09:35:29

wenn die

Vormerkung

eingetragen wurde, dann ist doch das Vollrecht der

Vormerkung

entstanden. ich verstehe nicht an was das

Anwartschaftsrecht

besteht? könnte mir da einer helfen? meint ihr die Anwartschaft am Eigentum des Grundstücks?

OKA

okalinkk

22.4.2025, 17:34:09

koennte man hier nicht auch auf die Verletzung des berechtigten Besitzes als sonstiges Recht abstellen?

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1. K kann von V Reparatur des Fensters verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB).

2. Mit der Eintragung der Vormerkung hat K nach h.M. ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück.

3. K kann nach Ansicht des BGHs Schadensersatz nach § 823 Abs. 1 BGB von N verlangen.

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