Zivilrecht

Sachenrecht

Sicherungsrechte an beweglichen Sachen

Stellung des Erwerbers eines Grundstücks nach Eintragung einer Vormerkung

Stellung des Erwerbers eines Grundstücks nach Eintragung einer Vormerkung

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K kauft von V ein Schloss. Sie erklären sogleich die Auflassung unter notarieller Beurkundung. Zur Sicherung des Anspruchs der K wird außerdem eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, K zieht noch vor Eintragung des Eigentums ein. Einige Tage später wirft N einen Stein durch das Fenster des Schlosses.

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Einordnung des Falls

Stellung des Erwerbers eines Grundstücks nach Eintragung einer Vormerkung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K kann von V Reparatur des Fensters verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB).

Nein, das ist nicht der Fall!

Ein Anspruch auf Reparatur des Fensters kommt nach §§ 437 Nr. 1 i.V.m. 439 Abs. 1 Alt. 1 BGB nur in Betracht, wenn die Kaufsache bei Gefahrübergang mangelhaft war (§ 434 Abs. 1 BGB).Das Fenster wurde erst nach Ks Einzug und damit nach Gefahrübergang (§ 446 S. 1 BGB) beschädigt. K hat gegen V daher keinen Anspruch auf Reparatur des Fensters nach §§ 437 Nr. 1 i.V.m. 439 Abs. 1 Alt. 1 BGB.
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2. Mit der Eintragung der Vormerkung hat K nach h.M. ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück.

Ja, in der Tat!

Ein Anwartschaftsrecht erwirbt, wer bei einem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechtsgeschäfts schon so viele Erfordernisse für den Erwerb erfüllt, dass die andere Partei den Eigentumserwerb nicht mehr einseitig verhindern kann.Mit der Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch sind etwaige andere Verfügungen des V insofern unwirksam, als sie den Eigentumserwerb der K beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB). V kann somit die Erwerbsposition der K nicht mehr einseitig beseitigen.Eine Teil der Literatur lehnt es hingegen ab, aus der Stellung als Vormerkungsberechtigter ein Anwartschaftsrecht abzuleiten.

3. K kann nach Ansicht des BGHs Schadensersatz nach § 823 Abs. 1 BGB von N verlangen.

Ja!

Der Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB setzt insbesondere voraus, dass ein absolut geschütztes Rechtsgut vorsätzlich oder fahrlässig rechtswidrig verletzt worden ist. Die h.M. sieht in dem Anwartschaftsrecht ein „sonstiges Recht“ i.S.v. § 823 Abs. 1 BGB.Somit hat N hier vorsätzlich und rechtswidrig ein sonstiges Recht der K verletzt. Weil die Verletzung nach Gefahrübergang passiert ist, entsteht auch der K und nicht V ein Schaden.Wäre der Schaden vor Gefahrübergang eingetreten, geht die h.M. indes davon aus, dass K ihre Mängelgewährleistungsrechte gegen V hätte geltend machen müssen. Die Ansichten, die schon das Anwartschaftsrecht ablehnen, lehnen entsprechend auch dessen deliktischen Schutz ab.
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

YAN

yangbo

11.4.2023, 00:43:57

Geht man hier von einer direkten oder analogen Anwendung von § 823 aus?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

12.4.2023, 15:58:18

Hallo yangbo, einen Rückgriff auf eine Analogie brauchst Du nur prüfen, wenn der Wortlaut der Norm nicht auf den von Dir zu behandelnden Fall passt. Das Anwartschaftsrecht ist allerdings als "

sonstiges Recht

" iSv § 823 BGB anerkannt, sodass Du die Norm direkt anwenden kannst. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

EVA

evanici

18.9.2023, 18:36:50

Woraus ergibt sich, dass der Gefahrübergang bei Grundstücksgeschäften der Einzug ist und nicht beispielsweise die Eintragung, also es ist schon sinnvoll, aber steht das irgendwo im Gesetz?

ajboby90

ajboby90

5.12.2023, 15:00:10

Frage mich auch, warum hier auf den "Einzug" als Übergabe abgestellt wird. Immobilien können nicht übergeben werden, deshalb dient der Grundbucheintrag als entsprechendes Merkmal.

SIUD

SiUd

4.1.2024, 16:15:03

Man könnte hier auf die dem Einzug vorangehende Schlüsselübergabe als Vollzugsmoment abstellen.

CR7

CR7

13.1.2024, 15:45:51

Nach § 446 BGB geht die Gefahr des zufälligen Untergangs (…) auf den Käufer mit der *Übergabe* über. Übergabe ist die Übertragung des unmittelbaren Besitzes. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer den Besitz vollständig aufgibt und der Käufer sie erlangt. Bei Grundstücken liegt diese vor, wenn der Verkäufer das Grundstück geräumt und dem Käufer zugänglich gemacht wird (Hau/Poseck, in: BeckOK BGB, 2023, § 446, Rn. 6). Zugänglich machen bedeutet dahingehend, dass zu einem Hausgrundstück der Schlüssel übergeben wird. Das wird beim Einzug regelmäßig der Fall sein.

Susan

Susan

24.7.2024, 13:19:39

auch hier - der Fall ist meiner Meinung nach im falschen Kapitel (Sicherungsrechte an *beweglichen* Sachen)


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