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Lernplan ZR Handels- und Gesellschaftsrecht (100%)
inkl. MoPeG

B1 und B2 wollen sich selbständig machen und von den explodierenden Immobilienpreisen profitieren. Sie vereinbaren mit schriftlichem Gesellschaftsvertrag, die B&B-GbR zu gründen. Deren Zweck soll darin liegen, Grundstücke zu erwerben und teurer weiter zu veräußern.

Einordnung des Falls

Form des Gesellschaftsvertrags / kein § 311b I

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Gesellschaftsvertrag (§ 705 Abs. 1 BGB) kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden.

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Ja!

Der Gesellschaftsvertrag nach § 705 Abs. 1 BGB unterliegt grundsätzlich keinem Formzwang. Die Vertragserklärungen können daher auch in einem bloß schlüssigen Verhalten der Parteien liegen. Der Gesellschaftsvertrag ist aber dann formbedürftig, wenn er ein Leistungsversprechen (Beitragsverpflichtung) enthält, das seinerseits formbedürftig ist; relevant sind insbesondere § 311b Abs. 1 S. 1 BGB sowie § 15 Abs. 4 GmbHG.

2. Der Gesellschaftsvertrag der B&B-GbR ist mangels notarieller Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) nichtig.

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Nein, das ist nicht der Fall!

§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB führt iVm §§ 128, 125 BGB zur Formnichtigkeit des Verpflichtungsvertrages und erfasst jede vertragliche Verpflichtung, das Grundstückseigentum zu übertragen oder zu erwerben, gleich ob diese auf Kaufvertrag oder Gesellschaftsvertrag beruht. § 311b Abs. 1 BGB ist aber nicht anwendbar auf einen Gesellschaftsvertrag, der nur allgemein auf Erwerb und Wiederveräußerung von Grundstücken als Gesellschaftszweck gerichtet ist. Denn in diesem Fall begründet der Vertrag keine unmittelbare Verpflichtung in Bezug auf ein bestimmtes Grundstück. Anders ist es wiederum, wenn bereits im Gesellschaftsvertrag bereits eine konkrete Erwerbsverpflichtung enthalten ist. Der Gesellschaftsvertrag der B&B-GbR enthält nur den allgemeinen Zweck des Grundstückserwerbs und keine bestimmte Erwerbsverpflichtung. Er ist formwirksam.

3. Damit die B&B-GbR entsteht, muss sie zudem ins GbR-Register eingetragen werden.

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Nein, das trifft nicht zu!

Eine GbR kann sich ins Gesellschaftsregister eintragen lassen (§ 707 Abs. 1 BGB). Die Eintragung ist aber nicht konstitutiv, sondern freiwillig. Eine wirksame Gesellschaft kann also auch ohne Eintragung gegründet werden.Für die Gründung ist die Eintragung der B&B-GbR somit nicht zwingend erforderlich. Das GbR-Register stellt eine zentrale Neuerung dur das MoPeG dar. Zum 1.1.2024 traten hierfür die §§ 706 ff. BGB in Kraft.

4. Damit die B&B-GbR Grundstücke erwerben kann, muss sie aber im GbR-Register eingetragen sein.

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Ja!

Auch wenn die Registrierung einer GbR im Grundsatz freiwillig ist, so besteht je nach Gesellschaftszweck zumindest ein faktischer Registrierungszwang. Denn Erwerb und Veräußerung registrierter Rechte sind ab dem 1.1.2024 formal von der Voreintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister abhängig. Lediglich die eingetragene Gesellschaft (eGbR, § 707a Abs. 2) kann entsprechend solche Rechte erwerben.Um Eigentum an Grundstücken zu erwerben, muss die GbR ins Grundbuch eingetragen werden (§ 873 Abs. 1 BGB). Beim Grundstückseigentum handelt es sich insofern um ein registriertes Recht, für deren Erwerb es der Eintragung ins Gesellschaftsregister bedarf (§ 47 Abs. 2 GBO).

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Steinfan

Steinfan

27.2.2024, 18:10:17

Die letzte Frage ist evtl. für Studierende missverständlich. Sie erweckt für mich den Eindruck, dass es um die Registrierung als (materielle) Voraussetzung für den Grundstückserwerb geht. Denn der wirksame Erwerb wird in den Klausuren ja die relevante Frage sein. Das Voreintragungserfordernis hat aber keine materiell-rechtliche Relevanz, dh die GbR kann auch unabhängig von ihrer Registrierung einen Grundstückskaufvertrag abschließen und die Auflassung erklären und entgegennehmen. (HK-GbR/Noack Einführung zum MoPeG Rn. 24)


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