Zivilrecht
Mietrecht
Mietverhältnisse über Wohnraum
Mietverhältnisse über Wohnraum: Vorkaufsrecht § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 und Var. 2 BGB
Mietverhältnisse über Wohnraum: Vorkaufsrecht § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 und Var. 2 BGB
2. Juli 2025
14 Kommentare
4,6 ★ (14.219 mal geöffnet in Jurafuchs)
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
A mietet von B mit Mietvertrag vom 17.11.2022 eine Wohnung, die ihr am selben Tag überlassen wird. Zuvor ließ B im September eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Im Dezember veräußert B die Wohnung notariell beurkundet an C. Erst im Januar wird die Teilungserklärung vom September ins Grundbuch eingetragen.
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Einordnung des Falls
Mietverhältnisse über Wohnraum: Vorkaufsrecht § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 und Var. 2 BGB
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Erst nach Überlassung der Wohnung wurde neues Wohnungseigentum durch Teilungserklärung begründet.
Ja, in der Tat!
2. Da nach Überlassung der Wohnung Wohnungseigentum begründet wurde, hat A ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Var. 1 BGB erworben.
Nein!
3. A hat aber ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Var. 2 BGB erworben.
Nein, das ist nicht der Fall!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Rick-energie🦦
15.6.2022, 09:44:57
§ 8 Abs. 1 WEG sieht für die Begründung von Wohnungseigentum nur vor, dass eine Erklärung ggü dem Grundbuchamt erfolgen muss. Wieso kommt es für die Beurteilung im Rahmen von § 577 BGB darauf an, dass die Eintragung der erfolgte? Die Ansicht des BGH kriege ich normativ nirgends verortet.
Nora Mommsen
7.7.2022, 10:48:23
Hallo Rick-dich, aus § 8 Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 WEG ergibt sich, dass es auf den dinglichen Vollzug der Rechtsänderung ankommt. Grundsätzlich gilt im Immobiliarsachenrecht, dass dingliche Rechtsänderung mit Eintragung erfolgt, vgl. auch § 873 Abs. 1 BGB. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team
jurafuchsles
29.7.2022, 15:11:48
Aber § 8 II WEG hat doch gar keinen s.2 und verweist nur auf § 4 II S. 2 WEG oder ?
Airot
28.4.2023, 09:53:41
Ein Hinweis auf die Begründung des BGH bei Frage 2 wäre hilfreich:)
Unerkannt Geisteskrank
3.8.2023, 15:13:13
Wird hier der Streit des gutgläubigen Eigentumserwerbs nach § 892 relevant? Der Verkäufer kann das Tätigwerden des Grundbuchsamts bei der Eintragung nicht beschleunigen, weshalb er das seinerseits erforderliche getan hat und es dann maßgeblich auf den Zeitpunkt der Antragsstellung ankommt und nicht auf den Zeitpunkt der endgültigen Eintragung oder kommt es lediglich auf die tatsächliche Lage des Grundbuchs zum Zeitpunkt der Veräußerung an? LG
aylin.
13.2.2024, 11:00:21
Warum sollte ein
gutgläubiger Erwerbüberhaupt in Betracht kommen? Es erfolgte bereits keine
dingliche Einigungzwischen M-V i.S.v. 929
juravulpes
23.5.2024, 09:07:36
Nach dem zitierten Urteil des BGH muss der
Vorkaufsfall in der zweiten Alternative des § 577 Abs. 1 S. 1 BGB nicht nach der Begründung des Wohnungseigentums liegen. In dem Urteil heißt es explizit, dass es für die zweite Alternative genügt, wenn das Wohnungseigentum erst nach dem
Vorkaufsfall durch Eintragung der Teilungserklärung entsteht. Gegenstand des
Vorkaufsrechts ist in diesem Fall ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum. Voraussetzung ist, dass sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten vertraglich zur Durchführung der Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem
Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. In dem hier behandelten – dem BGH-Urteil nachgebildeten – Fall scheitert die Entstehung des
Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB an einer anderen Voraussetzung. Der BGH hält es nämlich entgegen der im Schrifttum vorherrschenden Ansicht für erforderlich, dass die Absicht zur Begründung des Wohnungseigentums erst nach der Überlassung des Wohnraums an den Mieter nach außen kundgetan wird. Die Entstehung eines
Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB ist also ausgeschlossen, wenn sich die Absicht des Vermieters zur Veräußerung des Wohnraums zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter bereits hinreichend nach außen manifestiert hat – wie hier durch notarielle Beurkundung der Teilungserklärung.
Juraminator
7.5.2025, 09:11:01
Steht doch in der Lösung oder? Wenn die Absicht zur Eigentumsbegründung bereits bei der Überlassung vorliegt, kommt es auf die Reihenfolge (Überlassung, Begründung, Verkauf) weiterhin an, um ein Vorverkaufsrecht zu begründen. Fehlt die Absicht ist die Reihenfolge egal, um ein Vorverkaufsrecht zu begründen. Oder habe ich das falsch verstanden?
Juraminator
7.5.2025, 09:11:32
nur auf Var. 2 bezogen
Juraminator
7.5.2025, 10:27:01
Ich nehme zurück was ich geschrieben habe. Hierzu ein Auszug aus § 577,
Vorkaufsrecht des Mieters, Bruns, BeckOK Mietrecht, 39. Edition, Stand: 01.02.2025, Rn. 26: "Das Gesetz gibt in Abs. BGB § 577 Absatz 1 S. 1 zwei alternative zeitliche Abfolgen der Geschehnisse vor, die nach Auffassung des BGH nur bei strikter Einhaltung zur Entstehung eines
Vorkaufsrechts führen. Nach der 1. Variante („begründet worden ist“) führt die Reihenfolge Mietvertrag / Überlassung – Umwandlung – Verkauf zum
Vorkaufsrecht, nach der 2. Variante („begründet werden soll“) die Reihenfolge Mietvertrag / Überlassung – Absicht der Umwandlung – Verkauf. Grundbucheinträge sind für die Frage, ob die vom Gesetz geforderten Abfolgen eingehalten sind, nur für die Frage der Reihenfolge von Umwandlung und Verkauf (1. Variante) von Bedeutung."
