Stellung des Erwerbers eines Grundstücks, nachdem er selbst beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung gestellt hat


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs
Tags
Klassisches Klausurproblem

K und V einigen sich darüber, dass K das Grundstück der V erwerben soll und erklären am 14.03. die Auflassung, die Notarin N notariell beurkundet. Einen Tag später(15.03.) stellt K beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Auflassung (§ 13 GBO).

Einordnung des Falls

Stellung des Erwerbers eines Grundstücks, nachdem er selbst beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung gestellt hat

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Mit der notariellen Beurkundung der Auflassung wird K Eigentümer des Grundstücks (§§ 873 Abs. 1, 925 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Nein, das trifft nicht zu!

Der Eigentumserwerb an Grundstücken (§§ 873 Abs. 1, 925 BGB) setzt voraus: (1) Auflassung (§ 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein bei Eintragung und (4) Berechtigung des VerfügendenDer Eigentumserwerb an dem Grundstück setzt also voraus, dass der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen ist und tritt nicht schon mit der Einigung ein, die im Immobiliarsachenrecht als Auflassung bezeichnet wird (§ 925 BGB).Die Eintragung ins Grundbuch ist bei der Übereignung von Immobilien der nötige Publizitätsakt, der bei beweglichen Sachen üblicherweise durch die Übergabe erfolgt.

2. V kann ihre Zustimmung zur Auflassung bis zur Eintragung ins Grundbuch frei widerrufen.

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Nein!

Grundsätzlich sind die Parteien an die Auflassung bis zur Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch nicht gebunden. Sie können ihre Willenserklärung daher bis zu diesem Zeitpunkt widerrufen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Erklärungen notariell beurkundet, vor dem Grundbuchamt abgegeben bzw. bei diesem eingereicht sind oder wenn der Veräußerer dem Erwerber eine Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat (§ 873 Abs. 2 BGB).Die Auflassung wurde notariell beurkundet. V und K sind daher an die Auflassung gebunden.

3. Wegen der Unwiderruflichkeit der Auflassung erwirbt K am 14.03. ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück.

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Nein, das ist nicht der Fall!

Ein Anwartschaftsrecht erwirbt, wer bei einem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechtsgeschäfts schon so viele Erfordernisse für den Erwerb erfüllt, dass die andere Partei den Eigentumserwerb nicht mehr einseitig verhindern kann.Zwar ist V gegenüber K an die Auflassungserklärung gebunden (§ 873 Abs. 2 BGB). Allerdings tritt dadurch keine Verfügungsbeschränkung ein. V bleibt vielmehr bis zur Eintragung ins Grundbuch Eigentümerin des Grundstücks und kann daher darüber verfügen. Sie könnte das Grundstück daher auch noch auf einen Dritten übertragen und so den Erwerb von K verhindern. Anders als beim Eigentumsvorbehalt (vgl. § 161 Abs. 1 BGB), wäre eine solche Zwischenverfügungen auch nicht rückwirkend unwirksam. Damit fehlt es an einer gesicherten Rechtsposition.

4. Erwirbt K mit Stellung des Eintragungsantrags nach der h.M. ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück?

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Ja, in der Tat!

Ein Anwartschaftsrecht erwirbt, wer bei einem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechtsgeschäfts schon so viele Erfordernisse für den Erwerb erfüllt, dass die andere Partei den Eigentumserwerb nicht mehr einseitig verhindern kann.Sobald K den Antrag auf Eintragung stellt, wird dieser grundsätzlich vor einem späteren Antrag auf Eintragung einer anderen Veräußerung bearbeitet (§ 17 GO). Zwar könnte es bei einem Verstoß gegen den Prioritätsgrundsatz des § 17 GBO passieren, dass der spätere Antrag eines Dritten zuvor bearbeitet wird und er dadurch Eigentum an dem Grundstück erwirbt. Die Rechtsprechung geht dennoch davon aus, dass die Rechtsposition des Erwerbers durch den Antrag bereits hinreichend geschützt ist und ein Anwartschaftsrecht besteht.

5. Ein Teil der Literatur würde die Anerkennung eines deliktisch geschützten Anwartschaftsrechts im konkreten Fall ablehnen.

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Ja!

Ein Teil der Literatur lehnt die Anerkennung eines Anwartschaftsrechts mit der Begründung ab, die Erwerbsposition sei noch nicht hinreichend gesichert. Das wird insbesondere damit begründet, dass § 17 GBO eine reine Ordnungsvorschrift sei, die es nicht sicher ausschließe, dass dennoch eine spätere Veräußerung vorher eingetragen wird.

Jurafuchs kostenlos testen

© Jurafuchs 2024