1. V verlangt von K die Beseitigung der Auflassungsvormerkung. Könnte V gegen K einen darauf gerichteten Anspruch aus § 886 BGB haben?
Ja!
§ 886 BGB ist ein Beseitigungsanspruch für den Fall, dass eine wirksame Vormerkung besteht, aber die Geltendmachung des mit der Vormerkung gesicherten Anspruchs durch eine Einrede dauerhaft ausgeschlossen ist. Der Beseitigungsanspruch aus § 886 BGB setzt voraus:
(1) Bestehen einer wirksamen, nicht erloschenen Vormerkung (§§ 883, 885 BGB)
(2) Anspruchsteller ist Gläubiger des Beseitigungsanspruchs (Aktivlegitimation)
(3) Anspruchsgegner ist Schuldner des Beseitigungsanspruchs (Passivlegitimation)
(4) Dauerhafte (peremptorische) Einrede des Anspruchstellers gegen den gesicherten Anspruch.
Lies Dir § 886 BGB aufmerksam durch. Die Tatbestandsvoraussetzungen ergeben sich – wie so oft im Immobilarsachenrecht – aus der Norm und ihrer Systematik. Das Immobiliarsachenrecht ist unbeliebt. Es ist jedoch – wie das Zivilrecht insgesamt – ein Baukastensystem. Arbeite zunächst daran, die Ziele der wichtigsten Ansprüche (z.B. §§ 886, 894 BGB) als „Bauanleitung“ und den Aufbau der wichtigsten „Bausteine“ zu verstehen (z.B. §§ 883, 885; 892; 873, 925; 1113 ff. BGB). Dann fällt es Dir leichter, verschachtelte Prüfungen im Examen souverän zu bewältigen.
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2. Müsste zunächst eine wirksame, nicht erloschene Vormerkung bestehen?
Genau, so ist das!
Die Vormerkung ist ein Sicherungsmittel eigener Art. Der Erwerb einer Vormerkung durch Bewilligung (§§ 883 Abs. 1 S. 1, 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB) setzt voraus:
(1) Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs (§ 883 Abs. 1 BGB)
(2) Bewilligung der Vormerkung (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB)
(3) Eintragung ins Grundbuch (§§ 883 Abs. 1 S. 1, 885 Abs. 1 S. 1 BGB)
(4) Fortbestand der Bewilligung zum Zeitpunkt der Eintragung
(5) Berechtigung des Bewilligenden.
Eine Bewilligung kann auch nach § 895 S. 1 ZPO fingiert sein. Zudem kann die Vormerkung nach §§ 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auch auf Grund einer einstweiligen Verfügung eingetragen werden. Im 1. Examen ist aber in der Regel die Eintragung auf Grund einer Bewilligung zu prüfen. Die Prüfungspunkte 2. bis 5. entsprechen dem Grundschema von (fast) jeder dinglichen Verfügung oder verfügungsähnlichen Handlung (z.B. auch §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 S. 1 oder § 929 S. 1 BGB): Zuerst ist ein dinglicher Anlass bzw. Willensakt erforderlich (hier die Bewilligung). Danach muss ein nach außen gerichteter Akt (Publizitätsakt) erfolgen (hier die Eintragung). Der Willensakt muss zum Zeitpunkt des äußeren Aktes (noch) vorliegen. Und schließlich muss derjenige, dessen Sache oder Recht betroffen ist, auch hierzu berechtigt sein.
3. K hat gegen V einen Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB. Könnte dieser Anspruch grundsätzlich nach § 883 Abs. 1 S. 1 BGB sicherungsfähig sein?
Ja, in der Tat!
Als streng akzessorisches Sicherungsrecht setzt die Vormerkung nach § 883 Abs. 1 S. 1 BGB einen zu sichernden Anspruch voraus. Sicherungsfähig sind hinreichend bestimmte schuldrechtliche Ansprüche, die auf eine eintragungsfähige dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück oder Grundstücksrecht gerichtet sind. V und K haben einen Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen. K hat gegen V einen schuldrechtlichen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB. Dabei handelt es sich nach §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 S. 1 BGB um eine eintragungspflichtige Rechtsänderung an einem Grundstück.
4. Ks Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB ist zwar entstanden, könnte aber noch nicht fällig geworden sein. Muss Ks Anspruch fällig sein, damit dieser durch eine Vormerkung nach § 883 Abs. 1 S. 1. BGB gesichert werden kann?
Nein!
Wann ein Anspruch fällig wird, richtet sich vorrangig danach, was die Parteien vereinbart haben. Nur, wenn eine Vereinbarung fehlt, wird die Leistung sofort fällig (§ 271 Abs. 1 BGB). § 883 Abs. 1 S. 1 BGB setzt allerdings nicht voraus, dass der Anspruch bereits fällig ist. Er muss lediglich bestehen. Es kommt hier zunächst nicht darauf an, ob Ks Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB bereits fällig ist oder nicht. Es reicht aus, dass Ks Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB besteht. Mithin ist der Eigentumsverschaffungsanspruch von K nach § 883 Abs. 1 S. 1 BGB sicherungsfähig. Wir haben diesen Punkt aus didaktischen Gründen hervorgehoben. In der Klausur müsstet Du hier nicht viele Worte verlieren. Es reicht, wenn Du feststellst, dass ein Anspruch besteht und ggf. nur kurz erwähnst, dass dieser nicht fällig sein muss.
Gemäß § 883 Abs. 1 S. 2 BGB sind auch künftige oder bedingte Ansprüche sicherungsfähig. Maßgeblich ist hierbei – wie auch bei der Abtretung – die Bestimmbarkeit des Anspruchs. Hier kommt es allerdings nicht darauf an, weil der Übereignungsanspruch dem Grunde nach bereits besteht.
5. V hat die Eintragung der Auflassungsvormerkung bewilligt. Hat K wirksam eine Vormerkung erworben?
Genau, so ist das!
Neben einem sicherungsfähigen Anspruch setzt der wirksame Ersterwerb einer Vormerkung die Eintragung ins Grundbuch als Publizitätsakt voraus (§§ 883 Abs. 1 S. 1, 885 Abs. 1 S. 1 BGB). Diese muss vom Berechtigten oder einem Dritten, der mit Einwilligung des Berechtigten handelt (§ 185 Abs. 1 BGB), bewilligt worden sein. Berechtigt ist derjenige, dessen Grundstück oder Recht von der Vormerkung betroffen wird. V hat die Eintragung der Vormerkung bewilligt. Die Vormerkung wurde auch ordnungsgemäß in das Grundbuch eingetragen, wobei die Bewilligung fortbestand. Als Eigentümer des Grundstücks ist V zur Bewilligung berechtigt. K hat wirksam eine Vormerkung seines Übereignungsanspruchs aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB (Auflassungsvormerkung) erworben. Eine Bewilligung durch einen Nichtberechtigten ist grundsätzlich unwirksam. Denke aber an die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs nach §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB, sofern der Nichtberechtigte zu Unrecht als Berechtigter ins Grundbuch eingetragen ist.
6. K hat zunächst eine wirksame Vormerkung erworben. Könnte V die Beseitigung der Vormerkung auch dann noch nach § 886 BGB verlangen, wenn die Vormerkung bereits durch Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB erloschen wäre?
Nein, das trifft nicht zu!
Zur Erinnerung: Wir prüfen Vs Anspruch aus § 886 BGB. Nachdem Du festgestellt hast, dass eine Vormerkung jedenfalls zunächst bestand, solltest Du Dich kurz fragen, ob sie weiterhin besteht.
Der Beseitigungsanspruch aus § 886 BGB setzt voraus, dass die Vormerkung wirksam und noch nicht erloschen ist. Die Vormerkung erlischt als akzessorisches Sicherungsrecht, wenn der gesicherte Anspruch erlischt. Der gesicherte Eigentumsverschaffungsanspruch (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB) besteht fort, bis der geschuldete Leistungserfolg eingetreten ist (§ 362 Abs. 1 BGB). Solange der gesicherte Anspruch noch besteht, kann die Vormerkung durch eine einseitige Aufgabeerklärung des Vormerkungsberechtigten und Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB analog) erlöschen. Eine Vormerkung erlöscht auch durch einen vormerkungsfreien Grundstückserwerb (§ 892 BGB).
7. V und K haben bisher nur die Auflassung vereinbart. Ist der Eigentumsverschaffungsanspruch von K damit durch Erfüllung erloschen (§§ 362 Abs. 1, 433 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 S. 1 BGB)?
Nein!
Bei der Frage, ob der gesicherte Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB durch Erfüllung erloschen ist (§ 362 Abs. 1 BGB) musst Du – zumindest kurz – inzident den Eigentumsübergang am Grundstück prüfen.
Die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück setzt nach §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 S. 1 BGB voraus:
(1) Dingliche Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 Abs. 1 S. 1 BGB)
(2) Eintragung ins Grundbuch (Publizitätsakt, § 873 Abs. 1 BGB)
(3) Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung (§ 873 Abs. 2 BGB)
(4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers (insbes. § 903 S. 1 BGB oder § 185 Abs. 1, Abs. 2 BGB) Bisher haben sich V und K nur wirksam nach §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB über die Auflassung geeinigt. Vereinbarungsgemäß wurde aber noch kein Antrag zur Eintragung des Eigentumswechsels beim Grundbuchamt gestellt. V hat K mangels Eintragung K damit noch nicht das Eigentum am Grundstück verschafft, womit der mit der Vormerkung gesicherte Anspruch von K aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB nicht erloschen ist. Mangels anderweitiger Erlöschensgründe besteht die Vormerkung zugunsten K fort.
8. Die Vormerkung zugunsten K besteht wirksam fort. Setzt ein Beseitigungsanspruch aus § 886 BGB weiterhin voraus, dass V im Sinne der Norm Gläubiger und K Schuldnerin ist?
Genau, so ist das!
Richtiger Anspruchsteller bzw. Gläubiger des Beseitigungsanspruchs aus § 886 BGB ist der durch die Vormerkung Belastete, also derjenige, dessen Grundstück oder Recht von der Vormerkung betroffen ist. Richtiger Anspruchsgegner bzw. Schuldner ist der durch die Vormerkung Berechtigte, also Inhaber der gesicherten Forderung. Die Auflassungsvormerkung belastet insbesondere wegen der Wirkung des § 883 Abs. 2 S. 1 BGB ein im Eigentum vom V stehendes Grundstück. Folglich ist V Gläubiger des Beseitigungsanspruchs. Die Auflassungsvormerkung sichert hingegen den Eigentumsverschaffungsanspruch von K, womit sie Schuldnerin des Beseitigungsanspruchs ist. In Mehrpersonenverhältnissen kann ein Problem darin liegen, die jeweiligen Schuldner und Gläubiger herauszuarbeiten.
9. Schließlich müsste V für den Beseitigungsanspruch aus § 886 BGB eine dauerhafte peremptorische Einrede gegen den gesicherten Anspruch von K zusteht. Hat V eine solche Einrede, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch von K verjährt ist?
Ja, in der Tat!
Zu einer dauernden Einrede im Sinne von § 886 BGB gehört die Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB). Unter Verjährung versteht man den dauerhaften Ausschluss der Durchsetzbarkeit eines Anspruchs infolge Zeitablaufs. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück beträgt 10 Jahre und gilt für Ansprüche, die auf Verfügungen über ein Grundstück oder die Gegenleistung gerichtet sind (§ 196 BGB). Diese Verjährungsfrist beginnt mit der Entstehung des Anspruchs (§ 200 S. 1 BGB).
10. Konnte die Verjährungsfrist für den Anspruch von K nur dann beginnen, wenn der Anspruch i.S.v. § 200 BGB entstanden ist?
Ja!
Die Verjährungsfrist aus § 196 BGB beginnt mit der Entstehung des Anspruchs (§ 200 BGB). BGH: Ein Anspruch ist im Sinne von § 200 S. 1 BGB entstanden, sobald er erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruchs erforderlich. Erst von diesem Zeitpunkt an kann der Gläubiger mit Erfolg die Leistung fordern (§ 271 Abs. 2 Hs. 1 BGB) und nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Verjährung durch Klageerhebung hemmen (RdNr. 15). Eine ältere Entscheidung des BGH wurde – auch im Grüneberg (84. Aufl., § 199, Rn. 3) – noch anders verstanden: Danach gälten Ansprüche aus gegenseitigen Verträgen schon mit Vertragsschluss (ungeachtet der Fälligkeit) als entstanden i.S.v. § 200 S. 1 BGB. Denn ihnen könne schon dann die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB entgegengehalten werden. Der BGH grenzt sich hier von dieser Auslegung ab und betont, dass sich die damalige Entscheidung nicht mit dieser Frage befasst habe (RdNr. 16). Das ist ein unglückliches Beispiel dafür, dass es auch in den Kommentaren zu Missverständnissen kommen kann. Grundsätzlich sind Ansichten, die Du in den zugelassenen Kommentaren findest, aber vertretbar. 11. Wird ein auf die Verschaffung von Eigentum an einem Grundstück gerichteter Anspruch immer mit Vertragsschluss fällig (§ 271 Abs. 1 BGB)?
Nein, das ist nicht der Fall!
BGH: Grundsätzlich wird auch ein kaufvertraglicher Leistungsanspruch gemäß § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig. § 271 Abs. 1 BGB normiert einen aber nur einen Regelfall, der subsidiär hinter anderweitigen Parteivereinbarungen zurücktritt. In einem Grundstückskaufvertrag werden üblicherweise abweichende Regelungen zur Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung getroffen. Dies dient dazu, den Verkäufer vor einem Verlust des Grundstückseigentums ohne Erhalt des Kaufpreises zu schützen. In der Regel tritt die Fälligkeit des Eigentumverschaffungsanspruchs daher erst mit dem Nachweis der Kaufpreiszahlung ein. Der Käufer ist vorleistungspflichtig und kann sich insoweit nicht auf § 320 Abs. 1 S. 1 BGB berufen (RdNr. 18).
12. Ks Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB ist nicht fällig. Ist der Anspruch damit i.S.v. § 200 S. 1 BGB entstanden?
Nein, das trifft nicht zu!
BGH: Ein Anspruch ist im Sinne von § 200 S. 1 BGB entstanden, sobald er erstmals geltend gemachtund notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruchs erforderlich. Diese richtet sich vorrangig nach der Parteivereinbarung (§ 271 Abs. 1 BGB).
V und K haben vereinbart, dass die Zahlung des restlichen Kaufpreises erst nach Aufforderung durch V als Verkäufer erfolgen sollte. Sie haben die Leistungszeit abweichend von der gesetzlichen Regelung bestimmt. V hat K aber nie aufgefordert und K den Kaufpreis nie gezahlt. Ks Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB ist daher nie fällig geworden. Folglich ist der Anspruch auch nicht i.S.v. § 200 S. 1 BGB entstanden und die Verjährungsfrist hat nicht zu laufen begonnen. Das Berufungsgericht hat noch auf § 205 BGB abgestellt. Diese Norm betrifft aber nur vereinbarte Leistungsverweigerungsrechte, die nach dem Entstehen des Anspruchs Wirkung entfalten. Der BGH hat die Norm daher nicht weiter angewendet (RdNr. 19).
13. Hat V gegen K einen Anspruch aus § 886 BGB?
Nein!
Der Beseitigungsanspruch aus § 886 BGB setzt voraus:
(1) Bestehen einer wirksamen, nicht erloschenen Vormerkung (§§ 883, 885 BGB)
(2) Anspruchsteller ist Gläubiger des Beseitigungsanspruchs (Aktivlegitimation)
(3) Anspruchsgegner ist Schuldner des Beseitigungsanspruchs (Passivlegitimation)
(4) Dauerhafte (peremptorische) Einrede des Anspruchstellers gegen den gesicherten Anspruch.
V steht keine dauerhafte (peremptorische) Einrede nach § 214 Abs. 1 BGB zu, weil keine Verjährung eingetreten ist. Mithin hat V gegen K auch keinen Anspruch auf Beseitigung der Auflassungsvormerkung aus § 886 BGB. Merke: Für das (1) Bestehen der Forderung ist die Fälligkeit des Anspruchs nicht entscheidend. Anders sieht es aus, wenn Du Dich unter (4) fragst, ob eine Einrede in Folge der Verjährung des Anspruchs besteht.
14. Der Beseitigungsanspruch scheitert daran, dass der vorgemerkte Anspruch von K noch wirksam und durchsetzbar ist. Kann V von K die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB (analog) verlangen, wenn das Grundbuch richtig ist?
Nein, das ist nicht der Fall!
Der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB (analog) setzt voraus:
(1) Unrichtigkeit des Grundbuchs
(2) Anspruchsteller ist richtiger Gläubiger (Aktivlegitimation)
(3) Anspruchsgegner ist richtiger Schuldner (Passivlegitimation)
(4) Keine Einwendungen/Einreden Die Vormerkung bzw. die mit ihr gesicherte Forderung besteht fort. Die formelle Grundbuchlage und die materielle Rechtslage stimmen daher überein, womit das Grundbuch nicht unrichtig ist.
Lerne im System: Ob ein Anspruch nach § 886 BGB oder § 894 BGB analog vorliegt, wird durch das Vorliegen einer wirksamen, nicht erloschenen Vormerkung abgegrenzt. §§ 894 (analog) und 886 BGB sind beliebte Anspruchsgrundlagen im Immobiliarsachenrecht. Klausurersteller können hier eine Vielfalt an Problemen einbauen. Es ist wichtig, dass Du strukturiert vorgehst und Dich nicht von der vielleicht unüblichen Materie abschrecken lässt. Die Idee vom „Baukastensystem“ kann Dir dabei helfen.
