Mietendeckel

Öffentliches Recht

Grundrechte

Freiheit des Eigentums (Art. 14 GG)

Mietendeckel

26. Januar 2025

3 Kommentare

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Der Bundestag will gegen steigende Mieten in angespannten Wohnungslagen vorgehen. Er erlässt ein neues Gesetz („Mietendeckel“), wonach es in solchen Gebieten unzulässig ist, bei einer Neuvermietung eine Miete zu vereinbaren, die mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. ‌

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Einordnung des Falls

Mietendeckel

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ist der sachliche Anwendungsbereich der Eigentumsfreiheit eröffnet (Art. 14 Abs. 1 GG)?

Genau, so ist das!

Der sachliche Schutzbereich der Eigentumsfreiheit umfasst jede dem Berechtigten von der Rechtsordnung zur privaten Nutzung zugeordnete vermögenswerte Rechtsposition. Das Vermögen selbst ist nicht geschützt. Die Vermietung von Wohneigentum stellt eine grundsätzlich geschützte Nutzungsmöglichkeit dar. Der sachliche Anwendungsbereich der Eigentumsfreiheit ist eröffnet. Die Erwerbshandlung des Vermieters im Rahmen der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) ist nur mittelbar betroffen. Die Eigentumsfreiheit verdrängt daher als speziellere Regelung die Berufsfreiheit als einschlägiges Grundrecht.

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2. Liegt ein Eingriff in die Eigentumsfreiheit vor (Art. 14 Abs.1 GG)?

Ja, in der Tat!

Ein Eingriff ist jede staatliche Maßnahme, die dem Einzelnen ein Verhalten, das in den Schutzbereich eines Grundrechts fällt, ganz oder teilweise erschwert oder unmöglich macht (sog. moderner Eingriffsbegriff). Da Vermieter die Miete bei Neuvermietungen nicht mehr gänzlich frei bestimmen können, wird die Nutzungsmöglichkeit ihres Sacheigentums beeinträchtigt. Es liegt ein Eingriff vor. Die Abgrenzung zwischen Inhalts- und Schrankenbestimmung und Enteignung wird letztlich erst auf Rechtfertigungsebene relevant, sodass diese erst dort angesprochen werden muss. ‌

3. Handelt es sich bei dem Mietendeckel um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG)?

Ja!

Inhalts- und Schrankenbestimmungen sind rechtliche Regelungen, mit denen der Gesetzgeber Inhalt und Schranken des Eigentums abstrakt und generell festlegt.Vermieter behalten trotz der Mietpreisbremse ihre Position als Eigentümer der Wohnungen. Lediglich die Nutzungsrechte werden eingeschränkt. Es liegt somit ein Eingriff in die Eigentumsfreiheit in Form einer Inhalts- und Schrankenbestimmung vor.

4. Inhalts- und Schrankenbestimmungen unterliegen einem qualifizierten Gesetzesvorbehalt.

Nein, das ist nicht der Fall!

Die Eigentumsfreiheit unterliegt einem einfachen Gesetzesvorbehalt. Das eingreifende Gesetz (die Inhalts- und Schrankenbestimmung) ist die „Schranke“ des Grundrechts der Eigentumsfreiheit. Das Gesetz selbst muss dabei formell und materiell verfassungsgemäß sein („Schranken-Schranke“).

5. Der Mietendeckel ist nur verfassungskonform, wenn er verhältnismäßig ist.

Ja, in der Tat!

Die klausurrelevanteste Schranken-Schranke ist die Prüfung der Verhältnismäßigkeit im Rahmen der materiellen Verfassungsmäßigkeit. Der Eingriff muss einem legitimen Ziel dienen, geeignet und erforderlich sein, dieses zu erreichen und einen angemessenen Ausgleich zwischen Privatnützigkeit und Sozialbindung des Eigentums finden. Der Mietendeckel bezweckt den Schutz von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten. Dies ist ein legitimes Ziel, welches durch das Gesetz zumindest gefördert werden kann. Das Gesetz fördert diesen Zweck und ist somit auch grundsätzlich geeignet.Dem Gesetzgeber steht hinsichtlich Geeignetheit und Erforderlichkeit ein Einschätzungsspielraum zu, sodass es hieran in der Klausur selten scheitert wird. Werte dennoch sorgfältig alle Sachverhaltsangaben aus!

6. Ist ein milderes, gleich effektives Mittel zur Erreichung des Zwecks des Schutzes von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten ersichtlich?

Nein!

Im Rahmen der Verhältnismäßigkeit ist ebenfalls zu prüfen, ob das Gesetz erforderlich ist. Dies ist der Fall, wenn kein milderes, gleich effektives Mittel zur Zweckerreichung ersichtlich ist. BVerfG: In Betracht komme eine Förderung von privatem Wohnungsbau, öffentlicher Wohnungsbau, öffentliche Förderungen oder finanzielle Zuschüsse. Diese Maßnahmen wären milder, da sie nicht in die Eigentumsfreiheit eingreifen. Aufgrund der schnellen, kurzfristigen Wirkung des Mietendeckels sei aber nicht anzunehmen, dass die Mittel zweifelsfrei gleich effektiv wären. Das Gesetz ist somit erforderlich.Denk daran, dass die Erforderlichkeit zwei Elemente enthält. Sofern mildere Mittel in Betracht kommen, müssen diese stets auch eine gleiche Eignung aufweisen!

7. Damit der Eingriff gerechtfertigt ist, müsste es sich beim Mietendeckel auch um einen angemessenen Eingriff handeln (verhältnismäßig im engeren Sinne).

Genau, so ist das!

Im Rahmen der Angemessenheit muss zwischen der Schwere des Eingriffs einerseits und der Bedeutung des verfolgten Ziels andererseits abgewogen werden. Bei der Eigentumsfreiheit ist also zu ermitteln, ob ein angemessener Ausgleich zwischen Privatnützigkeit und Sozialbindung des Eigentums vorliegt. Für die Angemessenheit spricht, dass Wohneigentum als begrenzte Ressource und als Lebensmittelpunkt für Mieter ein besonders hoher Grad an Sozialbindung zukommt. Gegen die Angemessenheit kann man anführen, dass Vermieter hohe Investitionskosten zu tragen haben. Bei der Frage der Angemessenheit kann auch berücksichtigt werden, inwieweit der Gesetzgeber Ausnahmen und Härtefallregelungen trifft.

8. Der Eingriff schränkt das Eigentum der Vermieter so stark ein, dass ein angemessener Ausgleich zwischen Privatnützigkeit und Sozialbindung nur besteht, wenn Vermietern für den Eingriff einen finanziellen Ausgleich erhalten.

Nein, das trifft nicht zu!

Anders als Enteignungen sind Inhalts- und Schrankenbestimmungen grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen. Liegt eine unangemessene Belastung vor, so ist die Regelung grundsätzlich unverhältnismäßig und damit materiell verfassungswidrig. Nur in Ausnahmefällen kann eine übermäßige Belastung durch eine Entschädigungszahlung ausgeglichen werden. Vorliegend beschränkt die Mietpreisbremse zwar die Eigentumsfreiheit der Vermieter. Diese können aber weiterhin zumindest die ortsübliche Miete verlangen. Lediglich die übermäßige Erhöhung der Mieten ist eingeschränkt. Das Interesse an der Verhinderung der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren überwiegt somit gegenüber dem Interesse der Eigentümer an der freien Nutzbarkeit ihres Wohneigentums. Mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums ist dieser Eingriff entschädigungslos hinzunehmen.

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Fundstellen

BVerfG 7/18/2019 , 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18 , NJW 2019, 3054

Axer, in: BeckOK GG, 56. Ed. 15.8.2023, Art. 14 RdNr. 104

Jochum, Durner, Grundfälle zu Art. 14 GG, in: JuS 2005, 320 (322)

Towigh/Gleixner, Smartbook Grundrechte, 1.A. 2022, § 15 RdNr. 23

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

FalkTG

25.6.2024, 15:48:53

Ist das nicht die Mietpreisbremse? Mietendeckel war doch das Konstrukt in Berlin, was den Wohnungsmarkt zerstört hat und dann vom BVerfG kassiert wurde wegen fehlender Landeskompetenz

13.7.2024, 17:12:34

Warum ist hier die Erwerbsfreiheit nur mittelbar betroffen? Die Maßnahme betrifft doch den Erwerb eines Vermieters, da etwaige Mieteinnahmen wegfallen? Sie beeinträchtigt also die Gewinnaussichten negativ, was von der Eigentumsfreiheit ja ausdrücklich nicht umfasst ist.

Kai

26.11.2024, 12:06:28

Mir ist aufgefallen, dass in diesem Fall die

Geeignetheit

kaum thematisiert wird. Nach was wäre diese denn zu bewerten? In der Erklärung steht nur, dass der Schutz von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten durch die Mietpreisbremse gefördert werden kann. Eine Mietpreisbremse mag durchaus geeignet sein, um Mietpreiserhöhungen zu bremsen - wer eine Wohnung bekommt/hat, ist vor überhöhten Preisen besser geschützt. Wenn man als legitimes Ziel aber die Verfügbarkeit erschwinglicher Wohnungen ansieht, dass wäre die

Geeignetheit

doch wohl zu bezweifeln - in der Praxis zeigt sich ja durchaus, dass die Mietpreisbremse zu einer Verknappung von Wohnraum geführt hat - ein Effekt, der wohl durchaus auch schon ex ante (nicht als sicher, aber doch als nicht fernliegend) vorhersehbar war. Woran misst man hier konkret die

Geeignetheit

? Oder geht man einfach komplett den Weg über die Einschätzungsprärogative des Gesetzgebers und nimmt die

Geeignetheit

an, weil zumindest die Möglichkeit der Besserung besteht?

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ist der sachliche Anwendungsbereich der Eigentumsfreiheit eröffnet (Art. 14 Abs. 1 GG)?

2. Liegt ein Eingriff in die Eigentumsfreiheit vor (Art. 14 Abs.1 GG)?

3. Handelt es sich bei dem Mietendeckel um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG)?

4. Inhalts- und Schrankenbestimmungen unterliegen einem qualifizierten Gesetzesvorbehalt.

5. Der Mietendeckel ist nur verfassungskonform, wenn er verhältnismäßig ist.

6. Ist ein milderes, gleich effektives Mittel zur Erreichung des Zwecks des Schutzes von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten ersichtlich?

7. Damit der Eingriff gerechtfertigt ist, müsste es sich beim Mietendeckel auch um einen angemessenen Eingriff handeln (verhältnismäßig im engeren Sinne).

8. Der Eingriff schränkt das Eigentum der Vermieter so stark ein, dass ein angemessener Ausgleich zwischen Privatnützigkeit und Sozialbindung nur besteht, wenn Vermietern für den Eingriff einen finanziellen Ausgleich erhalten.

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