+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Mieter M möchte bei Vermieterin V eine 3-Zimmer-Altbauwohnung in Berlin-Charlottenburg anmieten. M und V schließen mündlich einen befristeten Mietvertrag über zwei Jahre. Die monatliche Miete beträgt €1000.
Einordnung des Falls
Schriftform (§ 126 BGB) Wohnraummietrecht; 550 S. 1, keine Wirksamkeitsvoraussetzung; Rechtsfolge: MV auf unbestimmte Zeit geschlossen; Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen (573 Abs. 1 S. 1)
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Ein Rechtsgeschäft, das der gesetzlich vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig (§ 125 S. 1 BGB).
Ja!
Die Rechtsfolge der Nichteinhaltung des gesetzlichen Formerfordernisses ist grundsätzlich im allgemeinen Teil des BGB normiert (§ 125 S. 1 BGB). Es handelt sich dabei um eine Einwendung, die von Amts wegen zu berücksichtigen ist. Dies hat zur Folge, dass die Rechtsfolge der Nichtigkeit der Disposition der Parteien entzogen ist. Daneben bestehen noch Spezialregelungen, die abweichende Rechtsfolgen anordnen. Beispielsweise im Mietrecht (§ 550 S. 1 BGB) oder beim Verbraucherdarlehensvertrag (§ 494 Abs. 3 BGB).
2. Der Mietvertrag zwischen M und V bedarf der Schriftform (§ 126 BGB).
Genau, so ist das!
Für den Abschluss von befristeten Wohnraummietverträgen über einen Zeitraum von länger als einem Jahr sieht das Mietrecht ein Schriftformerfordernis vor (§ 550 S. 1 BGB). Diese Regelung ist über § 578 Abs. 1 BGB, § 578 Abs. 2 BGB auch auf Mietverträge über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, anwendbar. Die inhaltlichen Anforderungen an die Schriftform richten sich nach § 126 BGB. Bei dem zwischen V und M geschlossenen Vertrag handelt es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum. Der Mietvertrag soll auf zwei Jahre befristet werden. Die Voraussetzungen des § 550 S. 1 BGB liegen vor.
3. M und V wahren das Schriftformerfordernis.
Nein, das trifft nicht zu!
Zur Wahrung der Schriftform bedarf es der Ausstellung einer Urkunde und der Unterzeichnung durch den Aussteller. Die Unterzeichnung kann durch eigenhändige Namensunterschrift oder durch notariell beglaubigtes Handzeichen erfolgen. Die zu unterzeichnende schriftliche Urkunde muss alle wesentlichen Vertragsbestimmungen enthalten. Die Anfertigung der Urkunde kann beispielsweise per Handschrift, Fotokopie und Computerausdruck erfolgen.
Die Parteien M und V haben eine mündliche Vereinbarung getroffen. Eine Urkunde über den Abschluss des Mietvertrages wurde weder ausgestellt noch unterzeichnet.
4. Der Mietvertrag ist aufgrund des mündlichen Vertragsschlusses nichtig.
Nein!
Das Mietrecht enthält eine Spezialregelung und ordnet eine abweichende Rechtsfolge von § 125 S. 1 BGB an (§ 550 BGB). Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt nicht zur Nichtigkeit des Vertrages. Der Mietvertrag gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen. Der Mietvertrag ist wirksam zustande gekommen. Eine Kündigung ist nach den Vorschriften des §§ 573ff. BGB möglich.
Der Vertrag zwischen V und M gilt auf unbestimmte Zeit geschlossen
5. Die abweichende Rechtsfolge schützt allein den Mieter.
Nein, das ist nicht der Fall!
Zentrale Funktion ist der Schutz des Erwerbers. Im Fall der Veräußerung des vermieteten Wohnraums durch den Vermieter tritt der Erwerber in die Rechtsstellung des Vermieters ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Durch die schriftliche Fixierung wird es dem Erwerber ermöglicht, sich einen genauen Überblick über die Rechtsstellung des Vermieters zu verschaffen.
Weder M noch V sollen primär geschützt werden durch das Formerfordernis.
