Zivilrecht
BGB Allgemeiner Teil
Formfreiheit und Grenzen
Schriftform (§ 126 BGB) Wohnraummietrecht; 550 S. 1, keine Wirksamkeitsvoraussetzung; Rechtsfolge: MV auf unbestimmte Zeit geschlossen; Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen (573 Abs. 1 S. 1)
Schriftform (§ 126 BGB) Wohnraummietrecht; 550 S. 1, keine Wirksamkeitsvoraussetzung; Rechtsfolge: MV auf unbestimmte Zeit geschlossen; Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen (573 Abs. 1 S. 1)
12. Mai 2025
8 Kommentare
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Mieter M möchte bei Vermieterin V eine 3-Zimmer-Altbauwohnung in Berlin-Charlottenburg anmieten. M und V schließen mündlich einen befristeten Mietvertrag über zwei Jahre. Die monatliche Miete beträgt €1000.
Diesen Fall lösen 74,8 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.
Einordnung des Falls
Schriftform (§ 126 BGB) Wohnraummietrecht; 550 S. 1, keine Wirksamkeitsvoraussetzung; Rechtsfolge: MV auf unbestimmte Zeit geschlossen; Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen (573 Abs. 1 S. 1)
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Ein Rechtsgeschäft, das der gesetzlich vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig (§ 125 S. 1 BGB).
Ja!
Jurastudium und Referendariat.
2. Der Mietvertrag zwischen M und V bedarf der Schriftform (§ 126 BGB).
Genau, so ist das!
3. M und V wahren das Schriftformerfordernis.
Nein, das trifft nicht zu!
4. Der Mietvertrag ist aufgrund des mündlichen Vertragsschlusses nichtig.
Nein!
5. Die abweichende Rechtsfolge schützt allein den Mieter.
Nein, das ist nicht der Fall!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Philip
5.11.2024, 21:51:42
Wie bereits im Titel beschrieben, verstehe ich nicht, welche Norm terminiert, dass ein Mietvertrag prinzipiell formbedürftig ist. Ich verstehe § 550 1 BGB so, dass ein Mietvertrag zwar in schriftlicher Form geschlossen werden KANN (aber nicht muss), wenn dieser allerdings länger als ein Jahr geplant ist, dann ist dieser mündlich/konkludente Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wo lese ich da genau heraus, dass der Mietvertrag formbedürftig ist? Und wie hilft mir
§ 127 BGBdabei? Danke schonmal
Saberhack
6.11.2024, 20:05:54
Huhu @Philip ☺️ Richtig, der Grundsatz der
Formfreiheitgilt auch für Mietverträge. Nur ausnahmsweise muss ein Mietvertrag gemäß § 550 Satz 1 i.V.m. § 578 BGB über Wohnräume, ein Grundstück oder andere Räume, die für länger als ein Jahr gelten sollen, in schriftlicher Form (§ 126 BGB) geschlossen werden. Missachten die Parteien diese Formvorschrift, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet, dass der Mietvertrag nicht gemäß §
125 BGBinsgesamt nichtig ist; vielmehr führt die Missachtung des Schriftformerfordernisses nur zur Unwirksamkeit der vereinbarten Mietdauer. Im Beispiel wollten M und V den Mietvertrag für zwei Jahre befristen. Das geht nach § 550 BGB jedoch nur schriftlich. Da sie den Vertrag allerdings mündlich geschlossen haben, gilt er nun auf unbestimmte Zeit.
§ 127 BGBsagt letztlich nur, dass Parteien auch vertraglich eine bestimmte Form für ein Rechtsgeschäft vereinbaren können.
Philip
6.11.2024, 20:12:59
Danke @[Saberhack](166076), jetzt ab ich es verstanden!
Saberhack
6.11.2024, 20:14:10
@[Philip](211126) Super, das freut mich ☺️🙌🏼
jvf
18.1.2025, 19:40:18
Hi! Ich habe immernoch Probleme zu verstehen, woraus sich das Formerfordernis ergibt. Ich lese sowohl § 550 S. 1 BGB als auch § 587 II BGB als Implikation iSv. wenn nicht in Schriftform geschlossen => unbefristeter Mietvertrag. Ich verstehe auch, dass § 550 S. 1 BGB eine andere Rechtsfolge als die dem § 125 S. 1 BGB zu entnehmenden Nichtigkeit anordnet. Aber das Formerfordernis ansich entzieht sich irgendwie meinem Verständnis. Wo hängt es genau bei mir? :) Vielen Dank für jede Hilfe!
Lenny Hallqvist
25.3.2025, 11:44:23
Für diejenigen, die einen Mietvertrag schließen wollen, der kürzer als ein Jahr Mietzeit laufen soll, ist § 550 S. 1 BGB als Formvorschrift zu verstehen. Weil sie können es nicht ohne Schriftform. Ansonsten bzw. gerenell ist § 550 S. 1 BGB eher als Formwirkung als als
Formzwangzu verstehen. Die Vorschrift legt keine zwingende Schriftform fest, sondern ordnet lediglich eine bestimmte Rechtsfolge an.
benjaminmeister
16.11.2024, 21:29:20
Das mit dem Verschaffen eines Überblicks ergibt irgendwie nicht so viel Sinn wenn man berücksichtigt, dass auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverträge keiner Form benötigen. Wenn mans genau nimmt liegt der Schutz des Erwerbers also eher darin, dass keine Mietverhältnisse mit extrem langen Laufzeiten vorliegen können, wenn keine Mietverträge vorliegen, die die Schriftform wahren.
Lenny Hallqvist
24.3.2025, 17:58:45
Der Erweber kann bei einem befristeten Mietvertrag nicht ordentlich kündigen mit bspw. dem nach Erwerb sehr typischen Kündigungsgrund Eigenbedarf. Daher muss er mehr geschützt werden, weil die Laufzeit der Befristung länger gehen könnte.