Erfüllung einer Verbindlichkeit
4. April 2025
27 Kommentare
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
A und B haben formwirksam einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen (§§ 433, 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Da A sehr beschäftigt ist, bevollmächtigt er B, ihn bei der Auflassung (§§ 873, 925 BGB) zu vertreten.
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Einordnung des Falls
Erfüllung einer Verbindlichkeit
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Ein Verpflichtungsgeschäft über die Übertragung oder den Erwerb des Eigentums an einem Grundstücks ist formpflichtig, bedarf nämlich der notariellen Beurkundung (§§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB, 128 BGB).
Ja!
Jurastudium und Referendariat.
2. Die Stellvertretung bei der Auflassung (§§ 873, 925 BGB) ist zulässig.
Genau, so ist das!
3. B fehlt es an der Vertretungsmacht für die Erklärung der Auflassung für A, da es sich um ein Insichgeschäft handelt (§ 181 BGB).
Nein, das trifft nicht zu!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Mona32145
11.5.2021, 09:02:00
Worin liegt hier die
Erfüllung einer Verbindlichkeit?
Lukas_Mengestu
11.5.2021, 11:15:44
Hallo Mona, A ist aufgrund des Kaufvertrages verpflichtet, B das Grundstück zu übereignen. Zur Erfüllung dieser Verbindlichkeit bedarf es zunächst der Auflassung (=
dingliche Einigungbeim Grundstückserweb, § 925 Abs. 1 BGB). Da die Auflassung somit dazu dient, die schuldrechtliche Verpflichtung auf Übertragung des Grundstücks zu erfüllen, ist hier eine Vertretung durch B möglich und nicht als Insichgeschäft (§ 181 BGB) ausgeschlossen. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
QuiGonTim
7.4.2022, 16:07:45
Wie wäre der Fall zu beurteilen, wenn A und B den Kaufvertrag nicht notariell be
urkunden lassen hätten? Versteht man 311 Abs. 1 S. 2 BGB derart, dass die Formvorschrift des 311 Abs. 1 S. 1 BGB ihre Funktionen im Rahmen der Auflassung „nachholen“ kann, so kann diese Heilung im Falle der Selbstkontrahierung nicht vollzogen werden. Die Funktionen der Formvorschrift würden lediglich auf B wirken, der dann nach der Wertung des 181 BGB einem die Vertretungsmacht ausschließenden Interessenkonflikt unterliegt. M.E. würde es also hier den Wertungen des Gesetzes widersprechen, eine wirksame Übereignung anzunehmen. Was wäre der richtige Anknüpfungspunkt? Ein Ausschluss der Heilung gem. 311 Abs. 1 S. 2 BGB oder eine unwirksame Stellvertretung mangels Vertretungsmacht?
Lukas_Mengestu
8.4.2022, 14:45:53
Hallo QuiGonTim, schöne Abwandlung :D Aber keine Sorge, auch hierfür lässt sich eine Lösung finden. In der Tat kommt man hier über die "
Erfüllung einer Verbindlichkeit" nicht wirklich weiter. Denn soweit diese
schwebend unwirksamist, ist sie nicht geeignet über § 181 BGB hinwegzuhelfen. Allerdings ist die
Erfüllung einer Verbindlichkeitnicht die einzige Möglichkeit § 181 BGB auszuhebeln. Der Vertretene kann dem Vertreter schlicht und ergreifend gestatten, ein Insichgeschäft vorzunehmen. Die Gestattung ist insoweiit ein einseitiges
Rechtsgeschäftund erfolgt durch eine empfangsbedürftige Willenserklärung des Vertretenen gegenüber dem Vertreter. Die Vertretungsmacht des Vertreters wird damit erweitert. Dies muss nicht zwingend ausdrücklich erfolgen. Vielmehr ist von einer
konkludenten Gestattung besonders in Fällen auszugehen, in denen das Vertretergeschäft, für das eine Vollmacht erteilt wurde, nur als Insichgeschäft möglich ist (Schubert, in: MüKo-BGB, 9.A. 2021, § 181 RdNr. 77). Diesen Fall haben wir hier vorliegen, d.h. selbst wenn der Kaufvertrag formunwirksam wäre, so gelangt man hier zur wirksamen Auflassung und einer Heilung des Vertrages. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
QuiGonTim
8.4.2022, 14:48:22
Lukas_Mengestu
10.4.2022, 12:55:58
@QuiGonTim, sehr gerne :-)
FW
5.11.2024, 22:35:35
Hi, irgendwie finde ich das Ergebnis nicht vertretbar. Vom Wortlaut her liegt zwar nach § 181 kein Insichgeschäft vor, da die Abgabe der Auflassungserklärung nur die
Erfüllung einer Verbindlichkeitist. Jedoch finde ich kann hier durchaus eine Interessenkollision gesehen werden. Der Notar soll ja gerade beide Parteien über die Gefahren und rechtlichen Konsequenzen aufklären und nur wenn beide sich dann einig sind, wird die Auflassung einvernehmlich erklärt. Zwar ist die Stellvertretung per se beim §.925 nicht ausgeschlossen ( „beide Teile“), da keine höchstpersönliche Anwesenheit verlangt wird, jedoch kann in dieser Konstellation durchaus ein Interessenkonflikt entstehen. Wenn sich z.B. erst beim Notar herausstellt, dass das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist oder an einen Dritten vermietet wird, besteht doch die Gefahr, dass der Verkäufer dennoch die Auflassungserklärung im Namen des Käufers abgibt, selbst wenn dies für diesen nachteilig ist. Denn für den Verkäufer ist das ja irrelevant. Ein objektiver Dritter als Stellvertreter würde hier jedoch mehr die Interessen des Käufers berücksichtigen.
cornelius.spans
4.12.2024, 21:28:05
Hi, dass das hier durchgeführte
Rechtsgeschäft(Auflassung) ausschließlich in der
Erfüllung einer Verbindlichkeitbesteht, lässt nur die Rechtsfolge des § 181 BGB entfallen. Der Vertreter kann also ausnahmsweise wirksam ein Insichgeschäft vornehmen. Es liegt aber weiterhin ein Insichgeschäft vor. § 181 BGB will auch Interessenkonflikte sowie unter derartigen Umständen entstandene
Rechtsgeschäfte nicht grundsätzlich verhindern. Die Norm hat eher eine Warn- bzw. Schutzfunktion für den Vertretenen. Besonders "gefährlich", also für Interessenskonflikte anfällig sind
Verpflichtungsgeschäfte, da hierbei Leistung und Gegenleistung vereinbart werden. Aber selbst hier sind Insichgeschäfte zulässig. Der Vertretene muss dies aber besonders "gestatten" (§ 181 BGB). Ist dies nicht erfolgt, ist der Vertreter ohne Vertretungsmacht; die Folgen eines Vertragsschlusses ergeben sich dann aus den §§ 177, 179 BGB. Erfüllungsgeschäfte sind weniger gefährlich, da hier nur bereits zuvor vereinbarte Verbindlichkeiten erfüllt werden. Deshalb lässt § 181 BGB hier Insichgeschäfte auch ohne besondere Gestattung durch den Vertretenen zu. Natürlich muss der Vertreter aber auch hier Vertretungsmacht haben, damit die Willenserklärung(en) der Vertreters für und gegen den Vertretenen gelten (§ 164 I BGB). Es liegt also weiterhin beim Vertretenen, ob er das Risiko eines Insichgeschäfts eingeht; er muss sich ja nicht oder zumindest nicht von dieser Person vertreten lassen. MfG
Agnessa
27.3.2025, 13:01:51
Der Vertrag wird doch gerade bei dem Notar geschlossen, d.h. erst mit dem notariellen Vertragsschluss werden gegenseitige Verbindlichkeiten begründet. Erfüllung wäre doch erst die Eigentumsverschaffung. Wo liegt mein Denkfehler?