Erfüllung einer Verbindlichkeit

Nach § 311b Abs. 1 BGB muss ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden. Die Wirksamkeit der Beurkundung richtet sich nach dem Beurkundungsgesetz (BeurkG). Die Formunwirksamkeit eines solchen Vertrags kann allerdings geheilt werden, wenn die Eigentumsübertragung dennoch erfolgt (§ 311b Abs. 1 BGB). Grund hierfür ist, dass mit der Erfüllung des Vertrages die Beratungs-, Hinweis- und Beweisfunktion der notariellen Beurkundung nicht mehr erforderlich sind.

Der Erwerb von Grundstückseigentum oder dessen Belastung erfolgt durch Einigung und Eintragung (§ 873). Die Einigung nennt sich Auflassung und muss bei Anwesenheit beider Teile vor der zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständige Stelle ist jeder deutsche Notar. Der Wortlaut des Gesetzes erfordert dabei allerdings nur die Anwesenheit beider Teile und keine höchstpersönliche Anwesenheit. Damit ist auch grundsätzlich die Stellvertretung im Rahmen der Auflassung möglich. Die Anwendung der Grundsätze über das Geschäft für den, den es angeht, ist allerdings ausgeschlossen.

Ein Insichgeschäft liegt vor, wenn der Stellvertreter ein Geschäft im Rahmen des Vertretenen entweder mit sich selbst (Selbstkontrahieren) oder mit einem Dritten, der ebenfalls durch den gleichen Stellvertreter vertreten wird, (Mehrvertretung) einen Vertrag schließt. Hier würde eine Konstellation des Selbstkontrahierens vorliegen. Allerdings sieht das Gesetz eine Ausnahme für die Erfüllung einer Verbindlichkeit vor (§ 181 BGB a.E.). In solchen Fällen - wie auch bei der vorliegenden Auflassung - liegt keine Interessenkollision vor, da keine neuen Verpflichtungen begründet werden, sondern nur eine bestehende Verbindlichkeit erfüllt wird.Darüber hinaus liegt in der Vollmacht zugleich eine konkludente Gestattung des Insichgeschäfts.