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Lernplan ZR Kleiner Schein (100%)
Klassisches Klausurproblem

A und B haben formwirksam einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen (§§ 433, 311b Abs. 1 BGB). Da A sehr beschäftigt ist, bevollmächtigt er B ihn bei der Auflassung (§§ 873, 925 BGB) zu vertreten.

Einordnung des Falls

Erfüllung einer Verbindlichkeit

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die notarielle Beurkundung ist für die Formwirksamkeit eines Vertrags über die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück erforderlich (§ 311b Abs. 1 BGB.

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Ja!

Nach § 311b Abs. 1 BGB muss ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden. Die Wirksamkeit der Beurkundung richtet sich nach dem Beurkundungsgesetz (BeurkG). Die Formunwirksamkeit eines solchen Vertrags kann allerdings geheilt werden, wenn die Eigentumsübertragung dennoch erfolgt (§ 311b Abs. 1 BGB). Grund hierfür ist, dass mit der Erfüllung des Vertrages die Beratungs-, Hinweis- und Beweisfunktion der notariellen Beurkundung nicht mehr erforderlich sind.

2. Die Stellvertretung bei der Auflassung (§§ 873, 925 BGB) ist zulässig.

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Genau, so ist das!

Der Erwerb von Grundstückseigentum oder dessen Belastung erfolgt durch Einigung und Eintragung (§ 873). Die Einigung nennt sich Auflassung und muss bei Anwesenheit beider Teile vor der zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständige Stelle ist jeder deutsche Notar. Der Wortlaut des Gesetzes erfordert dabei allerdings nur die Anwesenheit beider Teile und keine höchstpersönliche Anwesenheit. Damit ist auch grundsätzlich die Stellvertretung im Rahmen der Auflassung möglich. Die Anwendung der Grundsätze über das Geschäft für den, den es angeht, ist allerdings ausgeschlossen.

3. B fehlt es an der Vertretungsmacht für die Erklärung der Auflassung für A, da es sich um ein Insichgeschäft handelt (§ 181 BGB).

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Nein, das trifft nicht zu!

Ein Insichgeschäft liegt vor, wenn der Stellvertreter ein Geschäft im Rahmen des Vertretenen entweder mit sich selbst (Selbstkontrahieren) oder mit einem Dritten, der ebenfalls durch den gleichen Stellvertreter vertreten wird, (Mehrvertretung) einen Vertrag schließt. Hier würde eine Konstellation des Selbstkontrahierens vorliegen. Allerdings sieht das Gesetz eine Ausnahme für die Erfüllung einer Verbindlichkeit vor (§ 181 BGB a.E.). In solchen Fällen - wie auch bei der vorliegenden Auflassung - liegt keine Interessenkollision vor, da keine neuen Verpflichtungen begründet werden, sondern nur eine bestehende Verbindlichkeit erfüllt wird.Darüber hinaus liegt in der Vollmacht zugleich eine konkludente Gestattung des Insichgeschäfts.

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MO

Mona32145

11.5.2021, 09:02:00

Worin liegt hier die Erfüllung einer Verbindlichkeit?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

11.5.2021, 11:15:44

Hallo Mona, A ist aufgrund des Kaufvertrages verpflichtet, B das Grundstück zu übereignen. Zur Erfüllung dieser Verbindlichkeit bedarf es zunächst der Auflassung (=dingliche Einigung beim Grundstückserweb, § 925 Abs. 1 BGB). Da die Auflassung somit dazu dient, die schuldrechtliche Verpflichtung auf Übertragung des Grundstücks zu erfüllen, ist hier eine Vertretung durch B möglich und nicht als Insichgeschäft (§ 181 BGB) ausgeschlossen. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

QUIG

QuiGonTim

7.4.2022, 16:07:45

Wie wäre der Fall zu beurteilen, wenn A und B den Kaufvertrag nicht notariell beurkunden lassen hätten? Versteht man 311 Abs. 1 S. 2 BGB derart, dass die Formvorschrift des 311 Abs. 1 S. 1 BGB ihre Funktionen im Rahmen der Auflassung „nachholen“ kann, so kann diese Heilung im Falle der Selbstkontrahierung nicht vollzogen werden. Die Funktionen der Formvorschrift würden lediglich auf B wirken, der dann nach der Wertung des 181 BGB einem die Vertretungsmacht ausschließenden Interessenkonflikt unterliegt. M.E. würde es also hier den Wertungen des Gesetzes widersprechen, eine wirksame Übereignung anzunehmen. Was wäre der richtige Anknüpfungspunkt? Ein Ausschluss der Heilung gem. 311 Abs. 1 S. 2 BGB oder eine unwirksame Stellvertretung mangels Vertretungsmacht?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

8.4.2022, 14:45:53

Hallo QuiGonTim, schöne Abwandlung :D Aber keine Sorge, auch hierfür lässt sich eine Lösung finden. In der Tat kommt man hier über die "Erfüllung einer Verbindlichkeit" nicht wirklich weiter. Denn soweit diese schwebend unwirksam ist, ist sie nicht geeignet über § 181 BGB hinwegzuhelfen. Allerdings ist die Erfüllung einer Verbindlichkeit nicht die einzige Möglichkeit § 181 BGB auszuhebeln. Der Vertretene kann dem Vertreter schlicht und ergreifend gestatten, ein Insichgeschäft vorzunehmen. Die Gestattung ist insoweiit ein einseitiges Rechtsgeschäft und erfolgt durch eine empfangsbedürftige Willenserklärung des Vertretenen gegenüber dem Vertreter. Die Vertretungsmacht des Vertreters wird damit erweitert. Dies muss nicht zwingend ausdrücklich erfolgen. Vielmehr ist von einer konkludenten Gestattung besonders in Fällen auszugehen, in denen das Vertretergeschäft, für das eine Vollmacht erteilt wurde, nur als Insichgeschäft möglich ist (Schubert, in: MüKo-BGB, 9.A. 2021, § 181 RdNr. 77). Diesen Fall haben wir hier vorliegen, d.h. selbst wenn der Kaufvertrag formunwirksam wäre, so gelangt man hier zur wirksamen Auflassung und einer Heilung des Vertrages. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

QUIG

QuiGonTim

8.4.2022, 14:48:22

@[Lukas Mengestu](136780) Danke für die Klärung. Da habe ich wohl etwas zu kompliziert gedacht.

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

10.4.2022, 12:55:58

@QuiGonTim, sehr gerne :-)


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