+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

M und V schließen einen Nutzungsvertrag über ein Grundstück, das durch Photovoltaikanlagen bewirtschaftet werden sollte. Sie vereinbaren eine Kündigungsfrist von 10 Jahren. M übergibt V den schriftlichen Vertragsentwurf. V unterschreibt diesen und faxt ihn an M, der ihn seinerseits unterschrieben zurückfaxt. Später kündigt M den Vertrag.

Einordnung des Falls

Schriftform bei Unterzeichnung gleicher Urkunden

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 7 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M konnte den Vertrag kündigen, wenn es sich um einen Mietvertrag handelt, der die Schriftform nicht wahrte.

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Ja, in der Tat!

Das Recht zur Kündigung eines Mietvertrages, der die Schriftform (§ 126 BGB) nicht wahrte, ergibt sich aus §§ 578 Abs. 1, 550 S. 2 BGB. Nach dieser Norm gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen wurde, für unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache gekündigt werden.

2. M und V haben einen Pachtvertrag geschlossen.

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Nein!

BGH: Die Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag erfolge danach, ob dem Nutzer neben dem Gebrauch des Grundstücks auch der Genuss der Früchte (§ 99 BGB) zusteht, § 581 BGB. Vorliegend sei weder an eine Rechtsfrucht (§ 99 Abs. 2 BGB) noch an eine mittelbare Sachfrucht (§ 99 Abs. 3 BGB) zu denken. Bei der Elektrizität, die mittels der vom Nutzungsberechtigten selbst zu errichtenden Photovoltaikanlage gewonnen werden soll, handele es sich nicht um eine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks im Sinne des § 99 Abs. 1 BGB (BGH, RdNr. 14).

3. Es macht ohnehin keinen Unterschied, ob ein Miet- oder ein Pachtvertrag geschlossen wurde.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die Kündigungsfristen des Pachtvertrages unterscheiden sich von denen des Mietvertrages. In § 584 BGB ist geregelt, dass die Kündigung des Pachtvertrags nur zum Schluss des Pachtjahres möglich ist, während gemäß §§ 578, 550 BGB die Kündigung zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache möglich ist.

4. M und V haben die Schriftform des § 126 Abs. 2 S. 1 BGB gewahrt.

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Nein, das trifft nicht zu!

Die Norm setzt voraus, dass die Unterzeichnung der Parteien auf derselben (Original-)Urkunde erfolgt. Mithin müssen zwei eigenhändige Unterschriften auf der identischen Urkunde vorliegen. Dies ist hier nicht der Fall. M und V haben die Unterschriften jeweils nur auf dem erhaltenen Fax geleistet.

5. M und V haben die Schriftform nach § 126 Abs. 2 S. 2 BGB gewahrt.

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Nein!

Die Formvorschrift ist auch dann gewahrt, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Dies setzt aber voraus, dass die Urkunde handschriftlich unterzeichnet und sodann das Original dem Vertragspartner übergeben wird. So liegt es hier aber nicht, denn die Originale verblieben bei den jeweiligen Unterzeichnern.

6. Die Schriftform des § 550 S. 1 BGB kann auch gewahrt sein, ohne dass die Schriftform im Sinne des § 126 BGB gewahrt ist.

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Genau, so ist das!

BGH: Ein Mietvertrag genüge der Form des § 550 S. 1 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen abgeschlossen sei. Die Auslegung von § 550 BGB führe wegen seines Zwecks zu dem Ergebnis, dass die Norm nicht das Zustandekommen des Vertrags in Schriftform gemäß § 126 BGB voraussetze. § 550 BGB diene dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, sich von Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu unterrichten. Diesen Schutzzweck erfülle selbst eine nur der äußeren Form genügende Mietvertragsurkunde, in der die von beiden Parteien unterzeichneten Bedingungen des abgeschlossenen Vertrags enthalten seien. Auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sei sichergestellt (BGH, RdNr. 21).

7. Das Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB gebietet es, dass die jeweilige Originalurkunde dem anderen Vertragspartner zugeht.

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Nein, das trifft nicht zu!

BGH: Zwar sei dies im Rahmen des § 126 Abs. 2 BGB erforderlich, weil diese Norm einen der Schriftform genügenden Vertragsabschluss und mithin die Form empfangsbedürftiger Willenserklärungen regele. Demgegenüber sei es für die Einhaltung der Schriftform des § 550 S. 1 BGB ohne Bedeutung, ob die beurkundeten Erklärungen den Parteien zugegangen seien. Es komme allein auf die äußere Form an. Daher sei nur die Existenz der die vertraglichen Regelungen dokumentierenden und unterzeichneten Urkunde entscheidend. Unerheblich sei für § 550 S. 1 BGB auch, wo die Urkunden sich befinden oder ob sie im Zeitpunkt der gerichtlichen Prüfung der Formgemäßheit des Mietvertrags noch existieren. Der Erwerberschutz sei auch auf diese Weise gewährleistet (BGH, RdNr. 24,27).

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