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Widerruf eines per Mail geschlossenen Mietvertrages

Widerruf eines per Mail geschlossenen Mietvertrages

19. Mai 2025

21 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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Unternehmerin V vermietet M zum 1.2.2020 eine Wohnung zur privaten Nutzung für €1.000 monatlich. Der Vertrag kommt per E-Mail ohne vorherige Besichtigung zustande. Eine Widerrufsbelehrung gibt es nicht. Am 1.1.2021 erklärt M den Widerruf und fordert Rückzahlung von 12 Monatsmieten. V erklärt die Aufrechnung.

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Einordnung des Falls

Widerruf eines per Mail geschlossenen Mietvertrages

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M könnte infolge wirksamen Widerrufs ein Rückzahlungsanspruch zustehen (§§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB).

Ja, in der Tat!

Der Rückgewähranspruch erfordert einen wirksamen Widerruf. Ein wirksamer Widerruf setzt voraus: (1) Bestehen eines Widerrufsrechts und (2) fristgemäße Widerrufserklärung (§ 355 Abs. 1 S. 1, 2, 3, Abs. 2 BGB). Durch den Widerruf wandelt sich das Schuldverhältnis ex nunc in ein Rückgewährschuldverhältnis um (§ 355 Abs. 3 S. 1 BGB).
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2. M müsste zunächst ein Widerrufsrecht zustehen (§ 312g Abs. 1 BGB).

Ja!

Das Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB setzt voraus: (1) Anwendbarkeit (§ 312 BGB), (2) außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag oder Fernabsatzvertrag (§§ 312g Abs. 1, 312b, 312c BGB), (3) keine Bereichsausnahme (§ 312g Abs. 2, Abs. 3 BGB). Der Widerruf ist ein Gestaltungsrecht. Aus Gründen der Rechtssicherheit sind diese grundsätzlich bedingungsfeindlich. Entsteht keine Rechtsunsicherheit, so ist die bedingte Erklärung zulässig. Dies ist anerkannt für Rechts-, Potestativ- und innerprozessuale Bedingungen.

3. Sind die Vorschriften des Widerrufsrechts auf den Mietvertrag zwischen M und V anwendbar (§ 312 BGB)?

Genau, so ist das!

Die Anwendbarkeit der §§ 312-312h BGB setzt (1) einen Verbrauchervertrag voraus (§ 310 Abs. 3 BGB), der (2) den Verbraucher zur Zahlung eines Preises verpflichtet (§ 312 Abs. 1 BGB) und (3) keiner Bereichsausnahme unterfällt (§ 312 Abs. 2-Abs. 7 BGB). V ist Unternehmerin (§ 14 BGB) und M Verbraucher (§ 13 BGB), sodass ein Verbrauchervertrag vorliegt. M ist zudem zur Zahlung eines Preises verpflichtet (§ 535 Abs. 2 BGB). Das Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 1 BGB) gilt auch bei Wohnraummietverträgen (§§ 312 Abs. 4 S. 1, Abs. 3 Nr. 7 BGB). Da M die Wohnung nicht vor Vertragsschluss besichtigt hat, greift auch keine Bereichsausnahme (§ 312 Abs. 4 S. 2 BGB).

4. Stellt der Mietvertrag zwischen M und V einen Fernabsatzvertrag dar (§ 312c BGB)?

Ja, in der Tat!

Dafür müsste der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel (§ 312c Abs. 2 BGB) verwenden. Ein Fernabsatzvertrag liegt hier nur dann nicht vor, wenn der Unternehmer beweisen kann („es sei denn"), dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgte. M und V kommunizierten nur über E-Mails, mithin Fernkommunikationsmittel. Da V hinisichtlich § 312c Abs. 1 Hs. 2 BGB nichts vorgetragen hat, greift die Vermutung des Hs. 1.

5. Ms Widerruf ist verfristet, da er ihn nicht innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Mietvertrages erklärt hat (§ 355 Abs. 2 BGB).

Nein!

Die Widerrufsfrist richtet sich nach § 355 Abs. 2 BGB, soweit nichts anderes bestimmt ist. Etwas anderes ist in § 356 BGB bestimmt. Danach beginnt die Widerrufsfrist nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher u.a. über sein Widerrufsrecht belehrt hat (§ 356 Abs. 3 S. 1 BGB, Art. 246a Abs. 2 S. 1 Nr. 1 EGBGB). Das Widerrufsrecht erlischt bei der Wohnraummiete spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§§ 355 Abs. 2 S. 2, 356 Abs. 3 S. 2 BGB). V hat M nicht über das Widerrufsrecht belehrt. Die Höchstfrist ist noch nicht abgelaufen. Damit erfolgte der Widerruf fristgemäß.

6. Allerdings hat M sein Widerrufsrecht vorliegend treuwidrig spät und damit rechtsmissbräuchlich ausgeübt (§ 242 BGB).

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Widerruf kann eine unzulässige Rechtsausübung darstellen. Hierbei ist eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände vorzunehmen (BGH, NJW 2016, 3512, RdNr. 42ff.). Da das Widerrufsrecht keiner Begründungspflicht unterliegt, ist jedenfalls unerheblich, ob der Widerruf durch den Schutzzweck des Widerrufsrechts motiviert ist. LG: Da V den M nicht über sein Widerrufsrecht belehrt habe, könne nicht angenommen werden, dass M von diesem lange Zeit vor Ausübung Kenntnis hatte. Dies wäre aber Voraussetzung für die Annahme rechtsmissbräuchlicher Ausübung (RdNr. 18).

7. Dieser Rückzahlungsanspruch könnte jedoch infolge Aufrechnung des V erloschen sein (§ 389 BGB).

Ja, in der Tat!

Die Aufrechnung setzt voraus: (1) Aufrechnungserklärung (§ 388 BGB), (2) Aufrechnungslage, (3) Kein Ausschluss (§§ 390ff. BGB). Zu (2): Das Bestehen einer Aufrechnungslage erfordert (1) eine Gegenforderung des Aufrechnenden gegen den Aufrechnungsgegner, (2) Gleichartigkeit der Forderungen, (3) Fälligkeit der Gegenforderung, (4) Erfüllbarkeit der Hauptforderung.. Praktisch nie lautet die Fallfrage in der Klausur: „Kann der Schuldner aufrechnen?" In der Regel lautet sie: „Hat der Gläubiger einen Anspruch?" Die Aufrechnung spielt dann erst unter dem Prüfungspunkt „Anspruch erloschen (§ 389 BGB)" eine Rolle.

8. V stehen aufrechenbare Wertersatzansprüche für die Nutzung der Wohnung durch M zu (§ 357a Abs. 2 S. 1 BGB).

Nein!

Der Wertersatzanspruch setzt voraus: (1) Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen (§ 357a Abs. 2 S. 1 BGB), (2) Ausdrückliches Verlangen des Leistungsbeginns vor Ablauf der Widerrufsfrist durch den Verbraucher (§ 357a Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB), (3) Erfüllung der Informationspflichten (§ 357a Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). Mietverträge sind Verträge über die Erbringung von Dienstleistungen. Allerdings hat M nicht die Leistungserbringung vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt und V hat M nicht über sein Widerrufsrecht belehrt. V hat damit keinen Wertersatzanspruch. Die Vorinstanz hatte einen Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB analog angenommen. Eine Regelungslücke liegt nach Ansicht des LG aufgrund des § 361 Abs. 1 BGB aber nicht vor.

9. Damit hat M infolge des erklärten Widerrufs einen Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum 1.2.20-31.12.20 erbrachten Mietzahlungen in Höhe von €11.000 (§§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB).

Genau, so ist das!

Erklärt der Verbraucher wirksam den Widerruf, so wandelt sich das Schuldverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis um. Die empfangenen Leistungen sind nach spätestens 14 Tagen zurückzugewähren (§§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB). M hat wirksam den Widerruf erklärt. In der Folge muss V dem M die empfangenen Mietzahlungen für den Zeitraum 1.02.20-31.12.20 in Höhe von €11.000 zurückgewähren.

10. Darüber hinaus kann M auch die für den Zeitraum 1.1.21-31.1.21 erbrachte Mietzahlung in Höhe von €1.000 zurückverlangen (§§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB).

Nein, das trifft nicht zu!

Nach wirksam erklärtem Widerruf sind die empfangenen Leistungen nach spätestens 14 Tagen zurückzugewähren (§§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB). M kann von V für den Zeitraum 1.1.21-15.1.21 die anteilige Miete in Höhe von €483,87 zurückverlangen. Da die 14-tägige Frist mit Ablauf des 15.1.21 endete (§§ 357 Abs. 1, 187 Abs. 1, 188 Abs. 1 BGB), war M vom 16.1-31.1.21 nicht mehr zum Gebrauch der Mietsache berechtigt. Für diesen Zeitraum schuldet M nach §§ 546a Abs. 1 und 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 S. 2 BGB zumindest die ortsübliche Vergleichsmiete wegen verspäteter Rückgabe. Da M insoweit etwas verlangt, das er sogleich wieder an V herausgeben müsste, steht V der dolo-agit-Einwand (§ 242 BGB) zu (RdNr. 22). Das Prüfungsschema zu diesem Fall kannst Du hier wiederholen.
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Fundstellen

LG Berlin 10/21/2021 , 67 S 140/21 , WuM 2021, 725; MDR 2022, 356

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