Zurückbehaltungsrechte

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

6. Juli 2025

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Eigentümerin E macht gegenüber dem gutgläubig besitzenden Bucheigentümer B den Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) geltend. B hat notwendige Verwendungen auf das Grundstück gemacht. Den Ersatz dieser Verwendungen hält B nun dem Anspruch aus § 894 BGB entgegen.

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Einordnung des Falls

Zurückbehaltungsrechte

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Dem gutgläubigen unrechtmäßigen Besitzer können nach §§ 994 ff. BGB Verwendungsersatzansprüche zustehen.

Ja!

Die §§ 994 ff. BGB regeln verschiedene Ersatzansprüche des redlichen unrechtmäßigen Besitzers gegen den Eigentümer einer Sache. § 994 Abs. 1 BGB enthält der Ersatz notwendiger Verwendungen. Die Voraussetzungen für einen Verwendungsersatzanspruch aus § 994 Abs. 1 BGB sind (1) Bestehen einer Vindikationslage (2) Vornahme einer notwendigen Verwendung durch den Besitzer und (3) Gutgläubigkeit und Unverklagtheit des Besitzers. Die Voraussetzungen des Verwendungsersatzes nach §§ 994 ff. BGB kannst Du hier im Detail wiederholen.

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2. Sofern der Bucheigentümer zugleich Besitzer des Grundstücks ist, besteht ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis und die §§ 987 ff. BGB finden Anwendung. Hat B also einen Anspruch gegen E aus § 994 Abs. 1 BGB?

Genau, so ist das!

Die Voraussetzungen für einen Verwendungsersatzanspruch aus § 994 Abs. 1 BGB sind (1) Bestehen einer Vindikationslage (2) Vornahme einer notwendigen Verwendung durch den Besitzer und (3) Gutgläubigkeit und Unverklagtheit des Besitzers. B war Besitzer des Grundstücks. Dass B – zu Unrecht – Bucheigentümer ist, ändert nichts daran, dass E nach der materiellen Rechtslage Eigentümerin ist. Damit bestand zwischen B und E eine Vindikationslage. B hat auch notwendige Verwendungen auf das Grundstück gemacht und war zu diesem Zeitpunkt gutgläubig und unverklagt. B hat gegen E einen Anspruch aus § 994 BGB. Sollte der Buchberechtigte nicht zugleich Besitzer des Grundstücks sein, so gelten aufgrund vergleichbarer Interessenlage die §§ 987 ff. BGB in analoger Anwendung.

3. Hat der Besitzer einen Anspruch aus den §§ 994 ff. BGB, so kann er die Herausgabe der Sache verweigern, bis er Ersatz für die Verwendungen erhält (§ 1000 S. 1 BGB).

Ja, in der Tat!

Nach § 1000 S. 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe der Sache verweigern, bis er wegen der ihm zu ersetzenden Verwendungen (§§ 994 ff. BGB) befriedigt wird. Sollte der Buchberechtigte nicht zugleich Besitzer des Grundstücks sein, so gelten aufgrund vergleichbarer Interessenlage die §§ 987 ff. BGB in analoger Anwendung.

4. E verlangt von B zunächst nicht die Herausgabe des Grundstücks, sondern die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB). Findet auch in diesem Fall § 1000 S. 1 BGB – seinem Wortlaut nach – direkte Anwendung?

Nein!

§ 1000 S. 1 BGB spricht ausdrücklich nur von der „Herausgabe der Sache“. Der Anspruch aus § 894 BGB hat gerade nicht die Herausgabe der Sache zum Gegenstand, sondern die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs. Steht dem Bucheigentümer jedoch ein Anspruch aus den §§ 994ff. BGB gegen den wahren Eigentümer zu, so kann der Besitzer diesen Anspruch nach § 1000 S. 1 BGB analog auch einem Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) des Eigentümers entgegenhalten. Denn § 894 BGB stellt gewissermaßen das auf „Herausgabe des Buchbesitzes“ gerichtete Pendant zu § 985 BGB dar, sodass eine vergleichbare Interessenlage besteht.

5. Kann B hier also ein Zurückbehaltungsrecht analog § 1000 S. 1 BGB geltend machen und damit seine Zustimmung zur Grundbuchberichtigung von der Erfüllung seiner Verwendungsersatzansprüche abhängig machen?

Genau, so ist das!

§ 1000 S. 1 BGB findet analoge Anwendung auf den Fall, dass der wahre Eigentümer gegenüber dem Bucheigentümer einen Grundbuchberichtigungsanspruch geltend macht. B hat gegen E einen Anspruch aus § 994 Abs. 1 BGB auf Ersatz der notwendigen Verwendungen. Diesen kann er zum einen einem Herausgabeanspruch aus § 985 BGB entgegenhalten (§ 1000 S. 1 BGB), zum anderen in analoger Anwendung des § 1000 S. 1 BGB auch dem Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB. Dem B steht insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zu. Beachte: Dem Buchberechtigten kann zudem aufgrund konnexer, fälliger Gegenansprüche ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zustehen.

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Fundstellen

Vieweg/Lorz, Sachenrecht, 9.A. 2022, § 13, Rdnr. 59

Wellenhofer, Sachenrecht, 32.A. 2017, § 20, Rdnr. 9

MüKoBGB/H. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 894 Rn. 35

Eine Besprechung von:

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Dem gutgläubigen unrechtmäßigen Besitzer können nach §§ 994 ff. BGB Verwendungsersatzansprüche zustehen.

2. Sofern der Bucheigentümer zugleich Besitzer des Grundstücks ist, besteht ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis und die §§ 987 ff. BGB finden Anwendung. Hat B also einen Anspruch gegen E aus § 994 Abs. 1 BGB?

3. Hat der Besitzer einen Anspruch aus den §§ 994 ff. BGB, so kann er die Herausgabe der Sache verweigern, bis er Ersatz für die Verwendungen erhält (§ 1000 S. 1 BGB).

4. E verlangt von B zunächst nicht die Herausgabe des Grundstücks, sondern die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB). Findet auch in diesem Fall § 1000 S. 1 BGB – seinem Wortlaut nach – direkte Anwendung?

5. Kann B hier also ein Zurückbehaltungsrecht analog § 1000 S. 1 BGB geltend machen und damit seine Zustimmung zur Grundbuchberichtigung von der Erfüllung seiner Verwendungsersatzansprüche abhängig machen?

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