+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K und V schließen einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Sie lassen den Kaufvertrag und die dingliche Einigung (Auflassung) notariell beurkunden. Mehr unternehmen sie nicht.

Einordnung des Falls

Einstiegsfall

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Ja, in der Tat!

Ein Vertrag, der die Eigentumsübertragung an einem Grundstück zum Gegenstand hat, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Der Beurkundungszwang hat vier Zwecke: (1) Er soll die Parteien auf die Bedeutung des Rechtsgeschäfts hinweisen (Warnfunktion), (2) den Beweis der getroffenen Vereinbarungen sichern (Beweisfunktion), (3) die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleisten (Gültigkeitsgewähr) und schließlich (4) eine sachgemäße Beratung der Parteien sicherstellen (Beratungsfunktion). Bei einem Verstoß gegen die vorgeschriebene Form ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB). Das Gesetz sieht jedoch für den Fall des Vollzugs des Grundstücksgeschäfts eine Heilungsmöglichkeit vor (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).

2. K und V haben sich nach § 929 S. 1 BGB über den Eigentumsübergang am Grundstück geeinigt.

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Nein!

Die §§ 929 ff. BGB erfassen nur den Eigentumserwerb an beweglichen Sachen. Der Eigentumserwerb an Grundstücken richtet sich nach §§ 873, 925 BGB. Die §§ 873, 925 BGB setzen (ebenso wie die §§ 929 ff. BGB) eine dingliche Einigung über den Eigentumsübergang voraus. Zusätzliches Erfordernis im Rahmen der Übereignung eines Grundstücks ist die Eintragung in das Grundbuch.Die Eintragung tritt also an die Stelle der Übergabe bzw. des Übergabesurrogats bei beweglichen Sachen.

3. Der Eigentumserwerb an dem Grundstück setzt nach § 925 Abs. 1 S. 1 BGB die notarielle Beurkundung der Einigung voraus.

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Die dingliche Einigung (Auflassung) muss dagegen lediglich „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden“ (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB). Zuständige Stelle ist unter anderem ein Notar (§ 925 Abs. 1 S. 2 BGB). § 925 BGB verlangt nicht die notarielle Beurkundung der Auflassung.

4. In der Praxis ist es empfehlenswert, die Auflassung notariell beurkunden zu lassen.

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Ja, in der Tat!

In der Praxis wird die Auflassung in der Regel auch notariell beurkundet: (1) um den verfahrensrechtlichen Vorschriften der Grundbuchordnung (§ 29 GBO) zu entsprechen und (2) weil dies verhindert, dass die Parteien die Auflassung bis zur Eintrag ins Grundbuch widerrufen können (§ 873 Abs. 2 BGB).

5. K hat Eigentum an dem Grundstück erworben.

Diese Rechtsfrage lösen [...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

Nein!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. K und V haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). Jedoch wurde K (noch) nicht ins Grundbuch eingetragen. Gem. § 13 Abs. 1 S. 1 GBO müsste K oder V die Eintragung beantragen (Antragsgrundsatz).

Jurafuchs kostenlos testen

© Jurafuchs 2024