+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K und V schließen einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Sie lassen den Kaufvertrag und die dingliche Einigung (Auflassung) notariell beurkunden. Mehr unternehmen sie nicht.

Einordnung des Falls

Einstiegsfall

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

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Ja, in der Tat!

Ein Vertrag, der die Eigentumsübertragung an einem Grundstück zum Gegenstand hat, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Der Beurkundungszwang hat vier Zwecke: (1) Er soll die Parteien auf die Bedeutung des Rechtsgeschäfts hinweisen (Warnfunktion), (2) den Beweis der getroffenen Vereinbarungen sichern (Beweisfunktion), (3) die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleisten (Gültigkeitsgewähr) und schließlich (4) eine sachgemäße Beratung der Parteien sicherstellen (Beratungsfunktion). Bei einem Verstoß gegen die vorgeschriebene Form ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB). Das Gesetz sieht jedoch für den Fall des Vollzugs des Grundstücksgeschäfts eine Heilungsmöglichkeit vor (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).

2. K und V haben sich nach § 929 S. 1 BGB über den Eigentumsübergang am Grundstück geeinigt.

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Nein!

Die §§ 929 ff. BGB erfassen nur den Eigentumserwerb an beweglichen Sachen. Der Eigentumserwerb an Grundstücken richtet sich nach §§ 873, 925 BGB. Die §§ 873, 925 BGB setzen (ebenso wie die §§ 929 ff. BGB) eine dingliche Einigung über den Eigentumsübergang voraus. Zusätzliches Erfordernis im Rahmen der Übereignung eines Grundstücks ist die Eintragung in das Grundbuch.Die Eintragung tritt also an die Stelle der Übergabe bzw. des Übergabesurrogats bei beweglichen Sachen.

3. Der Eigentumserwerb an dem Grundstück setzt nach § 925 Abs. 1 S. 1 BGB die notarielle Beurkundung der Einigung voraus.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Die dingliche Einigung (Auflassung) muss dagegen lediglich „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden“ (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB). Zuständige Stelle ist unter anderem ein Notar (§ 925 Abs. 1 S. 2 BGB). § 925 BGB verlangt nicht die notarielle Beurkundung der Auflassung.

4. In der Praxis ist es empfehlenswert, die Auflassung notariell beurkunden zu lassen.

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Ja, in der Tat!

In der Praxis wird die Auflassung in der Regel auch notariell beurkundet: (1) um den verfahrensrechtlichen Vorschriften der Grundbuchordnung (§ 29 GBO) zu entsprechen und (2) weil dies verhindert, dass die Parteien die Auflassung bis zur Eintragung ins Grundbuch widerrufen können (§ 873 Abs. 2 BGB).

5. K hat Eigentum an dem Grundstück erworben.

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Nein!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. K und V haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). Jedoch wurde K (noch) nicht ins Grundbuch eingetragen. Gem. § 13 Abs. 1 S. 1 GBO müsste K oder V die Eintragung beantragen (Antragsgrundsatz).

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glaenzejenseitsvonnullundachtzehn

glaenzejenseitsvonnullundachtzehn

20.9.2022, 13:31:01

Warum wird die Frage bezüglich der Einigung zwischen K und V mit „stimmt nicht“ beantwortet? Der Eigentumserwerb des K scheitert doch nicht an der fehlenden Einigung sondern daran, dass keine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen wurde. Daher müsste m.E. die Frage bezüglich der Einigung mit „stimmt“ beantwortet werden. Habe ich einen Denkfehler?

Nora Mommsen

Nora Mommsen

23.9.2022, 11:08:24

Hallo glaenzejenseitsvonnullundachtzehn, die Frage ist, ob sich K und V gem. § 929 S. 1 BGB über den Eigentumsübergang am Grundstück geeinigt haben. § 929 ff. BGB regeln den rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb an beweglichen Sachen und sind für unbewegliche Sachen unanwendbar. Die Einigung über den Erwerb des Eigentums am Grundstück kann nur gem. § 925 BGB (Auflassung) erfolgen. Somit muss die richtige Antwort stimmt nicht sein. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

glaenzejenseitsvonnullundachtzehn

glaenzejenseitsvonnullundachtzehn

23.9.2022, 11:19:11

Oh - ja klar! Danke 🙏🏼

EVA

evanici

17.9.2023, 15:06:54

Gibt es eine logische Erklärung für die Regelungsreihenfolge im Sachenrecht so ist wie sie ist? Also Besitz-Grundstücke-Eigentum(Inhalt, Grundstücke, bewegliche Sachen, Ansprüche) etc.?

EI

Eike-Christian

2.1.2024, 20:40:36

Können die Beteiligten wirklich vor dem Notar als zuständiger Stelle eine (Willens-)Erklärung abgeben, ohne dass dieser gem. § 8 ff. BeurkG darüber eine Niederschrift aufzunehmen hat? Und dürfte der Notar die Auflassung erklären lassen, ohne darauf hinzuweisen, dass sie ohne Beurkundung und seine Bevollmächtigung zur Einreichung gem. § 13 Abs. 1 S. 3 GBO nicht vollziehbar ist? Das müsste jedenfalls beides ein deutlicher Amtspflichtverstoß sein.

BL

Blotgrim

10.4.2024, 17:42:39

Nach § 925 Abs. 1 S.2 kann die Auflassung vor dem Notar erklärt werden. Wenn ich § 8 BeurkG richtig verstehe bedarf es nur bei der Beurkundung von Willenserklärungen einer Niederschrift. Bei der Auflassung werden aber keine Willenserklärung beurkundet, die Willenserklärungen müssen lediglich vor einer zuständigen Stelle wie dem Notar erklärt werden. Das wäre zumindest mein Verständnis ich lasse mich da gerne korrigieren 😅 Wie es bezüglich der Pflicht ist auf die Notwendigkeit der Beurkundung für das Grundbuchamt hinzuweisen weiß ich nicht.

Jonas22

Jonas22

5.5.2024, 13:34:29

ERKLÄRUNG In der Praxis wird die Auflassung in der Regel auch notariell beurkundet: (1) um den verfahrensrechtlichen Vorschriften der Grundbuchordnung (§ 29 GBO) zu entsprechen und (2) weil dies verhindert, dass die Parteien die Auflassung bis zur Eintrag [Eintragung] ins Grundbuch widerrufen können (§ 873 Abs. 2 BGB).


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