Einstiegsfall
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
K und V schließen einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Sie lassen den Kaufvertrag und die dingliche Einigung (Auflassung) notariell beurkunden. Mehr unternehmen sie nicht.
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Einordnung des Falls
Einstiegsfall
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
Ja, in der Tat!
Ein Vertrag, der die Eigentumsübertragung an einem Grundstück zum Gegenstand hat, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Der Beurkundungszwang hat vier Zwecke:
(1) Er soll die Parteien auf die Bedeutung des Rechtsgeschäfts hinweisen (Warnfunktion),
(2) den Beweis der getroffenen Vereinbarungen sichern (Beweisfunktion),
(3) die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleisten (Gültigkeitsgewähr) und schließlich
(4) eine sachgemäße Beratung der Parteien sicherstellen (Beratungsfunktion).
Bei einem Verstoß gegen die vorgeschriebene Form ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB). Das Gesetz sieht jedoch für den Fall des Vollzugs des Grundstücksgeschäfts eine Heilungsmöglichkeit vor (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).
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2. K und V haben sich nach § 929 S. 1 BGB über den Eigentumsübergang am Grundstück geeinigt.
Nein!
3. Der Eigentumserwerb an dem Grundstück setzt nach § 925 Abs. 1 S. 1 BGB die notarielle Beurkundung der Einigung voraus.
Nein, das ist nicht der Fall!
Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Die dingliche Einigung (Auflassung) muss dagegen lediglich „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden“ (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB). Zuständige Stelle ist unter anderem ein Notar (§ 925 Abs. 1 S. 2 BGB). § 925 BGB verlangt nicht die notarielle Beurkundung der Auflassung.
4. In der Praxis ist es empfehlenswert, die Auflassung notariell beurkunden zu lassen.
Ja, in der Tat!
In der Praxis wird die Auflassung in der Regel auch notariell beurkundet:
(1) um den verfahrensrechtlichen Vorschriften der Grundbuchordnung (§ 29 GBO) zu entsprechen und
(2) weil dies verhindert, dass die Parteien die Auflassung bis zur Eintragung ins Grundbuch widerrufen können (§ 873 Abs. 2 BGB).
5. K hat Eigentum an dem Grundstück erworben.
Nein!
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