Einstiegsfall

Ein Vertrag, der die Eigentumsübertragung an einem Grundstück zum Gegenstand hat, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Der Beurkungszwang hat vier Zwecke: (1) Er soll die Parteien auf die Bedeutung des Rechtsgeschäfts hinweisen (Warnfunktion), (2) den Beweis der getroffenen Vereinbarungen sichern (Beweisfunktion), (3) die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleisten (Gültigkeitsgewähr) und schließlich (4) eine sachgemäße Beratung der Parteien sicherstellen (Beratungsfunktion). Bei einem Verstoß gegen die vorgeschriebene Form ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB). Das Gesetz sieht jedoch für den Fall des Vollzugs des Grundstücksgeschäfts eine Heilungsmöglichkeit vor (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).

Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Die dingliche Einigung (Auflassung) muss dagegen lediglich „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden“ (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB). Zuständige Stelle ist unter anderem ein Notar (§ 925 Abs. 1 S. 2 BGB). § 925 BGB verlangt nicht die notarielle Beurkundung der Auflassung.

In der Praxis wird die Auflassung in der Regel auch notariell beurkundet: (1) um den verfahrensrechtlichen Vorschriften der Grundbuchordnung (§ 29 GBO) zu entsprechen und (2) weil dies verhindert, dass die Parteien die Auflassung bis zur Eintrag ins Grundbuch widerrufen können (§ 873 Abs. 2 BGB).