Unberechtigte Untervermietung
2. April 2025
22 Kommentare
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Student S hatte Glück bei der Wohnungssuche. Er wohnt in einer geräumigen Wohnung der V zu Miete. Weil er sich etwas hinzuverdienen möchte, vermietet er einen Teil seiner Wohnung an Kommilitone K. Als V das erfährt, verlangt er den Untermieterlös heraus.
Diesen Fall lösen 71,7 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.
Einordnung des Falls
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 11 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. S hat durch die unberechtigte Untervermietung eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt (§ 540 BGB) und dies auch zu vertreten.
Ja!
Jurastudium und Referendariat.
2. V ist auch ein Schaden entstanden, sodass der Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis (§§ 535, 280 Abs. 1 BGB) besteht.
Nein, das ist nicht der Fall!
3. V könnte einen Anspruch auf Ersatz der Nutzungen aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) haben (§§ 987, 990, 99 Abs. 3 BGB).
Ja, in der Tat!
4. Zwischen V und S liegt eine Vindikationslage vor (vgl. §§ 985, 986 BGB).
Nein!
5. V könnte einen Anspruch auf Herausgabe des Erlangten aus angemaßter Geschäftsführung haben (§§ 687 Abs. 2 S. 1, 681 S. 2, 667 BGB).
Genau, so ist das!
6. Es liegt eine fremde Geschäftsbesorgung vor.
Nein, das trifft nicht zu!
7. Die Untervermietung stellt eine rechtsgeschäftliche Verfügung iSd § 816 Abs. 1 S. 1 BGB dar.
Nein!
8. Es kommt ein Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB analog in Betracht.
Nein, das ist nicht der Fall!
9. V könnte einen Anspruch auf Herausgabe des Untermietzins aus allgemeiner Eingriffskondiktion haben (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB).
Ja, in der Tat!
10. S hat den Untermietzins auf Kosten des V erlangt.
Nein!
11. V steht kein Anspruch auf Herausgabe des Untermietzinses zu.
Genau, so ist das!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Dolusdave
15.1.2022, 18:20:33
Bei der Frage zum EBV und der GoA verwendet ihr die Formulierung: "Es kommt in Betracht" und bejaht die Frage anschließend. Eigentlich müsste die Frage doch im Konjunktiv formuliert werden, da ein Anspruch nur in Betracht kommen könnte, er aber aufgrund der in den nachfolgenden Fragen behandelten Gründe ausscheidet. Ich habe es zumindest beim ersten Mal falsch verstanden ;)

Lukas_Mengestu
17.1.2022, 16:32:20
Hallo
Dolusdave, vielen Dank für den Hinweis. "In Betracht" kommt ein Anspruch grundsätzlich auch dann, wenn er im Ergebnis verneint wird. Auch in Klausuren sind "alle in Betracht" kommenden Ansprüche zu prüfen. Dies heißt allerdings nicht, dass der Anspruch auch bestehen muss. Um Missverständnisse zu vermeiden, haben wir die Frage nun aber umformuliert. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Saufen_Fetzt
24.2.2023, 07:38:33
Dann muss die richtige Antwort aber bitte auf den “es kommt in Betracht” Obersatz aber bitte auch immer “Ja” sein - konsequenterweise auch bei der Frage nach der analogen Anwendung des 816
Saufen_Fetzt
24.2.2023, 07:39:01
-1 “aber bitte”; es ist noch früh…
chu
30.1.2024, 10:40:44
Ich kann mich @[Saufen_Fetzt](393) nur anschließen. Aus meiner Sicht müsste die Frage "Es kommt ein Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB analog in Betracht" mit "stimmt" zu beantworten sein und in der Erklärung dann die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung, also planwidrige Regelungslücke und vergleichbare Interessenlage aufgeführt werden. In einer weiteren Frage könnte dann gefragt werden, ob die Voraussetzungen hier erfüllt sind - was dann zu verneinen wäre - und die restliche Erklärung folgen. In der aktuellen Darstellung erscheint es mir inkonsequent, dass es als richtig gewertet wird, die Frage zu verneinen.

c.2000
19.8.2024, 14:33:09
Also würde der Vermieter keinen Ersatz für die
unberechtigte Untervermietungerhalten? Erscheint das nicht etwas unsachgemäß?
Linda
21.8.2024, 19:08:12
Ja genau, in der Regel hat er keinen Anspruch und das ist auch insoweit nicht unsachgemäß als dass er auch keinen
Schadenhat. Er könnte aber die Untervermietung unterbinden und Herausgabe an den Mieter verlangen. Außerdem könnten Umstände begründet werden, die eine Kündigung zulassen :D
Lukas_Schulle
13.2.2025, 15:56:30
Ist die Wertung des § 553 II BGB zu beachten? Könnte nicht ein Zuweisungsgehalt für den Vermieter und dadurch "auf dessen Kosten" davon abzuleiten sein? Dagegen könnte sprechen, dass die Entscheidung, der Anpassung der Miete zuzustimmen, final beim Mieter liegt und damit gerade kein Zuweisungsgehalt beim Vermieter?

Major Tom(as)
13.2.2025, 18:16:05
Tatsächlich wird im Schrifttum gerade mit dem Argument teils eine
Eingriffskondiktion(von manchen begrenzt auf die Erhöhung, die nach § 553 II BGB erfolgt wäre, von anderen auch in Höhe des vollen Untermietzinses) bejaht - vor allem in älteren Aufsätzen zu finden, MüKo oder BeckOK verweisen aber noch darauf. Auch der BGH zitiert in der Entscheidung, deren Wortlaut Jurafuchs hier in der letzten Antwort übernommen hat, solche Ansichten (und lehnt sie aber ab).
Genesis
19.2.2025, 11:32:08
Lief gestern im ZR II Examen in Hessen

Linne_Karlotta_
25.2.2025, 17:03:57
Hallo Gen
esis, vielen Dank für Deinen Hinweis! Es ist großartig zu hören, dass einer unserer Fälle tatsächlich im Examen dran kam. Wir haben diese Information notiert und werden sie in unserer App entsprechend kennzeichnen, um die Examensrelevanz für die Community sichtbar zu machen. Deine Rückmeldung hilft uns, die Vorbereitung für alle Nutzer zielgerichteter zu gestalten und die Qualität unserer Inhalte stetig zu verbessern. Wir werden diesen Thread als erledigt markieren, sobald die Kennzeichnung in der App sichtbar ist. Beste Grüße, Linne_Karlotta_, für das Jurafuchs-Team
Josef K.
25.3.2025, 17:02:37
Dto. Müsste man im 1. StEx wohl noch ansprechen und ablehnen. (-) Keine Regelungslücke (-) Vermieter würde lediglich überkompensiert