Buchhypothek- Mangel des dinglichen Rechts

Zivilrecht

Sachenrecht

Grundpfandrechte

5. April 2025

4 Kommentare

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

S bestellt H zur Sicherung einer Kaufpreisforderung eine Buchhypothek an seinem Grundstück, die im Grundbuch eingetragen wird. S ficht die Hypothekenbestellung wirksam an. H tritt die Forderung formwirksam an G ab. Das Grundbuchamt trägt G als neuen Hypothekar ein.

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Einordnung des Falls

Buchhypothek- Mangel des dinglichen Rechts

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. S hat H zunächst wirksam die Hypothek bestellt.

Genau, so ist das!

Die Bestellung einer Buchhypothek setzt nach §§ 873, 1115, 1116 Abs. 2 BGB voraus: (1) Bestehende Forderung, (2) Einigung über die Bestellung der Hypothek, §§ 873 Abs. 1, 1113 BGB, (3) Ausschluss der Hypothekenbrieferteilung, § 1116 Abs. 2 BGB, (4) Eintragung im Grundbuch, §§ 873 Abs. 1, 1115 Abs. 1 BGB und (5) Berechtigung des Bestellers. Eine zu sichernde Forderung besteht, da S dem H aus § 433 Abs. 2 BGB zur Kaufpreiszahlung verpflichtet ist. S und H haben sich über die Bestellung einer Hypothek geeinigt. Sie haben sich ferner darüber geeinigt, dass die Erteilung eines Hypothekenbriefs ausgeschlossen sein soll, also eine Buchhypothek entstehen soll. Die Hypothek und die Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung wurden in das Grundbuch eingetragen. S war ebenfalls verfügungsbefugt.

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2. Die Anfechtung der Hypothekenbestellung durch S bewirkt, dass die Hypothekenbestellung ab diesem Zeitpunkt unwirksam ist.

Nein, das trifft nicht zu!

Nach § 142 Abs. 1 BGB bewirkt eine wirksame Anfechtung, dass das Rechtsgeschäft als von Anfang an nichtig anzusehen ist (ex-tunc-Wirkung). Die Anfechtung bewirkt also eine Rückwirkung dergestalt, dass H nach erfolgter Anfechtung von Anfang an nicht Hypothekar war.

3. Der Hypothekenerwerb des G scheitert schon daran, dass H und G sich nicht über die Übertragung der Hypothek geeinigt haben.

Nein!

Die Übertragung der Hypothek vollzieht sich allein durch die Abtretung der hypothekarisch gesicherten Forderung (Grundsatz der Akzessorietät). Nach §§ 398, 1154, 1153 BGB geht mit der Abtretung die Hypothek dann kraft Gesetzes auf den Zessionar über. Die gesicherte Forderung und die Hypothek sind also derart miteinander verbunden, dass sie nicht jeweils isoliert übertragen werden können.

4. Da H nach § 142 Abs. 1 BGB nicht Hypothekar war, scheitert ein Erwerb des G von vornherein.

Nein, das ist nicht der Fall!

Obwohl H lediglich Buchhypothekar war, die Hypothek ihm also materiell-rechtlich nicht zustand, ist ein Erwerb der Hypothek vom Buchhypothekar möglich: Durch gutgläubigen Zweiterwerb der Hypothek nach Maßgabe des § 892 BGB. § 892 BGB hilft damit bei der Buchhypothek über den Mangel des dinglichen Rechts hinweg.

5. G hat die Hypothek nach §§ 398, 1154, 1153, 892 BGB erworben.

Ja, in der Tat!

Der gutgläubige Erwerb nach §§ 398, 1154, 1153, 892 BGB setzt voraus: (1) Rechtsgeschäftlicher Erwerb der Forderung, (2) Unrichtigkeit des Grundbuchs hinsichtlich der Hypothek, (3) Legitimation des Verfügenden als Hypothekar aus Grundbuch (Rechtsscheintatbestand), (4) Gutgläubigkeit des Erwerbers, (5) Kein Widerspruch im Grundbuch. Es handelt sich um einen rechtsgeschäftlichen Erwerb im Sinne eines Verkehrsgeschäfts. Das Grundbuch ist unrichtig, da H infolge der Anfechtung nicht Hypothekar ist (§ 142 Abs. 1 BGB). Aus dem Grundbuch ergibt sich die Legitimation der H als Hypothekar. G war gutgläubig und ein Widerspruch nicht eingetragen.

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Fundstellen

Wellenhofer, 35. A., § 27 RdNr. 43f.

Vieweg/Werner, Sachenrecht, 8. Aufl. 2018, § 15 RdNr. 35f.

Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. A 2009, § 3. RdNr. 22ff.

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

GEAS

Geasoph

9.9.2021, 14:37:28

Handelt es sich bei diesem Fall des gutgläubigen

Zweiterwerb

s immer um eine

forderungsentkleidete Hypothek

VIC

Victor

9.9.2021, 16:36:30

Hier findet doch nur der gutgläubige Hypothekenerwerb statt. Die Forderung konnte ja gerade abgetreten werden. Es liegt nicht ein solcher Fall zwangsläufig vor.

Lukas_Mengestu

8.12.2021, 11:19:58

Hallo Geasoph, vielen Dank für die Rückfrage. Beim gutgläubigen

Zweiterwerb der Hypothek

sind 4 Fallgestaltungen denkbar: (1) Übertragende ist Inhaber der Forderung, aber es besteht keine wirksame Hypothek (unser Fall hier); (2) Forderung besteht nicht, aber Hypothek wurde eingetragen, (3) Forderung u. Hypothek bestehen nicht, (4) Personenverschiedenheit von Forderungs- und Hypothekengläubiger. Nur in den Fällen 2+3, in denen trotz fehlender Forderung eine Hypothek im Grundbuch eingetragen ist und diese über

§ 1138 BGB

erworben werden kann, liegt insoweit eine

forderungsentkleidete Hypothek

vor (vertiefend dazu: Vieweg/Werner, Sachenrecht, § 15 RdNr. 35 ff.). Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

JJO

4.4.2024, 15:35:24

Vom Wortlaut her ist § 892 I 1 BGB auf den Übergang akzessorischer Sicherungsmittel bei der

Abtretung

der Forderung nicht anwendbar, weil es sich bei § 401 I BGB bzw. § 1153 I BGB um einen Erwerb kraft Gesetzes handelt und somit nicht um einen rechtgeschäftlichen Erwerb i.S.v. § 892 I 1 BGB. Aus teleologischen Gründen ist die Anwendung des § 892 I 1 BGB dennoch allgemein anerkannt, da der Erwerb zumindest mittelbar auf dem

Rechtsgeschäft

der

Abtretung

der Forderung beruht. Im vorliegenden Fall ist die Lösung im Ergebnis zwar richtig, aber m.E. unvollständig bzw. dogmatisch unsauber. Es wäre toll, wenn ihr die Lösung um einen Hinweis ergänzen könntet!

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. S hat H zunächst wirksam die Hypothek bestellt.

2. Die Anfechtung der Hypothekenbestellung durch S bewirkt, dass die Hypothekenbestellung ab diesem Zeitpunkt unwirksam ist.

3. Der Hypothekenerwerb des G scheitert schon daran, dass H und G sich nicht über die Übertragung der Hypothek geeinigt haben.

4. Da H nach § 142 Abs. 1 BGB nicht Hypothekar war, scheitert ein Erwerb des G von vornherein.

5. G hat die Hypothek nach §§ 398, 1154, 1153, 892 BGB erworben.

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