Rechtsmangel Vormerkung / Entscheidender Zeitpunkt

Zivilrecht

Kaufrecht

Sach- und Rechtsmängel

22. November 2024

4 Kommentare ↓

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V verkauft dem K mit notariellem Vertrag eine Altbauvilla in Bonn. Nach Vertragsunterzeichnung und Kaufpreiszahlung übergibt V dem K die Schlüssel. Drei Monate später, kurz vor Eintragung des K als Eigentümer in das Grundbuch, wird zugunsten des D eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen.

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Einordnung des Falls

Rechtsmangel Vormerkung / Entscheidender Zeitpunkt

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Eine eingetragene Vormerkung stellt grundsätzlich einen Rechtsmangel dar (§ 435 BGB).

Ja!

Eine Vormerkung ist zwar kein dingliches Recht. Sie wird jedoch wie dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen (§ 885 BGB) und sichert den Erwerb eines dinglichen Rechts mit quasidinglicher Wirkung. Sie ist im Rahmen von § 435 BGB daher den dinglichen Rechten gleichgestellt und begründet einen Rechtsmangel.

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2. Weil die Vormerkung hier zu Unrecht eingetragen wurde, kann sie keinen Rechtsmangel darstellen.

Nein, das ist nicht der Fall!

Das den Rechtsmangel begründende Recht muss grundsätzlich tatsächlich bestehen. Es reicht nicht aus, dass ein Dritter ein nicht bestehendes Recht geltend macht. Ausnahmsweise genügt aber auch ein tatsächlich nicht bestehendes Recht, wenn es sich um ein Buchrecht handelt (§ 435 S. 2 BGB). Allein aufgrund der Eintragung der Vormerkung entsteht der Rechtsschein der Richtigkeit (§ 891 BGB) und damit die Gefahr eines gutgläubigen Erwerbs (§ 892 BGB). Deshalb steht es einem Rechtsmangel gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das objektiv nicht besteht.

3. Der Rechtsmangel lag im maßgeblichen Zeitpunkt vor.

Ja, in der Tat!

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Rechtsmängelfreiheit ist nicht der Gefahrübergang, sondern der Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs. Der Eigentumserwerb an einem Grundstück ist vollendet, wenn alle Tatbestandsvoraussetzungen der Übereignung erfüllt sind. Dies geschieht in der Regel mit Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch. Hier wurde die Vormerkung noch vor der Eintragung des K als neuer Eigentümer eingetragen, sodass der Rechtsmangel schon im maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich vor Vollendung des Rechtserwerbs vorlag.

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Fundstellen

Grunewald, in: Erman, BGB, 16.A. 2020, § 435 RdNr. 5

Matusche-Beckmann, in: Staudinger (2013), § 435 RdNr. 12

Medicus/Lorenz, Schuldrecht BT, 18.A. 2018, § 6 RdNr. 51

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Fiona

8.10.2022, 23:12:23

Aber es war doch zugunsten des Käufers?

Lukas_Mengestu

10.10.2022, 09:50:09

Hallo Fiona, die Auflassungs

vormerkung

wurde hier zugunsten des Dritten "D" und nicht des Käufers "K" eingetragen. Insofern liegt hier ein Mangel vor. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

NAN

Nani123

10.10.2024, 17:51:27

Genügt es in der Klausur hier sich einfach auf § 435 S. 2 zu beziehen? Da stehst ja in einem kurzen Satz knackig drin. So in etwa: "Das den

Rechtsmangel

begründende Recht muss grds tatsächlich bestehen. Gem. § 435 S. 2 ist dies bei im Grundbuch eingetragenen Rechten, die nicht bestehen, jedoch nicht der Fall.“

LELEE

Leo Lee

20.10.2024, 10:33:28

Hallo Jana, vielen Dank für die sehr gute und wichtige Frage! Da dieser Umstand, auf den du dich beziehen willst, genauso im Gesetz drinsteht, würde ich mich deiner Aussage im vollen Umfang anschließen und kurz und knackig auf 435 2 verweisen. Hier dann noch ellenlang Ausführungen zu machen, um sodann zu sagen, dass es genauso in 435 2 steht, ist mMn überflüssig und in Klausuren eine Zeitverschwendung. Hierzu kann ich i.Ü. die Lektüre vom MüKo-BGB 9. Auflage, Maultzsch § 435 Rn. 15 ff. sehr empfehlen :)! Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Eine eingetragene Vormerkung stellt grundsätzlich einen Rechtsmangel dar (§ 435 BGB).

2. Weil die Vormerkung hier zu Unrecht eingetragen wurde, kann sie keinen Rechtsmangel darstellen.

3. Der Rechtsmangel lag im maßgeblichen Zeitpunkt vor.

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