Rechtsmangel Vormerkung / Entscheidender Zeitpunkt

Eine Vormerkung ist zwar kein dingliches Recht. Sie wird jedoch wie dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen (§ 885 BGB) und sichert den Erwerb eines dinglichen Rechts mit quasidinglicher Wirkung. Sie ist im Rahmen von § 435 BGB daher den dinglichen Rechten gleichgestellt und begründet einen Rechtsmangel.

Das den Rechtsmangel begründende Recht muss grundsätzlich tatsächlich bestehen. Es reicht nicht aus, dass ein Dritter ein nicht bestehendes Recht geltend macht. Ausnahmsweise genügt aber auch ein tatsächlich nicht bestehendes Recht, wenn es sich um ein Buchrecht handelt (§ 435 S. 2 BGB). Allein aufgrund der Eintragung der Vormerkung entsteht der Rechtsschein der Richtigkeit (§ 891 BGB) und damit die Gefahr eines gutgläubigen Erwerbs (§ 892 BGB). Deshalb steht es einem Rechtsmangel gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das objektiv nicht besteht.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Rechtsmängelfreiheit ist nicht der Gefahrübergang, sondern der Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs. Der Eigentumserwerb an einem Grundstück ist vollendet, wenn alle Tatbestandsvoraussetzungen der Übereignung erfüllt sind. Dies geschieht in der Regel mit Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch. Hier wurde die Vormerkung noch vor der Eintragung des K als neuer Eigentümer eingetragen, sodass der Rechtsmangel schon im maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich vor Vollendung des Rechtserwerbs vorlag.