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Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung - Streitstand: Argumente I

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Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung - Streitstand: Argumente I

24. April 2026

12 Kommentare

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K hat gegen V einen Eigentumsverschaffungsanspruch. Zu dessen Sicherung soll für K eine Vormerkung bestellt werden. Wegen eines Mangels bei der Bewilligung entsteht die Vormerkung aber nicht. K tritt nun seinen Eigentumsverschaffungsanspruch an den gutgläubigen G ab.

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Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung - Streitstand: Argumente I

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Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Wenn (wie hier) die zu sichernde Forderung besteht, die Vormerkung aber wegen Mängeln bei ihrer Bestellung nicht entstanden ist, ist fraglich, ob die Vormerkung dennoch bei Abtretung des gesicherten Anspruchs kraft guten Glaubens erworben werden kann.

Ja, in der Tat!

Wenn die Vormerkung zunächst nicht wirksam entstanden ist, ist fraglich, ob die Vormerkung bei der Abtretung des gesicherten Anspruchs kraft guten Glaubens erworben werden kann. Dies ist streitig. Streitgegenstand ist die (analoge) Anwendbarkeit des § 892 BGB. Teilweise wird im Schrifttum der gutgläubige Zweiterwerb einer Vormerkung abgelehnt. Der BGH hingegen hält einen gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung analog § 892 BGB für möglich, wenn der zu sichernde Anspruch tatsächlich besteht und die Vormerkung nur wegen Mängeln bei ihrer Bestellung (z.B. fehlende Bewilligung) nicht zur Entstehung gelangt ist.

2. Im Einklang mit der Literaturansicht könnte man gegen einen gutgläubigen Zweiterwerb anführen, dass die Vormerkung bereits kein dingliches Recht ist, wie durch § 892 Abs. 1 S. 1 BGB vorausgesetzt.

Ja!

Die Literatur betont, dass die direkte Anwendung des § 892 Abs. 1 S. 1 BGB ein dingliches Recht voraussetze. Die Vormerkung sei jedoch ein Sicherungsmittel eigener Art. Allerdings ähnele die Vormerkung - so der BGH - zumindest einem dinglichen Recht (=vergleichbare Interessenlage). Zum Beispiel bewirke sie nach § 883 Abs. 2 BGB die relative Unwirksamkeit von Zwischenrechten. Aus diesem Grund hält der BGH den § 892 BGB analog für anwendbar.

3. Allerdings schützt auch § 892 BGB analog nur den gutgläubigen rechtsgeschäftlichen Erwerb. Könnte daher gegen einen gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung sprechen, dass der Vormerkungsübergang kraft Gesetzes (analog § 401 BGB) und nicht durch Rechtsgeschäft erfolgt?

Genau, so ist das!

Die Anwendung des § 892 BGB setzt voraus, dass ein Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts vorliegt. Die Vormerkung folgt jedoch analog § 401 BGB der Forderung. Dass die Vormerkung somit nicht durch Rechtsgeschäft, sondern per Gesetz übergeht, spricht nach Ansicht der Literatur gegen einen gutgläubigen Zweiterwerb. Dem hält der BGH entgegen: Auch wenn der Vormerkungsübergang direkt nicht durch Rechtsgeschäft, sondern kraft Gesetzes analog § 401 BGB erfolgt, habe er jedoch bei einer funktionellen Gesamtbetrachtung rechtsgeschäftlichen Charakter. Er sei nämlich Folge der Abtretung (§ 398 BGB), welche ein Rechtsgeschäft sei. ‌

4. Zudem könnte für die Anerkennung des gutgläubigen Zweiterwerbs einer Vormerkung ein gewisses praktisches Bedürfnis (Verkehrsfähigkeit der Vormerkung) bestehen. Spricht dies gegen eine analoge Anwendung von § 892 BGB?

Nein, das trifft nicht zu!

BGH: Ebenso wie bei der Übertragung eines dinglichen Rechts bestehe auch bei der Vormerkung ein Bedürfnis, sich auf das Grundbuch zu verlassen (=vergleichbare Interessenlage). Insbesondere bei Kettenveräußerungen bedürfe es der Verkehrsfähigkeit der Vormerkung. Dem hält die Literatur wiederum den Schutzzweck der Vormerkung entgegen. Die Vormerkung solle nur den Zeitpunkt bis zur Eintragung des vorgemerkten Anspruchs sichern, also eine vorläufige Rechtsposition. Deshalb bedürfe es neben der wirksamen Abtretung des Anspruchs keine Steigerung der Verkehrsfähigkeit. Es gibt noch einige weitere Argumente für und gegen den gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung. Diese sind am Ende dieser Session aufgelistet. In der Klausur solltest Du die jeweiligen Argumente strukturiert aufführen und schließlich den Streit entscheiden. Zur Verdeutlichung des Arguments der Verkehrsfähigkeit schauen wir uns die Kettenveräußerung in der nächsten Aufgabe an!

Fundstellen

Vieweg/Lorz, Sachenrecht, 9.A. 2022, § 14, RdNr. 16

Wellenhofer, Sachenrecht, 32.A. 2017, § 19, RdNr. 36

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Lisa

6.12.2024, 19:02:07

Warum ist der gutgläubige

Zweiterwerb

der Vormerkung (nur) nach § 892 I BGB analog möglich, wohingegen beim gutgläubigen Ersterwerb zusätzlich § 893 Alt. 2 BGB (analog) neben § 892 I BGB zitiert wird?

LELEE

Leo Lee

8.12.2024, 10:35:34

Hallo Lisa, vielen Dank für die sehr gute und wichtige Frage! In der Tat scheint es komisch, dass bei dem gutgläubigen Ersterwerb der Vormerkung der 892 nicht immer "analog" angewandt wird. Dies hat den folgenden Grund: Beim Ersterwerb der Vormerkung gibt es einen Streit, der (i.E. nicht ausschlaggebend ist, aber) diskutiert, ob 892 analog oder direkt angewandt werden soll (die h.M. wendet nur analog an, da die Vormerkung keine Verfügung darstellt). Beim gutgläubigen

Zweiterwerb

hingegen besteht dieser Streit nicht mehr, weil der Gut

glaube

nsschutz von

Rechtsschein

tatbeständen sich eigentlich unmittelbar nur auf die Ersterwerbtatbestände bezieht. D.h. also, dass man beim Ersterwerb noch dogmatisch streiten kann, beim

Zweiterwerb

hingegen weniger. Hierzu kann ich i.Ü. die Lektüre vom Schöner/Stöber Grundbuchrecht 16. Auflage, Schöner/Stöber Rn. 1534 ff. sehr empfehlen :)! Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

OKA

okalinkk

15.5.2025, 17:09:05

Ich

glaube

die Frage war, weshalb 893 Alt 2 beim gutgläubigen

Zweiterwerb

nicht mehr neben 892 zitiert werden muss (so scheint es im Aufgabentext, da lediglich “892 analog” zitiert wird). Das frage ich mich ehrlicherweise auch. Ich

glaube

, dass JF den 893 Alt 2 vergessen hat zu zitieren. Googlet man den gutgläubigen Zweiterweb der Vormerkung, so wird auch immer 893 Alt 2 analog iVm 892 zitiert @[Lisa](158178) @[Leo Lee](213375)

ajboby90

16.2.2026, 15:18:56

Kann nochmal jemand kurz und bündig erklären, warum beim gutgl.

Zweiterwerb

der Vormerkung 893 Alt. 2 nicht notwendig ist?

arianck

1.3.2026, 18:14:08

@[ajboby90](222400) § 893 Alt. 2 ist auch beim gutgläubigen

Zweiterwerb

zu zitieren, ich schließe mich da @[okalinkk](253888) an. Habe selbst auch noch einmal recherchiert, im Skript nachgeschaut, den beck chat gefragt... Ich denke, das muss hier ein Versehen sein. Mir leuchtet auch nicht ein, wieso es anders sein sollte - aber korrigiert mich, falls ich falsch liege :D.

simonr

3.1.2025, 14:52:58

Wie ließe sich dieser Streit am besten innerhalb einer Klausur aufbauen? Spreche ich diesen bereits vor der Prüfung des gutgläubigen

Zweiterwerb

s der Vormerkung an, oder baue ich diesen erst im Rahmen der Prüfung des guten

Glaube

ns (Rechtscheinstatbestand des öffentl.

Glaube

n des Grundbuchs) einige Prüfungspunkte später ein? Ich persönlich störe mich daran, die Prüfung des gutgläubigen

Zweiterwerb

s einer Vormerkung mit dem Streit, ob im Rahmen des guten

Glaube

ns denn §

892 BGB

anwendbar wäre, zu Beginnen, da ich somit die Prüfung teilweise vorwegnehmen muss und "Verweise nach Unten" oder Aufbauerklärungen in Klausuren

generell nicht gerne gesehen sind. Verneinte man jedoch die Analogie mit der h.L. erst innerhalb der eröffneten Prüfung, wären die bisherigen Prüfungspunkte obsolet, man würde

schon gar nicht in die Prüfung einsteigen müssen und könnte sich Zeit sparen. Gibt es hierzu eine bevorzugte Klausurtaktik? Wenn ich innerhalb der Streitdarstellung die jeweiligen Argumente für und gegen die Analogie des §

892 BGB

anführe, begründe ich

somit auch schon die Prüfungspunkte der Analogie (planwidrige Regelungslücke und vergleichbare Interessenlage). Folge ich dann der Ansicht des BGH, muss ich erneut die Analogie prüfen? (Im Streit habe ich

zuerst die Anwendung generell für möglich erklärt) Oder wäre es sauberer einfach auf die Argumente für und gegen die Analogie in vorangegangenem Streit zu verweisen und die Prüfung des gutgläubigen

Zweiterwerb

s damit abzuschließen? Ich hoffe die Ausführungen sind verständlich und bedanke mich im Voraus für die Hilfe!

K.Attalla

21.6.2025, 22:17:22

Nachdem ich mir jetzt auch den Kopf über den Aufbau zerbrochen habe, hier meiner: ________________________________________ A. Übergang der Vormerkung nach §§ 398, 401 analog I.Abtretung der gesicherten Forderung 1. Einigung 2. Berechtigung des

Zedent

en 3. Kein Ausschluss II. Übergang der Vormerkung gem. § 401 analog - Nach hM grundsätzlich möglich - ABER: Es besteht keine Vormerkung, insofern kann auch nichts übergehen III. Ergebnis - §§ 398, 401 analog (-) ________________________________________ B. Gut

glaube

nserwerb nach § 892 I analog I. Erwerb eines dinglichen Rechts P) Rechtsnatur der Vormerkung - hM: Sicherungsrecht eigener Art - Aber: Bewilligung einer Vormerkung = Verfügung iSd. § 893 Alt.2, dh § 892 I entsprechend anwendbar II.

Unrichtigkeit des Grundbuchs

III.

Rechtsgeschäft

iSe.

Verkehrsgeschäft

s P) Nach § 401 analog ist eine Vormerkung nicht als solche

rechtsgeschäft

lich übertragbar, sondern ist als akzessorisches Recht an die Abtretung des gesicherten Anspruchs gebunden und geht somit KRAFT GESETZ auf den

Zessionar

übergeht - hL:

Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung

scheitert also am Wortlaut - BGH:

Rechtsgeschäft

liegt zumindest mittelbar vor, sodass

gutgläubiger Zweiterwerb

möglich ist - ACHTUNG: Für diesen mittelbaren Zusammenhang muss eine Bewilligung der nicht-existenten Vormerkung vorliegen, sonst liegt kein

Rechtsgeschäft

vor, an welches man anknüpfen könnte! IV. Weiteren Vrss. ________________________________________ Gerne korrigieren/ergänzen.

JC1909

jc1909

3.4.2025, 10:29:54

Vielleicht könnte man im Sachverhalt ergänzen, dass die Vormerkung ins Grundbuch eingetragen wurde. Das hatte mich gerade etwas verwirrt.

OKA

okalinkk

15.5.2025, 17:07:23

Mich auch

Juramaus

21.10.2025, 13:16:51

für mich wurde das hier nicht ganz deutlich: Kann eine Eintragung einer Vormerkung trotz fehlerhafter Bewilligung erfolgen? Und wenn

, was ist dann unter einer fehlerhaften Bewilligung zu verstehen?

Foxxy

21.10.2025, 13:16:56

Eine Eintragung der Vormerkung kann auch bei fehlerhafter Bewilligung erfolgen, da das Grundbuchamt nur prüft, ob eine Bewilligung vorliegt, nicht aber deren inhaltliche Wirksamkeit (§ 19 GBO). Eine fehlerhafte Bewilligung bedeutet, dass die Erklärung des Betroffenen zwar abgegeben wurde, aber z.B. formale oder inhaltliche Mängel aufweist (z.B. fehlende Vertretungsmacht, falsche Person, inhaltliche Unbestimmtheit). Die Vormerkung ist dann zwar im Grundbuch eingetragen, entsteht aber materiell-rechtlich nicht wirksam. Trotzdem kann der

Rechtsschein

des Grundbuchs für einen gutgläubigen Erwerb relevant werden.

lin

25.2.2026, 08:17:13

Was ist wenn der Verkäufer hier nicht der Eigentümer ist?

Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung - Streitstand: Argumente I

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Diesen Fall lösen 87,0 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Wie funktioniert Jurafuchs?

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab

1. Wenn (wie hier) die zu sichernde Forderung besteht, die Vormerkung aber wegen Mängeln bei ihrer Bestellung nicht entstanden ist, ist fraglich, ob die Vormerkung dennoch bei Abtretung des gesicherten Anspruchs kraft guten Glaubens erworben werden kann.

2. Im Einklang mit der Literaturansicht könnte man gegen einen gutgläubigen Zweiterwerb anführen, dass die Vormerkung bereits kein dingliches Recht ist, wie durch § 892 Abs. 1 S. 1 BGB vorausgesetzt.

3. Allerdings schützt auch § 892 BGB analog nur den gutgläubigen rechtsgeschäftlichen Erwerb. Könnte daher gegen einen gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung sprechen, dass der Vormerkungsübergang kraft Gesetzes (analog § 401 BGB) und nicht durch Rechtsgeschäft erfolgt?

4. Zudem könnte für die Anerkennung des gutgläubigen Zweiterwerbs einer Vormerkung ein gewisses praktisches Bedürfnis (Verkehrsfähigkeit der Vormerkung) bestehen. Spricht dies gegen eine analoge Anwendung von § 892 BGB?

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