+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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Neues Kaufrecht 2022
Klassisches Klausurproblem

K hat lange gespart und kauft endlich bei Immobilienhai I ein Hausgrundstück. I verschwiegt dem K arglistig, dass in der Fassade gefährlicher Asbest verbaut wurde. K bemerkt den Asbest, als er einen Nagel in die Wand schlägt und Asbeststaub austritt.

Einordnung des Falls

Culpa in contrahendo

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Belastung mit Asbest stellt einen Sachmangel dar, weil das Hausgrundstück nicht der üblichen Beschaffenheit entspricht (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 1, 2a) BGB).

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Ja, in der Tat!

Nach § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 1, 2a) BGB muss sich die Sache für die gewöhnliche Verwendung eigenen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist. Welche Beschaffenheit der Käufer erwarten kann, bestimmt sich nach dem Erwartungshorizont eines Durchschnittskäufers. BGH: Die Nutzbarkeit eines Wohnhauses umfasse über das bloße Bewohnen hinaus auch die Möglichkeit, jedenfalls im üblichen Umfang Umgestaltungen oder Renovierungen ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorzunehmen (RdNr. 10). Da dies hier nicht gegeben ist, liegt (bei Gefahrübergang) ein Sachmangel vor.§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 1, Nr. 2a BGB n.F. = § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB a.F

2. K kann ohne Fristsetzung Mängelgewährleistungsrechte geltend machen.

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Ja!

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer (1) Nacherfüllung verlangen, (2) wegen des mangelbedingten Minderwerts mindern, (3) Schadensersatz verlangen oder (4) zurücktreten (§ 437 BGB). Dabei gilt bei einem arglistigen Verschweigen des Mangels nicht der Vorrang der Nacherfüllung. Denn eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ist dem Käufer nach einer arglistigen Täuschung unzumutbar (§ 440 S. 1 Var. 3 BGB bzw. §§ 323 Abs. 2 Nr. 3, 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB).

3. Bei einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung kann der Käufer grundsätzlich Ansprüche aus c.i.c. neben Mängelgewährleistungsansprüchen geltend machen.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Nach hM sind Ansprüche aus cic jedenfalls ab Gefahrübergang grundsätzlich nicht neben dem Mängelgewährleistungsrecht anwendbar, weil die §§ 434ff. BGB abschließende Sonderregelungen sind. Denn sonst würden insbesondere der Vorrang der Nacherfüllung und die kaufrechtlichen Verjährungsvorschriften unterlaufen, weil die c.i.c. die Vertragsaufhebung ohne Fristsetzung ermöglicht (§ 249 BGB) und der dreijährigen Regelverjährung unterliegt (§§ 195, 199 BGB).

4. K könnte hier aus c.i.c. gegen I vorgehen, weil I den Mangel arglistig verschwiegen hat (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB).

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Ja, in der Tat!

Bei vorsätzlichen Pflichtverletzungen sind ausnahmsweise Mängelgewährleistungsansprüche und c.i.c.-Ansprüche nebeneinander anwendbar. Denn (1) der arglistig handelnde Verkäufer ist nicht schutzwürdig und (2) kaufrechtliche Sonderregelungen, die bei einer parallelen Anwendbarkeit unterlaufen werden könnten, greifen bei vorsätzlichem Verhalten des Verkäufers ohnehin nicht ein. Insbesondere verjähren Ansprüche bei arglistigem Verschweigen des Mangels erst nach drei Jahren (§ 438 Abs. 3 S. 1 BGB) und eine Fristsetzung ist unzumutbar (§ 440 S. 1 Var. 3 BGB, § 323 Abs. 2 Nr. 3, § 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB).

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