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Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung – Bewilligung durch Nichtberechtigten

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Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung – Bewilligung durch Nichtberechtigten

15. März 2026

10 Kommentare

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K und V schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück. V bewilligt K zudem eine Vormerkung, die in das Grundbuch eingetragen wird. Tatsächlich ist V nicht Eigentümer des Grundstücks, auch wenn ihn das Grundbuch als solchen ausweist. K ist gutgläubig.

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Einordnung des Falls

Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung – Bewilligung durch Nichtberechtigten

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Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Erwerb einer Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB setzt unter anderem voraus, dass der Besteller berechtigt und verfügungsbefugt ist. Konnte V wirksam eine Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB zugunsten des K bestellen?

Nein!

Die wirksame Entstehung einer Vormerkung (Ersterwerb) setzt voraus: (1) Bestehen eines wirksamen schuldrechtlichen, vormerkungsfähigen Anspruchs (§ 883 Abs. 1 BGB), (2) Bewilligung des Betroffenen oder einstweilige Verfügung (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB), (3) Eintragung in das Grundbuch (§ 883 Abs. 1 BGB), (4) Berechtigung des Bestellers (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB). Berechtigt ist der Eigentümer (vgl. § 903 BGB), der keiner Verfügungsbeschränkung (z.B. im Fall der Insolvenz, § 80 Abs. 1 InsO) unterliegt oder der kraft Gesetzes oder durch Hoheitsakt Verfügungsberechtigte oder ein Dritter, der mit Einwilligung des Verfügungsberechtigten handelt (§ 185 BGB). Zwar besteht ein vormerkungsfähiger Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB, auch liegt eine Bewilligung des V vor und die Vormerkung wurde zugunsten des K ins Grundbuch eingetragen. Jedoch fehlt es an der Berechtigung des V, da dieser nicht der tatsächliche Eigentümer des Grundstücks ist. K hat von V nicht nach §§ 883, 885 BGB eine Vormerkung erworben.

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2. Die Vormerkung soll den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks sichern. Ermöglicht § 892 Abs. 1 S. 1 BGB somit in direkter Anwendung einen gutgläubigen Erwerb einer Vormerkung?

Nein, das ist nicht der Fall!

Vergewissere Dich immer, worauf sich der gute Glaube des Erwerbers bezieht: Denn der gutgläubige Ersterwerb der Vormerkung betrifft (nur) die Frage der Bewilligung der Vormerkung durch einen Nichtberechtigten, der zu Unrecht ins Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist. Nach § 892 Abs. 1 S. 1 BGB bewirkt der öffentliche Glaube des Grundbuchs, dass der gutgläubige Erwerber das Recht so erwirbt, als ob die im Grundbuch eingetragene Rechtslage die wirkliche Rechtslage wäre. Voraussetzung für die direkte Anwendung des § 892 BGB ist jedoch, dass es um den Erwerb eines Rechts an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht geht. Die Vormerkung ist kein Recht am Grundstück, sondern sichert lediglich einen Anspruch auf das Grundstück. Deswegen findet § 892 Abs. 1 S. 1 BGB keine direkte Anwendung. K konnte die Vormerkung also nicht direkt nach § 892 BGB gutgläubig erwerben.

3. Nach allgemeiner Auffassung muss aber auch der gutgläubige Erwerber einer Vormerkung geschützt sein. Könnte ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung durch K nach §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB in Betracht kommen?

Ja, in der Tat!

Ein gutgläubiger Ersterwerb einer rechtsgeschäftlich bewilligten Vormerkung ist nach allgemeiner Meinung möglich. Nur die Begründungen gehen auseinander:Teilweise wird in der Vormerkungsbestellung eine Belastung des Grundstücks und daher eine Verfügung i.S.d. § 893 Alt. 2 BGB gesehen, sodass § 893 Alt. 2 BGB direkte Anwendung findet. Andere wenden § 893 Alt. 2 BGB analog an. Wieder andere begründen die Anwendung der §§ 892, 893 BGB mit der vergleichbaren Interessenlage hinsichtlich des Vertrauens auf den Rechtsschein des Grundbuchs. Da alle genannten Ansichten zum gleichen Ergebnis kommen, kannst Du die Entscheidung in der Klausur offen lassen.

4. Der gutgläubige Erwerb der Vormerkung gemäß §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB setzt zunächst voraus, dass ein vormerkungsfähiger Anspruch besteht. Fehlt es hier bereits an dieser Voraussetzung?

Nein!

Der gutgläubige Ersterwerb der Vormerkung setzt voraus: (1) Bestehen eines wirksamen schuldrechtlichen, vormerkungsfähigen Anspruchs (§ 883 Abs. 1 BGB), (2) Bewilligung der Vormerkung (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB), (3) Eintragung ins Grundbuch (§ 883 Abs. 1 BGB), (4) Fehlende Berechtigung des Bewilligenden (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB) (5) Rechtsgeschäftlicher Erwerb des Anspruchs durch ein Verkehrsgeschäft (§§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB), (6) Gutgläubigkeit des Erwerbers hinsichtlich der Berechtigung des Bewilligenden, (7) Unrichtigkeit des Grundbuchs und Legitimation des Bewilligenden daraus, (8) Keine Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs Diese Voraussetzungen liegen vor. Insbesondere hat K die Vormerkung durch Vs Bewilligung rechtsgeschäftlich erworben. Auch war K im Zeitpunkt des Eintragungsantrags der Vormerkung gutgläubig hinsichtlich Vs Berechtigung. V wurde überdies durch das Grundbuch als Berechtigter legitimiert und es war kein Widerspruch eingetragen. K hat somit die Vormerkung gutgläubig von V nach §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB erworben.

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Fundstellen

Vieweg/Lorz, Sachenrecht, 9.A. 2022, § 14, Rdnr. 13

Wellenhofer, Sachenrecht, 32.A. 2017, § 19, Rdnr. 33

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

OKA

okalinkk

23.9.2025, 16:20:20

wieso genügt es nicht 892 analog zu zitieren?

Foxxy

23.9.2025, 16:20:29

892 BGB

regelt nur den gutgläubigen Erwerb von Rechten am Grundstück selbst oder an solchen Rechten. Die Vormerkung ist aber kein Recht am Grundstück, sondern sichert nur einen Anspruch.

§ 893 BGB

erstreckt den öffentlichen Glauben des Grundbuchs auch auf die Eintragung von Vormerkungen. Für den gutgläubigen Erwerb einer Vormerkung musst du

her § 893 Alt. 2 BGB (direkt oder analog) zusammen mit §

892 BGB

zitieren, weil nur so die gesetzliche Grundlage für den Rechtsschein des Grundbuchs bei Vormerkungen geschaffen wird. §

892 BGB

allein (selbst analog) reicht

für nicht aus.

Sege

24.9.2025, 15:43:19

Die KI Antwort ist falsch. Es gibt sogar Stimmen, die eine direkte Anwendung von 892 vertreten (Schöner/Stöber GrundbuchR/Schöner/Stöber Rn. 1534), warum sollte

nn eine analoge Anwendung des 892 ausgeschlossen sein? Ich glaube,

ss eigentlich fast alles möglich sein müsste. Ein Streitentscheid ist

in der Regel eh nicht notwendig.

Tim Gottschalk

6.10.2025, 11:12:03

Hallo @[oka

link

k](253888) und @[Sege](241995), eine analoge Anwendung von §

892 BGB

halte ich für relativ fernliegend. Ich habe auch nicht finden können,

s in der Literatur vertreten wird. Meines Erachtens scheitert eine analoge Anwendung von §

892 BGB

aber an der planwidrigen

Regelung

slücke,

explizit die Vorschrift des

§ 893 BGB

existiert, die eine entsprechende Anwendung auf weitere, von §

892 BGB

nicht umfasste Rechtsgeschäfte anordnet. Insofern muss man, wenn man zu dem Ergebnis kommt,

ss §

892 BGB

in direkter Anwendung nicht einschlägig ist, sich zunächst mit

§ 893 BGB

auseinandersetzen. Auch man vertritt,

ss die Vormerkung von beiden Vorschriften nicht umfasst ist, ist eine analoge Anwendung von

§ 893 BGB

meines Erachtens sinnvoller,

die Norm zumindest näher an der Vormerkung ist als §

892 BGB

allein. Liebe Grüße Tim - für

s Jurafuchs-Team

Jotus

5.10.2025, 14:43:58

Könnte bitte jemand den Reglungsgehalt des

§ 893 BGB

erklären? In meinen Augen sehr sperrig:(

Foxxy

5.10.2025, 14:44:06

§ 893 BGB

regelt,

ss die Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§

892 BGB

) auch auf die Eintragung und Löschung von Vormerkungen, Widersprüchen und bestimmten anderen Eintragungen entsprechend anzuwenden sind.

s heißt: Wenn im Grundbuch etwa eine Vormerkung eingetragen ist,

rfst du grundsätzlich

rauf vertrauen,

ss diese Eintragung richtig ist – es sei denn, im Grundbuch steht ein Widerspruch gegen die Richtigkeit. Für den Erwerb einer Vormerkung bedeutet

s (insbesondere in Verbindung mit §

892 BGB

): Wer auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut und gutgläubig ist, kann eine Vormerkung auch

nn erwerben, wenn der Eintragende eigentlich nicht berechtigt war, solange

s Grundbuch keinen Widerspruch enthält.

Tim Gottschalk

6.10.2025, 11:15:17

Hallo @[Jotus](244613), Foxxy trifft es meines Erachtens nicht auf den Punkt.

§ 893 BGB

erweitert den Anwendungsbereich von §

892 BGB

. §

892 BGB

ist nach dem Wortlaut nur auf den Erwerb von Rechten anwendbar.

§ 893 BGB

erweitert

s um andere Verfügungen über dingliche Rechte (etwa Aufhebungen) und die Erfüllung dinglicher Ansprüche gegenüber dem im Grundbuch Eingetragenen. Liebe Grüße Tim - für

s Jurafuchs-Team

ALE

Aleton

23.10.2025, 16:20:54

Könnte bitte jemand so nett sein mir die Vorschrift

§ 893 BGB

in einfachen Worten zu erklären. Irgendwie verstehe ich diese Norm überhaupt nicht. Weder was die machen soll noch warum die existiert.

Foxxy

23.10.2025, 16:20:58

§ 893 BGB

regelt,

ss die Vorschriften über den guten Glauben beim Erwerb von Grundstücksrechten (§

892 BGB

) auch für Rechte gelten, die im Grundbuch eingetragen sind und mit einem Grundstücksrecht zusammenhängen, zum Beispiel Hypotheken oder Grundschulden.

s heißt: Wenn du zum Beispiel eine Hypothek von jemandem erwirbst, der im Grundbuch als berechtigt steht, aber eigentlich nicht berechtigt ist, schützt dich dein guter Glaube an

s Grundbuch – du wirst trotzdem Eigentümer der Hypothek. Die Norm existiert,

mit auch bei abgeleiteten Rechten (also Rechten, die vom Grundstücksrecht abhängen) der Rechtsverkehr geschützt und sicher ist.

ALE

Aleton

23.10.2025, 16:22:17

Aber fallen Grundpfandrecht nicht schon bereits unter § 892 Abs. 1 S. 1 BGB "ein Recht an einem solchen Recht"?

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab

1. Der Erwerb einer Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB setzt unter anderem voraus, dass der Besteller berechtigt und verfügungsbefugt ist. Konnte V wirksam eine Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB zugunsten des K bestellen?

2. Die Vormerkung soll den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks sichern. Ermöglicht § 892 Abs. 1 S. 1 BGB somit in direkter Anwendung einen gutgläubigen Erwerb einer Vormerkung?

3. Nach allgemeiner Auffassung muss aber auch der gutgläubige Erwerber einer Vormerkung geschützt sein. Könnte ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung durch K nach §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB in Betracht kommen?

4. Der gutgläubige Erwerb der Vormerkung gemäß §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB setzt zunächst voraus, dass ein vormerkungsfähiger Anspruch besteht. Fehlt es hier bereits an dieser Voraussetzung?

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