Zivilrecht
Sachenrecht
Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten
Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung – Bewilligung durch Nichtberechtigten
Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung – Bewilligung durch Nichtberechtigten
1. November 2025
7 Kommentare
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
K und V schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück. V bewilligt K zudem eine Vormerkung, die in das Grundbuch eingetragen wird. Tatsächlich ist V nicht Eigentümer des Grundstücks, auch wenn ihn das Grundbuch als solchen ausweist. K ist gutgläubig.
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Einordnung des Falls
Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung – Bewilligung durch Nichtberechtigten
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Der Erwerb einer Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB setzt unter anderem voraus, dass der Besteller berechtigt und verfügungsbefugt ist. Konnte V wirksam eine Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB zugunsten des K bestellen?
Nein!
2. Die Vormerkung soll den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks sichern. Ermöglicht § 892 Abs. 1 S. 1 BGB somit in direkter Anwendung einen gutgläubigen Erwerb einer Vormerkung?
Nein, das ist nicht der Fall!
3. Nach allgemeiner Auffassung muss aber auch der gutgläubige Erwerber einer Vormerkung geschützt sein. Könnte ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung durch K nach §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB in Betracht kommen?
Ja, in der Tat!
4. Der gutgläubige Erwerb der Vormerkung gemäß §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB setzt zunächst voraus, dass ein vormerkungsfähiger Anspruch besteht. Fehlt es hier bereits an dieser Voraussetzung?
Nein!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
okalinkk
23.9.2025, 16:20:20
wieso genügt es nicht 892 analog zu zitieren?
Foxxy
23.9.2025, 16:20:29
§
892 BGBregelt nur den gutgläubigen Erwerb von Rechten am Grundstück selbst oder an solchen Rechten. Die
Vormerkungist aber kein Recht am Grundstück, sondern sichert nur einen Anspruch. § 893 BGB erstreckt den öffentlichen Glauben des Grundbuchs auch auf die Eintragung von
Vormerkungen. Für den gutgläubigen Erwerb einer
Vormerkungmusst du daher § 893 Alt. 2 BGB (direkt oder analog) zusammen mit §
892 BGBzitieren, weil nur so die gesetzliche Grundlage für den Rechtsschein des Grundbuchs bei
Vormerkungen geschaffen wird. §
892 BGBallein (selbst analog) reicht dafür nicht aus.
Sege
24.9.2025, 15:43:19
Die KI Antwort ist falsch. Es gibt sogar Stimmen, die eine direkte Anwendung von 892 vertreten (Schöner/Stöber GrundbuchR/Schöner/Stöber Rn. 1534), warum sollte dann eine
analoge Anwendungdes 892 ausgeschlossen sein? Ich glaube, dass eigentlich fast alles möglich sein müsste. Ein Streitentscheid ist ja in der Regel eh nicht notwendig.
Tim Gottschalk
6.10.2025, 11:12:03
Hallo @[okalinkk](253888) und @[Sege](241995), eine
analoge Anwendungvon §
892 BGBhalte ich für relativ fernliegend. Ich habe auch nicht finden können, dass das in der Literatur vertreten wird. Meines Erachtens scheitert eine
analoge Anwendungvon §
892 BGBaber an der planwidrigen Regelungslücke, da ja explizit die Vorschrift des § 893 BGB existiert, die eine entsprechende Anwendung auf weitere, von §
892 BGBnicht umfasste Rechtsgeschäfte anordnet. Insofern muss man, wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass §
892 BGBin direkter Anwendung nicht einschlägig ist, sich zunächst mit § 893 BGB auseinandersetzen. Auch man vertritt, dass die
Vormerkungvon beiden Vorschriften nicht umfasst ist, ist eine
analoge Anwendungvon § 893 BGB meines Erachtens sinnvoller, da die Norm zumindest näher an der
Vormerkungist als §
892 BGBallein. Liebe Grüße Tim - für das Jurafuchs-Team
Jotus
5.10.2025, 14:43:58
Könnte bitte jemand den Reglungsgehalt des § 893 BGB erklären? In meinen Augen sehr sperrig:(
Foxxy
5.10.2025, 14:44:06
§ 893 BGB regelt, dass die Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§
892 BGB) auch auf die Eintragung und Löschung von
Vormerkungen, Widersprüchen und bestimmten anderen Eintragungen entsprechend anzuwenden sind. Das heißt: Wenn im Grundbuch etwa eine
Vormerkungeingetragen ist, darfst du grundsätzlich darauf vertrauen, dass diese Eintragung richtig ist – es sei denn, im Grundbuch steht ein Widerspruch gegen die Richtigkeit. Für den Erwerb einer
Vormerkungbedeutet das (insbesondere in Verbindung mit §
892 BGB): Wer auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut und gutgläubig ist, kann eine
Vormerkungauch dann erwerben, wenn der Eintragende eigentlich nicht berechtigt war, solange das Grundbuch keinen Widerspruch enthält.
Tim Gottschalk
6.10.2025, 11:15:17
Hallo @[Jotus](244613), Foxxy trifft es meines Erachtens nicht auf den Punkt. § 893 BGB erweitert den Anwendungsbereich von §
892 BGB. §
892 BGBist nach dem Wortlaut nur auf den Erwerb von Rechten anwendbar. § 893 BGB erweitert das um andere Verfügungen über dingliche Rechte (etwa Aufhebungen) und die
Erfüllungdinglicher Ansprüche gegenüber dem im Grundbuch Eingetragenen. Liebe Grüße Tim - für das Jurafuchs-Team
