Zivilrecht
Examensrelevante Rechtsprechung ZR
Entscheidungen von 2021
Sachmängelhaftung bei unzutreffender öffentlicher Äußerung über die Eigenschaften der Kaufsache
Sachmängelhaftung bei unzutreffender öffentlicher Äußerung über die Eigenschaften der Kaufsache
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
K besichtigt am 01.01.22 ein bebautes Grundstück der V. Am 03.01. teilt er V seinen Kaufwunsch mit. Kurz darauf liest K das (öffentliche) Exposé zum Grundstück. Darin heißt es wahrheitswidrig, ein Gebäudeausbau sei genehmigungsfähig. Am 10.01. schließen K und V den notariellen Kaufvertrag.
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Einordnung des Falls
Sachmängelhaftung bei unzutreffender öffentlicher Äußerung über die Eigenschaften der Kaufsache
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Nach Übergabe und Übereignung des Grundstücks bemerkt K die fehlende Genehmigungsfähigkeit und verlangt Schadensersatz. Dafür müsste das Grundstück mangelhaft sein.
Ja, in der Tat!
Jurastudium und Referendariat.
2. Ob das Grundstück mangelhaft ist, richtet sich nach § 434 BGB.
Ja!
3. Da der Ausbau der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude nicht genehmigungsfähig ist, liegt eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit vor (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB).
Nein, das ist nicht der Fall!
4. Das Grundstück eignet sich jedoch nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 2 S.1 Nr. 2 BGB).
Nein, das trifft nicht zu!
5. Das Grundstück eignet sich nicht für die gewöhnliche Verwendung (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB).
Nein!
6. In Betracht kommt ein Abweichen von der üblichen bzw. erwartbaren Beschaffenheit (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB). Diese Beschaffenheit kann durch öffentliche Exposés mitbestimmt werden.
Genau, so ist das!
7. Trotz des Abweichens der Grundstücksbeschaffenheit vom Exposé liegt kein Mangel vor. Da K den Kaufentschluss schon vor Sichtung des Exposés fasste, greift der Ausschlussgrund des § 434 Abs. 3 S. 3 a. E. BGB.
Nein, das trifft nicht zu!
8. Es ist aber naheliegend, dass das Exposé den bereits zum Kauf entschlossenen K bei Abgabe seines notariell beurkundeten Kaufangebots nicht mehr beeinflusst hat, sodass § 434 Abs. 3 S. 3 a.E. BGB dennoch greift.
Nein!
9. Solange V nicht darlegt und beweist, dass die Genehmigungsfähigkeit des Gebäudeausbaus für K völlig irrelevant war, ist das Grundstück als mangelhaft gemäß § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 lit. b BGB anzusehen.
Genau, so ist das!
10. Das Grundstück ist mangelhaft. Vorbehaltlich der weiteren Voraussetzungen der §§ 437 Nr. 3, 311a Abs. 2 BGB kann K von V Schadensersatz verlangen.
Ja, in der Tat!
Jurastudium und Referendariat.
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Isabell
25.2.2022, 10:04:31
Ich oute mich mal als ahnungslos. Wer erstellt denn ein öffentlich einsehbares Exposé und wo kommen die Angaben her? Und wirkt sich dessen Alter irgendwann aus? Denn wie ich gerade aus eigener Erfahrung weiß, kann sich ja der Bebauungsplan gravierend ändern und davon wird der Grundstückseigentümer nicht automatisch in Kenntnis gesetzt.
Lukas_Mengestu
25.2.2022, 16:13:33
Hallo Isabell, vielen Dank für Deine Fragen. Beim Immobilienverkauf verseht man unter einem Exposé eine bildhafte und textliche Beschreibung einer Immobilie. Erstellt wird entweder vom Verkäufer selbst, oder von einem seiner Beauftragten (Makler, Architekt, Kreditinstitut) erstellt. Unabhängig davon, wer das Exposé erstellt, muss sich der Verkäufer dies als öffentliche Äußerung anrechnen lassen (BGH NJW-RR 2018, 752, 753). Aus eigenem Interesse sollte der Verkäufer die Angaben also aktuell halten. Im streitgegenständlichen Fall hatte ein Makler das Exposé erstellt und an den K versandt. Da es hierauf nicht im Detail ankam, haben wir uns auf die Angabe beschränkt, dass es öffentlich ist. Denkbar wäre zB ein Eintrag auf einer einschlägigen Website unter Angabe von Fotos, Lageplan und den Grunddaten (Fläche, Kaufpreis,...). Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Isabell
11.3.2022, 09:58:07
Ich danke dir!
Blackpanther
7.7.2022, 09:11:53
Warum kommt der Anspruch aus cic nur bei arglist in Betracht?
Lukas_Mengestu
7.7.2022, 22:44:48
Hallo Blackpanther, grundsätzlich sollen die kaufrechtlichen Mängelgewährleistungsrechte und insbesondere die kürzeren Verjährungsvorschriften nicht durch einen Rückgriff auf die c.i.c. unterlaufen werden. Dies ist bei Arglist nicht der Fall, da hier nach § 438 Abs. 3 BGB die Regelverjährungsfrist greift. Deshalb wird bei Arglist vertreten, dass hier ein Anspruch aus c.i.c. neben dem Kaufmängelgewährleistungsrecht anwendbar bleibt. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Jenn_
16.5.2023, 15:19:55
Müssen solche öffentlichen Äußerungen nicht im notariellen Kaufvertrag irgendwie erwähnt werden bzw der Formvorschrift des 311b genügen?
Carl Wagner
20.5.2023, 15:56:10
Vielen Dank für deine Frage Jenn_! (1) Nach früherer Rechtslage war streitig, ob § 434 I 3 BGB a.F. auf formbedürftige Verträge (Grundstücksverträge, § 311b BGB) anwendbar war. Der BGH hat dies bejaht. In der Literatur wurde das mit deinem Argument abgelehnt, weil so das Beurkundungserfordernis umgangen würde (siehe dazu BeckOK BGB/Faust, 65. Ed. 1.2.2023, BGB § 434 Rn. 105). Der BGH argumentiert, dass die Anforderungen an die Kaufsache in so einem Fall nicht aus der beurkundungspflichtigen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer folgen, sondern aus Gesetz (§ 434 I 2 und 3 BGB a.F.) (BGH, NJW 2018, 1954 Rn. 21). Daher müssen die öffentlichen Äußerungen nicht in den Vertrag und damit die Beurkundung einfließen. Der neue § 434 III 1 Nr. 2 b) BGB entspricht im Wesentlichen der alten Fassung (§ 433 I 3 BGB a.F.). Daher dürfte der Streit 1:1 so fortleben. Klausurtaktisch ist es sinnvoller der h.M. zu folgen, um sich weitere Probleme nicht abzuschneiden. Auch und vor allem, weil der BGH einen Haftungsausschluss für § 434 I 2 u. 3 BGB a.F. zugelassen hat (BGH, NJW 2018, 1954 Rn. 22). Gleiches wird wohl auch für die neue Vorschrift gelten (BeckOK BGB/Faust, 65. Ed. 1.2.2023, BGB § 444 Rn. 7). Viele Grüße - Carl für das Jurafuchs-Team
Jenn_
24.5.2023, 13:18:04
Vielen Dank für die Antwort! ☺️