Schönheitsreparaturklauseln in AGB, starre Fristen


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V vermietet eine renovierte Wohnung an M für monatlich €500. In dem Formularmietvertrag steht in § 3 der AGB, dass der Mieter Malerarbeiten an Wänden und Decken in Küche und Bad alle drei Jahre vorzunehmen hat. § 4 der AGB sieht vor, dass Wohn- und Schlafzimmer in der Regel alle fünf Jahre gestrichen werden sollen, wenn dies aufgrund der Abnutzung erforderlich ist.

Einordnung des Falls

Schönheitsreparaturklauseln in AGB, starre Fristen

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V kann von M alle drei Jahre Malerarbeiten an Wänden und Decken verlangen.

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Nein!

Malerarbeiten stellen grundsätzlich Schönheitsreparaturen dar, die per AGB abgewälzt werden können. Starre Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen benachteiligen den Mieter jedoch unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Benachteiligung liegt darin, dass dem Mieter durch starre Fristen der Einwand abgeschnitten wird, dass Reparaturen nach dem tatsächlichen Abnutzungszustand der Wohnung noch nicht erforderlich sind. Dieser Einwand stünde dem Vermieter hingegen nach dem gesetzlichen Leitbild zu (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). V kann von M nicht alle drei Jahre Malerarbeiten an Wänden und Decken verlangen, da § 3 der AGB aufgrund der starren Fristen M unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist.

2. V kann von M das Streichen von Wohn- und Schlafzimmer verlangen, wenn dies aufgrund der Abnutzung erforderlich ist.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Weiche Fristen bei Schönheitsreparaturklauseln mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ sind grundsätzlich wirksam, da die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen von ihrem konkreten Bedarf abhängig gemacht wird. Achtung! Die Formulierung von § 4 der AGB stellt eine weiche Frist dar, sodass die Schönheitsreparaturklausel isoliert wirksam wäre. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich jedoch um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt und deren Ausgestaltung insgesamt zu bewerten ist. Da § 3 der AGB unwirksam ist, ist die gesamte Pflicht zur Schönheitsreparatur unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das entspricht dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener formularvertraglicher Regelungen. Der BGH und die Literatur benennen dies als "Prinzip der Gesamtinfektion". Eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen "infiziert" alle weiteren Schönheitsreparaturklauseln..

3. M kann von V die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen.

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Ja, in der Tat!

Da die Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind und die Pflicht daher nicht auf M abgewälzt wurde, bleibt es beim gesetzlichen Regelfall. Danach hat der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). M kann daher von V die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen.

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