Schönheitsreparaturklauseln in AGB, starre Fristen

Zivilrecht

Mietrecht

Schönheitsreparaturen

3. Juli 2025

16 Kommentare

4,8 ★ (19.012 mal geöffnet in Jurafuchs)

[...Wird geladen]

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V vermietet eine renovierte Wohnung an M für monatlich €500. In dem Formularmietvertrag steht in § 3 der AGB, dass der Mieter Malerarbeiten an Wänden und Decken in Küche und Bad alle drei Jahre vorzunehmen hat. § 4 der AGB sieht vor, dass Wohn- und Schlafzimmer in der Regel alle fünf Jahre gestrichen werden sollen, wenn dies aufgrund der Abnutzung erforderlich ist.

Diesen Fall lösen 49,8 %[...Wird geladen] der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

...Wird geladen

Einordnung des Falls

Schönheitsreparaturklauseln in AGB, starre Fristen

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V kann von M alle drei Jahre Malerarbeiten an Wänden und Decken verlangen.

Nein!

Malerarbeiten stellen grundsätzlich Schönheitsreparaturen dar, die per AGB abgewälzt werden können. Starre Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen benachteiligen den Mieter jedoch unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Benachteiligung liegt darin, dass dem Mieter durch starre Fristen der Einwand abgeschnitten wird, dass Reparaturen nach dem tatsächlichen Abnutzungszustand der Wohnung noch nicht erforderlich sind. Dieser Einwand stünde dem Vermieter hingegen nach dem gesetzlichen Leitbild zu (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). V kann von M nicht alle drei Jahre Malerarbeiten an Wänden und Decken verlangen, da § 3 der AGB aufgrund der starren Fristen M unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist.

Zivilrecht-Wissen in 5min testen

Teste mit Jurafuchs kostenlos dein Zivilrecht-Wissen in nur 5 Minuten.

Zivilrecht-Test starten

2. V kann von M das Streichen von Wohn- und Schlafzimmer verlangen, wenn dies aufgrund der Abnutzung erforderlich ist.

Nein, das ist nicht der Fall!

Weiche Fristen bei Schönheitsreparaturklauseln mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ sind grundsätzlich wirksam, da die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen von ihrem konkreten Bedarf abhängig gemacht wird. Achtung! Die Formulierung von § 4 der AGB stellt eine weiche Frist dar, sodass die Schönheitsreparaturklausel isoliert wirksam wäre. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich jedoch um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt und deren Ausgestaltung insgesamt zu bewerten ist. Da § 3 der AGB unwirksam ist, ist die gesamte Pflicht zur Schönheitsreparatur unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das entspricht dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener formularvertraglicher Regelungen. Der BGH und die Literatur benennen dies als "Prinzip der Gesamtinfektion". Eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen "infiziert" alle weiteren Schönheitsreparaturklauseln.

3. M kann von V die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen.

Ja, in der Tat!

Da die Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind und die Pflicht daher nicht auf M abgewälzt wurde, bleibt es beim gesetzlichen Regelfall. Danach hat der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). M kann daher von V die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen.

Dein digitaler Tutor für Jura

Zivilrecht-Wissen testen

Fundstellen

BGH 3/18/2015 , VIII ZR 242/13 , NJW 2015, 1874

Häublein, in: MüKo-BGB, 8. A. 2020, § 535 Rdnr. 147 ff.

Gramlich, in: Gramlich, Mietrecht, 15. A. 2019, § 535 Rdnr. 53.

Blank/Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus, Miete 6. A. 2020, § 535 Rdnr. 443 ff.

Eine Besprechung von:

Jurafuchs ist eine Lern-Plattform für die Vorbereitung auf das 1. und 2. Juristische Staatsexamen. Mit 15.000 begeisterten Nutzern und 50.000+ interaktiven Aufgaben sind wir die #1 Lern-App für Juristische Bildung. Teste unsere App kostenlos für 7 Tage. Für Abonnements über unsere Website gilt eine 20-tägige Geld-Zurück-Garantie - no questions asked!

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Nebenbesitzer einer Fräsmaschine

22.6.2021, 22:02:15

Hallo, bei der zweiten Antwort wurde "Mieter" und "Vermieter" wohl aus Versehen vertauscht.

Lukas_Mengestu

23.6.2021, 17:28:35

frausummer

19.1.2023, 14:02:28

Eine Sache habe ich mich dazu immer gefragt: anstatt die Klauseln gesondert in AGB zu packen, könnte man diese doch auch einfach normal in den Vertragstext einpflegen. Wäre damit nicht das Problem der AGB Prüfung für die Vermieterin umgangen und sie könnte, auch angesichts des bescheidenen Wohnungsmarkts für Mietende, so einfach Schönheitsreparaturen in dem Turnus wie sie diese gerne ausgeführt hätte, verlangen?

Nora Mommsen

25.1.2023, 15:25:17

frausummer

25.1.2023, 15:30:01

Timurso

24.7.2024, 19:09:15

REA🇺🇦

RealOmnimodo 🇺🇦

22.8.2023, 08:43:04

Habe ich das richtig verstanden, dass § 4 AGB an sich wirksam wäre, aber im Zusammenspiel mit § 3 AGB unwirksam ist? Wo ist das zu erörtern? Im Rahmen der unangemessenen Benachteiligung iSv § 307 I, II? Und reicht die Begründung mit der einheitlichen Rechtspflicht aus?

LELEE

Leo Lee

23.8.2023, 10:50:01

Sophiechen.2002

4.9.2023, 08:50:10

In der Frage, ob V von M die Streichung des Schlafzimmers aufgrund von Abnutzung verlangen kann wird noch kein Bezug auf die 5-Jahres-Klausel genommen, sodass es wie eine viel genereller gestellte Frage klingt.

Steinfan

22.4.2024, 12:46:40

In der Literatur hat sich für diese Konstellation der Begriff der „Infizierung“ bzw. „Gesamtinfektion“ oder „Infektionseffekt“ etabliert. Da ich finde, dass dieser Begriff einprägsam ist und das Problem gut veranschaulicht (eignet sich auch gut als Zwischenüberschrift im Gutachten), könnte man den Begriff in der Lösung einbringen. Der Begriff ist z.B. auch im ÖR bekannt; Stichwort „Infizierung“ des VA durch

rechtswidrig

e Nebenbestimmung. LG

Nora Mommsen

22.4.2024, 17:44:49

Laly

24.7.2024, 15:44:38

Gibt es nicht, um genau so etwas zu verhindern, die salvatorische Klausel?

Timurso

24.7.2024, 19:00:10

Laly

24.7.2024, 19:23:09

RECH

recht.nachvollziehbar

28.8.2024, 15:44:50

Liebe Jurafuchs-Team, müsste bei der letzten Frage, ob die Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchzuführen sind, die Antwort nicht „nein“ lauten? Schließlich wurde zuvor festgestellt, dass die vom Vermieter verwendete AGB in diesem Fall unwirksam ist. Mir wurde jedoch angezeigt, dass meine Antwort „nein“ falsch sei. Auch eure Erklärung scheint mir zu bestätigen, dass meine Antwort korrekt war. Vielen Dank im Voraus und liebe Grüße!

Natze

29.8.2024, 19:41:51

Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und mit 15.000+ Nutzer austauschen.

Kläre Deine Fragen zu dieser und 15.000+ anderen Aufgaben mit den 15.000+ Nutzern der Jurafuchs-Community

Jetzt kostenlos testen

Schönheitsreparaturklauseln in AGB, starre Fristen

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Diesen Fall lösen 49,8 %[...Wird geladen] der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V kann von M alle drei Jahre Malerarbeiten an Wänden und Decken verlangen.

2. V kann von M das Streichen von Wohn- und Schlafzimmer verlangen, wenn dies aufgrund der Abnutzung erforderlich ist.

3. M kann von V die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen.

Fundstellen

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Weitere für Dich ausgwählte Fälle

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community