Formzwang des § 311b Abs. 1 BGB bzgl. Nebenabreden


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V verkauft an K in notarieller Urkunde ein Grundstück. Mündlich vereinbaren V und K, ohne dies zu beurkunden, eine Grundstücksfläche von 1.000m² (Nebenabrede). V überträgt K das Eigentum am Grundstück (Auflassung und Eintragung, §§ 873, 925 BGB).

Einordnung des Falls

Formzwang des § 311b Abs. 1 BGB bzgl. Nebenabreden

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Nebenabrede über die Größe des Grundstücks ist formnichtig (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).

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Ja, in der Tat!

Sinn und Zweck des gesetzlichen Formzwangs ist neben einem Schutz vor Übereilung beider Parteien auch die Beweissicherung. Beweissicherung durch notariellen Formzwang wird nur gewährleistet, wenn der gesamte Vertrag - einschließlich aller Nebenabreden - beurkundet ist. Sofern eine Nebenabrede, wie hier die Größe des Grundstücks, nicht beurkundet ist, ist diese nach §§ 311b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1 BGB nichtig.

2. Der Kaufvertrag ist insgesamt formnichtig, weil die Vereinbarung über die Grundstücksfläche nicht beurkundet ist (§§ 139, 311b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1 BGB).

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Nein!

Grundstückskaufverträge müssen einschließlich aller Nebenabreden notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Wenn eine Abrede nicht beurkundet wurde, so ist der Vertrag im Zweifel gesamtnichtig (§ 139 BGB). Die Parteien wollen in der Regel jedoch keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung von Nebenabreden nichtig ist. Zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB). Auf eine Unterscheidung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Nebenabreden kommt es daher nicht an.

3. Die formnichtige Nebenabrede wurde durch Auflassung und Eintragung des K im Grundbuch geheilt (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).

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Genau, so ist das!

Die Heilung eines formnichtige Grundstückkaufvertrages (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB) erfolgt dadurch, dass die Parteien die Auflassung erklären und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt (§§ 873, 925 BGB). Die Heilung bezieht sich auf den gesamten Vertrag und damit auch auf die Nebenabreden. Auflassung und Eintragung des K ins Grundbuch sind erfolgt. Somit ist die Vereinbarung über die Größe des Grundstücks geheilt und damit wirksam.

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