Aufwendungsersatz bei Irrtum des Mieters über eigene Schönheitsreparaturpflicht

Zivilrecht

Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA)

Die echte GoA – Sonderfälle

13. Juli 2025

17 Kommentare

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Einordnung des Falls

Aufwendungsersatz bei Irrtum des Mieters über eigene Schönheitsreparaturpflicht

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M kann von V Ersatz für die Schönheitsreparaturen nach § 539 Abs. 1 BGB unabhängig von den Vorschriften über die GoA verlangen.

Nein, das trifft nicht zu!

§ 539 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Mieter vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzten hat, nach den Vorschriften über die GoA ersetzt bekommt. Bei § 539 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Rechtsgrundverweisung, sodass die Voraussetzungen der §§ 663, 670 ff. BGB vorliegen müssen. Du musst also die Vorschriften der GoA inzident prüfen.

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2. M kann von V Ersatz für die Reparaturkosten verlangen, wenn sie einen Anspruch auf Aufwendungsersatz nach §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB hat.

Ja!

Voraussetzung für einen Aufwendungsersatzanspruch nach §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB ist, dass M (1) ein fremdes Geschäft (2) mit Fremdgeschäftsführungswillen, (3) ohne Auftrag oder einer sonstigen Berechtigung geführt hat und die (4) Geschäftsführung berechtigt war.

3. Indem M die Schönheitsreparaturen vornahm, hat sie „ein Geschäft besorgt“ (§ 677 BGB).

Genau, so ist das!

Geschäftsbesorgung ist wie im Auftragsrecht (§ 662 BGB) weit zu verstehen und umfasst jede fremdnützige tatsächliche oder rechtsgeschäftliche Tätigkeit, auch von kurzer Dauer. Die Durchführung von Reparaturen ist eine tatsächliche Tätigkeit. M hat ein Geschäft besorgt.

4. M ging davon aus, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein. Spricht das dafür, dass M ausschließlich ein Geschäft des V vorgenommen hat (§ 677 BGB)?

Nein, das trifft nicht zu!

Unter objektiv fremde Geschäfte fallen Tätigkeiten, die schon ihrem äußeren Erscheinungsbild nach in einen anderen Rechts- und Interessenkreis fallen.. BGH: Der Mieter, welcher irrig annimmt, mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen eine Vertragspflicht zu erfüllen, wolle ein eigenes Geschäft führen (Rn. 18). Mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen erbringe der Mieter eine Leistung, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen sei. Die Reparatur komme zwar auch dem Erhalt und der Verbesserung des Mietobjekts und damit letztlich auch dem Vermieter zugute. BGH: Darauf komme es für M aber nicht maßgeblich an. Der unmittelbare Bezug zum Rechtskreis des Vermieters fehle (Rn. 20). M hat damit ein eigenes Geschäft geführt. In der Literatur (Thole, NJW 2010, 1243, 1246) wird die Entscheidung als überraschend wahrgenommen und als eine Abkehr vom „extensiven Einsatz der GoA“ als „Lückenfüller“ oder - noch zugespitzter - als „Höhepunkt des Niedergangs der GoA“ bewertet. Bis zu dieser BGH-Entscheidung hätten die Gerichte wenig Bedenken gehabt, den Begriff des fremden Geschäfts in dieser Fallgestaltung weit zu fassen.

5. M hat gegen V einen Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB auf Ersatz der Renovierungsarbeiten.

Ja!

Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel hat M die Arbeiten ohne Rechtsgrund geleistet. Da der Tatbestand der GoA ebenfalls nicht vorliegt, kommt auch diese nicht als Rechtsgrund in Betracht. Da die Leistung nicht in Natur herausgegeben werden kann (§ 818 Abs. 1 BGB), ist gem. § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. BGH: Bei rechtsgrundlosen Werkleistungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätzlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung.

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Fundstellen

BGH 5/27/2009 , VIII ZR 302/07 , NJW 2009, 2590

Lützenkirchen, in: Erman BGB, 15. A. 2017, § 539 RdNr. 6

Münch, in: Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. A. 2020, § 539 RdNr. 9

Sprau, in: Palandt, 78. A 2019, § 677 RdNr. 4

Thole, Die Geschäftsführung ohne Auftrag auf dem Rückzug – Das Ende des „auch fremden” Geschäfts?, NJW 2010, 1243

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

VOD

vodir

18.2.2021, 06:45:31

Könnte man hier auch zwischen dem objektiv fremden Geschäft (was ja zumindest ein auch-

fremdes Geschäft

sein sollte, weil es ja auch in den Pflichtenkreis des Vermieters fällt) und dem subjektiven

Fremdgeschäftsführungswille

n unterscheiden? Dann müsste der BGH den FGW ja widerleglich vermuten, könnte hier aber wegen der vermeintlich bestehenden Pflicht zu FGW (-) kommen.

lege artis

4.4.2021, 21:00:20

VOD

vodir

4.4.2021, 21:10:08

lege artis

4.4.2021, 21:18:21

s.t.

6.9.2021, 13:54:33

Lukas_Mengestu

20.12.2021, 12:22:33

Rambo

3.8.2021, 17:57:50

Hier wird nur die BGH-Entscheidung aus 2009 erwähnt. Grds. wird in dieser Fallkonstellation ein

auch fremdes Geschäft

bejaht. Problematisch ist der

Fremdgeschäftsführungswille

, der aber grds. vom BGH vermutet wird (Argument: Derjenige, der auf Grund eines nichtigen Vertrags handelt, darf nicht schlechter stehen als derjenige, der ohne Vertragsgrundlage handelt.) Die h.L. verneint die Vermutung des FGW ( Argument: Vermutung reine Fiktion, da GF handelt, um seine vermeintliche Vertragspflicht zu erfüllen). Zudem systemwidrige Umgehung des BereicherungsR & dessen Besonderheiten. Ich bitte daher um Überprüfung und ggf. Überarbeitung. LG

Lukas_Mengestu

7.12.2021, 12:17:21

antoniasophie

10.9.2022, 18:20:24

Ich verstehe nicht so ganz, wie ein fremdnütziges Tätigwerden in der Definition zur

Geschäftsbesorgung

mit der Ablehnung eines fremden Geschäfts zusammenpasst. Welche Anforderung besteht an die Fremdnützigkeit schon bei der Frage, ob überhaupt ein Geschäft vorliegt?

Sebastian Schmitt

13.11.2024, 09:51:31

cjackson94

14.4.2023, 09:26:44

Mir fällt es schwer nachzuvollziehen, warum der BGH hier von der Rechtsprechung zu nichtigen Verträgen abweicht. Eigentlich ist die Ausgangsposition die selbe: Der Geschäftsführer denkt, dass er verpflichtet ist - ob nun aus nichtigem Vertrag oder aus nichtiger Klausel. Wo genau ist der Unterschied? Übersehe ich was?

Burumar🐸

8.6.2023, 09:02:35

INDUB

InDubioProsecco

8.6.2023, 13:27:18

Blan

8.9.2023, 06:37:44

NAT

NathalieK

11.11.2023, 19:26:26

OKA

okalinkk

26.5.2025, 16:55:52

G0d0fMischief

19.12.2024, 12:01:44

Müsste bei der Normenkette der GoA nicht

§ 539 BGB

mitzitiert werden. Es handelt sich ja um einen Rechtsgrundverweis und keinen deklaratorischen Verweis.

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M kann von V Ersatz für die Schönheitsreparaturen nach § 539 Abs. 1 BGB unabhängig von den Vorschriften über die GoA verlangen.

2. M kann von V Ersatz für die Reparaturkosten verlangen, wenn sie einen Anspruch auf Aufwendungsersatz nach §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB hat.

3. Indem M die Schönheitsreparaturen vornahm, hat sie „ein Geschäft besorgt“ (§ 677 BGB).

4. M ging davon aus, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein. Spricht das dafür, dass M ausschließlich ein Geschäft des V vorgenommen hat (§ 677 BGB)?

5. M hat gegen V einen Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB auf Ersatz der Renovierungsarbeiten.

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