Unberechtigte Untervermietung - nach Beendigung des Mietvertrages (Nicht-mehr-berechtigte Besitzer)

Zivilrecht

Sachenrecht

Vindikation & Eigentümer-Besitzer-Verhältnis

4. April 2025

12 Kommentare

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leichtmittelschwer

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Einordnung des Falls

Unberechtigte Untervermietung - nach Beendigung des Mietvertrages (Nicht-mehr-berechtigte Besitzer)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M hatte während des laufenden Mietvertrages ein Recht zum Besitz, weshalb keine Vindikationslage bestand.

Ja, in der Tat!

Der Mietvertrag begründete ein relatives Recht zum Besitz zugunsten des M nach § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Dieses Mietverhältnis war auch wirksam. Somit bestand während des laufenden Mietvertrages die, für den Anspruch aus § 985 BGB notwendige, Vindikationslage nicht.

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2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses bestand eine Vindikationslage, sodass V von M unstreitig Nutzungsersatz aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB. verlangen kann

Nein!

Hat der Besitzer zunächst ein Besitzrecht, das erst später wegfällt, spricht man vom sogenannten nicht-mehr-berechtigten Besitzer. Dabei ist umstritten, ob die Vorschriften der §§ 985ff. BGB anwendbar sind. Nach einem Teil der Literatur (Lehre vom Vorrang des Vertragsverhältnisses) verdrängen die Rückabwicklungsvorschriften des Schuldverhältnisses die Regelungen des EBV, sodass ein Anspruch aus § 985 BGB ausgeschlossen wäre. Nach der h.M. (Theorie von der Anspruchskonkurrenz) hingegen sind die §§ 985ff. BGB neben den schuldrechtlichen Ansprüchen anwendbar, sofern das Schuldverhältnis nicht ausnahmsweise eine abschließende Regelung zur Rückabwicklung beinhaltet.

3. Nach der h.M. hätte V gegen M einen Nutzungsersatzanspruch aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB.

Genau, so ist das!

Nach der herrschenden Theorie von der Anspruchskonkurrenz sind die §§ 985ff. BGB neben den schuldrechtlichen Ansprüchen anwendbar. Der Anspruch aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB setzt (1) eine Vindikationslage, (2) Ziehung von Nutzungen durch den Besitzer und (3) Bösgläubigkeit des Besitzers voraus. EBV-Ansprüche sind nach der h.M. trotz des zuvor bestehenden Mietvertrages anwendbar. Eine Vindikationslage besteht, da der Mietvertrag gekündigt wurde. Die Untervermietung stellt auch eine Nutzung dar. M wusste, dass er die Wohnung herausgeben musste und war demnach bösgläubig bezüglich der Besitzberechtigung.

4. Kann V die €200 von M nach §§ 987 Abs. 1, 990 BGB herausverlangen, wenn man der Lehre vom Vorrang des Vertragsverhältnisses folgt?

Nein, das trifft nicht zu!

Nach dieser Ansicht treten die Ansprüche aus dem EBV hinter die schuldrechtlichen Rückabwicklungsvorschriften zurück.Da zwischen V und M eine schuldrechtliche Verbindung in Form des Mietvertrages bestanden hatte, scheiden nach der Lehre vom Vorrang des Vertragsverhältnisses Nutzungsersatzansprüche aus dem EBV auch nach Ablauf des Mietvertrages aus.Dies gilt selbst dann, wenn wie hier keine (sekundären) Ansprüche aus dem Schuldverhältnis bestehen. Anders als bei der Untervermietung während des laufenden Vertragsverhältnisses bestünde hier aber zumindest ein Anspruch des V auf Herausgabe des Erlangten aus angemaßter Eigengeschäftsführung (§§ 687 Abs. 2 S. 1, 681 S. 2, 667 BGB). Hier ist M nämlich nicht mehr zum Besitz berechtigt, sodass die Verschaffung der Nutzungsmöglichkeit ein fremdes Geschäft für M darstellt.

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Fundstellen

Meier/Reccius/Ringkamp, Übungsfall: Unberechtigte Untervermietung einmal anders, ZJS 4/2015, 385ff.

Spohnheimer, in: BeckOGK-BGB, Stand 01.05.2022, § 987 RdNr. 18ff.

Wellenhofer, Sachenrecht, 36.A. 2021, § 22 RdNr. 37f.

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

JURA

juramk

17.4.2023, 13:07:40

Was wäre denn ein Beispiel für abschliessende Vorschriften zur Rückanwicklung, die nach der hM dann doch EBV Ansprüche ausschliessen?

Nora Mommsen

17.4.2023, 13:54:09

Hallo juramk, danke für deine Frage. Die kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche inklusive des

Rücktritt

sregimes stellen abschließende Vorschriften dar. :) Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

JonasRehder

25.7.2023, 13:45:49

Müsste daneben nicht ebenfalls ein Anspruch aus § 546a I BGB bestehen? Die Voraussetzungen lägen dafür doch vor, oder?

LELEE

Leo Lee

3.8.2023, 13:00:26

Hallo JonasRehder, tatsächlich liegen die Voraussetzungen des § 546a I BGB auch vor, weshalb dieser Anspruch besteht. Beachte zudem - wie im Erklärungstext angedeutet - dass auch hier eine Konkurrenz zw. § 546a I BGB und der EBV-Vorschriften bestehen, wobei die Anwendbarkeit von § 987 ff. BGB umstritten ist (Siehe hierzu etwa MüKo-BGB 7. Auflage, Bieber §546a Rn. 23)! Liebe Grüße Leo

sophieklara

23.1.2024, 12:32:27

wäre der

Rücktritt

ein Beispiel für ein Schuldverhältnis, wo die Rückabwicklung abschließend geregelt ist, sodass dort dann auch nach h.M. kein Anspruch aus EBV gegeben wäre ?

DAV

david1234

16.2.2024, 18:23:13

Hi! Thematisiert ihr hier am Anfang, dass M beim 1. B

esi

tzerwerb gutgläubig war. Dann das Problem Umwandlung Fremd- in Eigenb

esi

tz und dann kurz die hM darstellen und das dann als B

esi

tzerwerb sehen? Oder überflüssig und damit besser weglassen?

Mephisto

25.10.2024, 15:49:35

Würde mich ebenfalls interessieren...

Sebastian Schmitt

8.1.2025, 11:53:02

Hallo @[david1234](229145), hallo @[Mephisto ](198941), dazu kann man sicherlich kurz etwas sagen, für überflüssig oder gar falsch halte ich das nicht. Die

Bösgläubigkeit

spielt beim Punkt

Vindikationslage

allerdings eigentlich noch keine Rolle, deswegen bin ich nicht sicher, was genau Du hier mit "am Anfang" meinst. Nimmt man hier eine

Vindikationslage

an, kann man die ursprüngliche Gutgläubigkeit direkt beim Punkt "

Bösgläubigkeit

" ansprechen. Man könnte dann kurz sagen, dass M zwar ursprünglich gutgläubig hinsichtlich seines eigenen B

esi

tzR war (das ja objektiv sogar bestand), er aber ebenso wusste, dass sein B

esi

tzR ab Beendigung des Mietverhältnisses erloschen, er also ab diesem Zeitpunkt bösgläubig war. Die Frage, ob in der Veräußerung eine neue B

esi

tzbegründung zu sehen ist, ist dagegen mE wieder eher eine Frage der

Vindikationslage

, also vorab anzusprechen. Viele Grüße, Sebastian - für das Jurafuchs-Team

Vincent

5.12.2024, 15:53:36

In Frage 3 wird gefragt ob der Anspruch "unstreitig" besteht. Diese und ähnliche Formulierungen sind mir jetzt schon mehrmals aufgefallen und sind meiner Meinung nach wenig hilfreich, da die Antwort auf diese immer "nein" ist. Offenere Formulierungen wären für den Lernerfolg meiner Meinung nach vorteilhaft.

26.12.2024, 12:11:06

Ich bin etwas verwirrt warum keine

Vindikationslage

vorliegen sollte. Unabhängig vom Zeitpunkt war M doch nie zur Untervermietung berechtigt. Liegt dann keine "Nicht-so-berechtigung" vor sodass eine Vinikationslage angekommen werden kann?

Dominikpolitics

26.12.2024, 18:55:38

Ich glaube hier geht es nur um die

Anspruchskonkurrenz

, eine

Vindikationslage

liegt in jedem Fall vor. Streit herrscht lediglich darüber, ob den schuldrechtlichen Vorschriften alleine „Vorrang“ zukommen oder ob daneben die EBV-Ansprüche ebenfalls geltend gemacht werden können.

G0d0fMischief

6.1.2025, 13:43:24

Wäre darüber hinaus auch eine Haftung aus §§ 990 II, 280 II, 286 BGB (

Vorenthaltungsschaden

) denkbar? Angenommen es handelt sich um einen Ballungsraum und die Wohnung könnte direkt weitervermietet werden.

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1. M hatte während des laufenden Mietvertrages ein Recht zum Besitz, weshalb keine Vindikationslage bestand.

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3. Nach der h.M. hätte V gegen M einen Nutzungsersatzanspruch aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB.

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