Heilung des formnichtigen Verpflichtungsgeschäfts

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

4. April 2025

10 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K und V schließen einen Grundstücks-Kaufvertrag, lassen ihn aber nicht notariell beurkunden. Gleichwohl erklären sie vor einem Notar die Auflassung. K wird schließlich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. V überlegt es sich dann anders und fordert Rückübertragung des Grundstücks.

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Einordnung des Falls

Heilung des formnichtigen Verpflichtungsgeschäfts

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Grundstückskaufvertrag war ohne notarielle Beurkundung zunächst formnichtig (§§ 125, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB).

Ja!

Ein Vertrag, der die Eigentumsübertragung an einem Grundstück zum Gegenstand hat, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Der Beurkungszwang soll die Parteien auf die Bedeutung des Rechtsgeschäfts hinweisen (Warnfunktion), den Beweis der getroffenen Vereinbarungen sichern (Beweisfunktion), die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleisten (Gültigkeitsgewähr) und schließlich eine sachgemäße Beratung der Parteien sicherstellen (Beratungsfunktion). Bei einem Verstoß ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig.

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2. K ist Eigentümer des Grundstücks geworden.

Genau, so ist das!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. K und V haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). K wurde als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Zum Zeitpunkt der Eintragung bestand die Einigung fort. V war auch verfügungsbefugt.

3. Auflassung und Eintragung des K im Grundbuch haben die Heilung des formwidrig geschlossenen Kaufvertrags bewirkt.

Ja, in der Tat!

Grundsätzlich bedarf es einer formgerechten Neuvornahme (§ 141 Abs. 1 BGB) um ein formnichtiges Rechtsgeschäft gültig zu machen. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB macht hiervon eine Ausnahme: Ein formunwirksamer Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.Begründet wird die Heilung mit dem Rechtsgedanken der Erfüllung, die durch Eintragung im Grundbuch eingetreten ist. Es sei mit dem Gedanken der Rechtssicherheit nicht vereinbar, wenn der eingetragene Eigentümer bis zu zehn Jahre (§§ 195, 199 BGB) der Kondiktion durch den Veräußerer ausgesetzt wäre, obwohl die die Form begründende Pflicht aus dem Kaufvertrag bereits erfüllt wurde.

4. V hat gegen K einen Anspruch auf Rückübereignung des Grundstücks aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.

Nein!

K hat Eigentum an dem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB durch Leistung des V erlangt. Durch die Heilung wurde der Kaufvertrag ex nunc (ohne Rückwirkung) wirksam. Der geheilte Kaufvertrag bildet den Rechtsgrund für die Erlangung des Eigentums. Durch die Heilung wird der Eigentumserwerb des K kondiktionsfest.

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Fundstellen

Wellenhofer, 34. A., § 17 RdNr. 15.

Grüneberg, in: Palandt, 79. A. 2020, § 311b RdNr. 46ff.

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Chr

21.4.2020, 16:02:07

Was bedeutet § 141 BGB?

Christian Leupold-Wendling

21.4.2020, 16:10:02

Hi, danke für die Anmerkung. Das ist der Wortlaut: § 141 Bestätigung des nichtigen

Rechtsgeschäft

s (1) Wird ein nichtiges

Rechtsgeschäft

von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, bestätigt, so ist die Bestätigung als erneute Vornahme zu beurteilen. Kannst Du Deine Frage noch genauer fassen?

Elisabeth

18.8.2020, 10:34:00

Ich habe mich dazu auch etwas gefragt, weil aus dem Wortlaut von §141 II m.A. nach nicht ersichtlich wird, dass ein „formgemäßes Wiederholen des Vertrages“ erforderlich ist, sondern nur schlicht „bestätigen“. Ich schätze es entspricht jedoch dem Zweck der

Formvorschriften

, diese eben nicht zu umgehen, dass nur ein formgemäßes bestätigen i.S.v §141 II ausreicht?

Vulpes

5.1.2021, 14:17:46

Ich dachte der

Schutzzweck der Norm

§ 311b BGB wäre primär, wenn nicht sogar alleine die Warnfunktion. Wäre der

Schutzzweck

des § 311 b BGB die Beweissicherungsfunktion, hätte das mMn zB nach hM zur Folge, dass der Grundsatz

falsa demonstratio non nocet

nicht mehr auf die formbedürftigen Grundstücksverträge anwendbar wäre. Ich glaube das müsste man in der Erklärung differenzieren.

26.7.2021, 00:11:27

Merkbild für Funktionen der notariellen Beurkundung beim KV über Grundstücke: Die notarielle Beurkundung findet in der WG des Notar statt. Der Mitbewohner des Notars platzt herein und fragt ob er sich dessen Bebe Creme ausleihen dürfe. WG BB Warnung Gewährleistung Beweis Beratung

RAY

Ray

29.6.2023, 11:42:59

Top ! Vielen Dank für deine Merkhilfe, ri, die kann ich immer gut gebrauchen !

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Grundstückskaufvertrag war ohne notarielle Beurkundung zunächst formnichtig (§§ 125, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB).

2. K ist Eigentümer des Grundstücks geworden.

3. Auflassung und Eintragung des K im Grundbuch haben die Heilung des formwidrig geschlossenen Kaufvertrags bewirkt.

4. V hat gegen K einen Anspruch auf Rückübereignung des Grundstücks aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.

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