Sachmangel: Vereinbarte Beschaffenheit, § 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 – Beschaffenheitsvereinbarung beim Grundstückskauf

Hallo Sven, danke für die Frage. Vorsicht! Deine Aussage gilt nur für Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine Beschaffenheit der Kaufsache kann sich, sofern sie nicht durch Beschaffenheitsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag getroffen wurde, auch nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB ergeben. Diese Beschaffenheit steht dann nicht im Kaufvertrag!

Wie wäre das dann im vorliegenden Fall zu beurteilen? Könnte man einen Sachmangel gem. § 434 I 2 Nr. 1 BGB annehmen?

Würde mich auch interessieren 😀

Das würde mich auch interessieren. Denn gerade bei einer größeren Wohnfläche bestehen ja auch ganz andere Verwendungsmöglichkeiten (sei es beim Eigenbedarf, sei es bei den wirtschaftlichen Verwendungsmöglichkeiten).

Hallo Tigerwitsch, danke für die Anregung. Die Andeutungstheorie geht in eine ähnliche Richtung, wird aber in einem anderen Kontext verwendet, nämlich der Auslegung von Testamenten. Dabei geht es nicht darum, zu verhindern, dass ein Geschäft formnichtig ist. Vielmehr wird sie verwendet, um den wirklichen Willen des Erblassers zu ermitteln, wenn das Testament unklar ist. Dabei dürfen äußere Umstände für die Auslegung berücksichtigt werden, sofern sie im Testament angedeutet werden. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Hallo Lukas, danke für Deine schnelle Antwort! Ich kenne ehrlich gesagt die Andeutungstheorie nicht nur im Hinblick auf die Testamentsauslegung, sondern allgemein im Rahmen der Auslegung von formbedüftigen Verträgen, zB Grundstückskauf, Bürgschaft etc. Siehe nur BGH, U. v. 18.01.2008 - AZ.: V ZR 174/16; U. v. 23.03.1979 - AZ.: V ZR 24/77; U. v. 25.03.1983 - AZ.: V ZR 268/81; KG, B. v. 18.12.2001 - AZ.: 1 W 1712/00.

Top, danke für das Nachhaken. Ich kannte den Begriff bislang tatsächlich nur im Zusammenhang mit dem Erbrecht. Wir haben den Begriff nun ergänzt 😉. Beste Grüße, Lukas

Hallo Dolusdave, durch das "neue" Kaufrecht hat sich die rechtliche Bewertung dieses Falles nicht geändert. In der Tat könnte man hier auf § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 b BGB abstellen und überlegen, ob das Grundstück aufgrund der vorangegangenen öffentlichen Äußerungen nicht die übliche und erwartbare Beschaffenheit aufweist. Die entsprechenden Vorschriften gab es an anderer Stelle auch schon im alten Recht (§ 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F). In unserem (vereinfachten) Sachverhalt dürfte man im Hinblick auf die objektive Beschaffenheit eine relevante Abweichung und damit einen Mangel durchaus bejahen. In dem zugrundeliegenden Originalfall hatte der BGH dies dagegen ausgeschlossen, weil dort zwar die Wohnfläche geringer war, als öffentlich bekannt gegeben worden war. Die Gesamtfläche (also inkl. Terasse, Hauswirtschaftsraum...) entsprach aber in etwa den im Exposé gemachten Angaben, weswegen sich für einen durchschnittlichen Käufer keine relevante Abweichung und insoweit kein objektiver Mangel ergebe. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

@[Lukas Mengestu](136780) Welche Anforderungen werden denn an eine öffentliche Äußerung gestellt? Würde da auch schon eine Anzeige bei einschlägigen Immobilienportalen genügen und wie wäre zu verfahren, wenn sich dann beim Zusenden der Gebäudepläne eine Abweichung von der Anzeige ergibt, im Vertrag jedoch weiterhin nichts beurkundet ist?

Hallo Frausummer, für die Äußerung kann sich der Verkäufer oder Hersteller jedes beliebigen Mediums bedienen: Sie kann schriftlich in Form von Text oder einer Abbildung erfolgen (auch im Internet), aber auch mündlich oder sogar durch Gesten (bei öffentlichen Veranstaltungen, im Rundfunk, Fernsehen oder in einem Audio- oder Videoclip im Internet). Die Äußerung muss öffentlich erfolgen, sich also an unbestimmt viele und nicht individuell ausgewählte Personen richten. Angaben in einem Exposé des Verkäufers oder eines Maklers fallen daher nur dann unter Abs. 3 S. 1 Nr. 2 lit. b, wenn das Exposé zB im Internet abrufbar ist, nicht aber dann, wenn es dem Käufer auf Anforderung zugesandt wurde (BeckOK BGB/Faust, 63. Ed. 1.8.2022, BGB § 434 Rn. 112 f.). Also ja, auch die Angaben in dem Onlineportal sind geeignet, die Anforderungen in einem Onlineportal zu determinieren (vgl. auch BGH, Urteil vom 22.4.2016 – V ZR 23/15 = NJW 2017, 150). Wenn sich nun Exposé und Gebäudepläne widersprechen, dann kann ggfs. ein Dissens vorliegen, sodass insgesamt überhaupt kein Vertrag vorliegt. Ebenfalls in Betracht kommt, dass die vorherigen Angaben im Onlineportal durch das Zusenden der Pläne "aktualisiert" wurden, sodass nun diese maßgeblich sein sollen. Hier kommt es ein wenig auf die konkreten Vertragsumstände an und wie die jeweiligen Erklärungen auszulegen sind. Beste Grüße, LUkas - für das Jurafuchs-Team