Vermieterpfandrecht

Zivilrecht

Sachenrecht

Rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb an beweglichen Sachen

Vermieterpfandrecht

10. September 2024

22 Kommentare ↓

4,9 ★ (13.759 mal geöffnet in Jurafuchs)

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V vermietet M eine Wohnung. M ist mit der Miete im Rückstand. M hat zwei Couches in seiner Wohnung: eine Luxuscouch und eine gewöhnliche Couch. Die Luxuscouch veräußert M an Kaufmann K. K, der weiß, dass M zur Miete wohnt, holt die Couch am selben Tag ab.

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Einordnung des Falls

Vermieterpfandrecht

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Couch war mit einem Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) des V belastet.

Ja!

Die Entstehung eines Vermieterpfandrechts (§ 562 BGB) hat folgende Voraussetzungen: (1) Mietvertrag über Grundstücke oder Räume, (2) Forderung des Vermieters aus dem Mietverhältnis, (3) Einbringung einer Sache in den Mietbereich, (4) Eigentum des Mieters an der Sache, (5) Keine Unpfändbarkeit der Sache, (6) Kein Erlöschen des Vermieterpfandrechts (§ 562a BGB). Ein Mietvertrag über Wohnraum liegt vor. Aus diesem hat V offene Forderungen. M hat die Designercouch als Eigentümer in die Wohnung eingebracht. Die Luxuscouch ist auch nicht unpfändbar (§§ 811 ZPO). Das Pfandrecht ist auch nicht nach § 562a BGB erloschen: V wusste nichts von der Entfernung.

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2. K hat Eigentum an der Designercouch erlangt.

Genau, so ist das!

Die Übereignung nach § 929 S. 1 BGB setzt voraus: (1) Einigung, (2) Übergabe, (3) Einigsein bei Übergabe, (4) Berechtigung des Veräußerers. M und K haben sich über den Eigentumsübergang geeinigt. M hat K die Couch übergeben. M und K waren zum Zeitpunkt der Übergabe einig, dass das Eigentum an K übergehen solle. M war verfügungsbefugt. Die Belastung der Sache mit dem Vermieterpfandrecht des V steht dem Eigentumserwerb nicht entgegen.

3. Als K Eigentum erworben hat, ist das Vermieterpfandrecht an der Couch erloschen (§ 936 BGB, gutgläubiger lastenfreier Erwerb).

Nein, das trifft nicht zu!

Der gutgläubige lastenfreie Erwerb (§ 936 BGB) setzt voraus : (1) Rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb an beweglicher Sache, (2) Belastung der Sache mit einem dinglichen Recht eines Dritten, (3) Besitzerwerb des Erwerbers entsprechend den Voraussetzungen der §§ 932 ff., § 936 Abs. 1 S. 2, 3 BGB, (4) Gutgläubigkeit des Erwerbers hinsichtlich der Lastenfreiheit, § 936 Abs. 2 BGB, (5) Kein Ausnahmefall gem. § 936 Abs. 3, (6) Kein Abhandenkommen der Sache vom Rechtsinhaber, § 935 analog. K hat nach § 929 S. 1 BGB Eigentum erworben. Dieses war mit dem Vermieterpfandrecht des V belastet. K hat Besitz an der Couch erlangt. K wusste nicht positiv, dass die Couch mit dem Vermieterpfandrecht belastet war. Wer in Mieträumen befindliche Sachen erwirbt, muss nach der Rspr. (BGH, 03.02.2011 - IX ZR 132/10) aber in der Regel mit einem Vermieterpfandrecht rechnen. Da das Vermieterpfandrecht aber ein besitzloses Pfandrecht ist, können nach anderer Ansicht, von einem Laien keine Kenntnisse über das Vermieterpfandrecht verlangt werden, sodass nur bei unternehmerisch tätigen Käufern grobe Fahrlässigkeit vorliegen soll (MüKoBGB/Oechsler, 8. A. 2020, § 936 RdNr. 12). Da er hier jedoch Kaufmann ist, war K nach beiden Ansichten in grob fahrlässiger Unkenntnis und damit bösgläubig (§§ 936 Abs. 2, 932 Abs. 2 BGB).

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Fundstellen

BGH, Beschluss 2/3/2011 , IX ZR 132/10 , NZM 2011, 275

Wellenhofer, 34. A., § 8 RdNr. 38.

MüKoBGB/Oechsler, 8. A. 2020, § 936 RdNr. 12

Herrler, in: Palandt, 79. A. 2020, § 936 RdNr. 3

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Jana-Kristin

17.8.2020, 12:21:28

Woher sollte K wissen, dass die Wohnung des M eine Mietwohnung ist? Insoweit es dazu keine Anzeichen gibt, gilt mE die Vermutungswirkung an den guten Glauben des Erwerbers, also K.

Eigentum verpflichtet 🏔️

17.8.2020, 13:07:58

Eigentum verpflichtet 🏔️

17.8.2020, 13:17:38

BBE

bibu knows best

22.8.2022, 11:59:57

Also hat der Käufer Eigentum erworben jedoch belastetes?

Lukas_Mengestu

26.8.2022, 17:34:33

Fiona

15.6.2023, 14:17:02

Dominic

10.8.2023, 08:33:44

Lukas_Mengestu

10.8.2023, 09:19:22

CR7

17.1.2024, 17:20:01

EVA

evanici

14.9.2023, 19:16:26

Ich verstehe das Schema leider nicht ganz :-(... Ich würde also zunächst ohne Rücksicht auf die Belastung schauen, ob der Erwerber Eigentum an der beweglichen Sache erworben hat. Das ist entweder wie hier "pur" (wäre (1)) oder gutgläubig (wäre (3)) möglich. Weiterhin müsste die Sache mit einem dinglichen Recht eines Dritten belastet sein (2), sprich: (3) ist grundsätzlich "aufgeteilt" in den gutgläubigen Erwerb (§§ 932 ff.) an der Sache einerseits und den "Modifikationen" in § 936 I S. 2, 3 für das Erlöschen des Rechts des Dritten andererseits. Weiterhin müsste sich der gute Glauben auch auf die Lastenfreiheit beziehen (4) und keine Ausnahme i.S.d. § 936 vorliegen. § 935 analog deswegen, weil hier ein

Abhandenkommen

in Bezug auf die Belastung hinsichtlich des Dritten geprüft wird und nicht das Eigentum selbst (6). Ist das so richtig? Das Schema deckt also einerseits Konstellationen ab, in denen der Eigentumserwerb einer belasteten Sache "normal" nach § 929 S. 1 vom grundsätzlich Berechtigten erfolgt, allerdings die Belastung vom Veräußerer nicht erwähnt wird. Gleichzeitig könnte es aber auch sein, dass die Sache selbst schon gutgläubig erworben wurde und dann noch zusätzlich aber die Frage im Raum steht, ob auch die Belastung wegerworben wurde, dann gäbe es aber für den guten Glauben des Erwerbers zwei Unterschiedliche Bezugspunkte (an Eigentümerstellung des Veräußerers bzw. korrespondierenden Rechtsscheinstatbestand einerseits sowie guter Glaube an Nichtbestehen der Belastung andererseits). Insoweit kommt es hier nur auf § 936 I 1 an (in (3)). An der Gutgläubigkeit hinsichtlich des

Vermieterpfandrecht

s scheitert es ja hier. Wäre dies nicht der Fall, wäre die Ausnahme in § 936 II ebensowenig einschlägig. Würde man bei einem gesetzlichen besitzlosen Pfandrecht dann denn ein

Abhandenkommen

beim Vermieter grundsätzlich bejahen oder verneinen, wenn der Mieter sein Eigentum veräußert? Kann es sein, dass § 936 also einfach nur unglaublich viele Fälle abdeckt (gutgläubig/nicht gutgläubig kombiniert mit Erlöschen/Nichterlöschen der

Rechte Dritter

), die in §§ 929 ff. jeweils in einer einzigen Norm bzw. einem (Ab)Satz verarbeitet sind?

EVA

evanici

14.9.2023, 19:25:31

LELEE

Leo Lee

16.9.2023, 16:51:02

Vermieterpfandrecht

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Couch war mit einem Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) des V belastet.

2. K hat Eigentum an der Designercouch erlangt.

3. Als K Eigentum erworben hat, ist das Vermieterpfandrecht an der Couch erloschen (§ 936 BGB, gutgläubiger lastenfreier Erwerb).

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