Halbierung von Gewerbemiete infolge von Corona-Schließungsmaßnahmen wegen § 313 BGB


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs
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streitig (innerhalb der Rechtsprechung)
Corona & Recht

Spielhallenbetreiber M mietet für seine Spielhalle Gewerberäume von V (monatliche Miete: 1.500 €). Im April und Mai 2020 zwingt ihn die Berliner SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmenverordnung zur Schließung der Spielhalle. V verlangt weiterhin Mietzahlung.

Einordnung des Falls

Halbierung von Gewerbemiete infolge von Corona-Schließungsmaßnahmen wegen § 313 BGB

Dieser Fall lief bereits im 1./2. Juristischen Staatsexamen in folgenden Kampagnen
Examenstreffer 2021
Examenstreffer BaWü 2021
Examenstreffer Hessen 2021

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 13 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Anspruchsgrundlage für die Leistung der Miete von M an V ist § 535 Abs. 2 BGB.

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Ja!

Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Da es sich um monatsweise vermietete Gewerberäume handelt, werden die Mietzahlungen jeweils mit Beginn des dritten Werktages des jeweiligen Monats fällig (§§ 579 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB).

2. Die geschuldete Miete mindert sich grundsätzlich automatisch, wenn während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache auftritt, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder verringert.

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Genau, so ist das!

Das folgt aus § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB: Soweit der Vermieter dem Mieter die Mietsache überlassen hat und sich diese als mangelhaft erweist, hat der Mieter nur noch eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Mietminderung tritt also ipso iure ein; eine Minderungserklärung ist – anders als etwa im Kaufrecht - nicht erforderlich. Zu beachten ist aber, dass für den Mieter andererseits eine Pflicht zur unverzüglichen Mängelanzeige besteht (§ 536c Abs. 1 S. 1 BGB). Verletzt der Mieter diese Pflicht, kann er seine Mängelansprüche verlieren und sich selbst schadensersatzpflichtig machen (§ 536c Abs. 2 BGB).

3. Die Zwangsschließung aufgrund der SARS-CoV-2-Verordnung begründet einen Sachmangel der vermieteten Räume.

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Nein, das trifft nicht zu!

Ein Sachmangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder herabsetzt. Davon sind äußere Umstände nur dann erfasst, wenn sie unmittelbar auf die Mietsache einwirken. Ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis muss danach auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Sache beruhen. KG: Die Zwangsschließung beruhe allein auf der Nutzungsart der Mieträume und gelte unabhängig von deren Beschaffenheit, Zustand oder Lage. Sie wirke also nur mittelbar auf die Mietsache ein, sodass kein Sachmangel vorliege.

4. Die Zwangsschließung führt jedoch zu einem Rechtsmangel gemäß § 536 Abs. 3 BGB.

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Nein!

Ein Rechtsmangel gemäß § 536 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass ein privates Recht eines Dritten an der Mietsache besteht (Häublein, in: MüKo BGB, 8.A. 2020, § 536 RdNr. 29). Die SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmenverordnung begründet nur öffentlich-rechtliche Ge- oder Verbote, aber keine privaten Rechte Dritter. Mithin besteht kein Rechtsmangel gemäß § 536 Abs. 3 BGB.

5. Für Vertragsverhältnisse, die den Zeitraum der COVID-19-Pandemie betreffen, hat der Gesetzgeber teilweise spezielle Regelungen erlassen.

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Ja, in der Tat!

Der Gesetzgeber ist im Zuge der COVID-19-Pandemie in zahlreichen Rechtsgebieten aktiv geworden, um die wirtschaftlichen Folgen der Eindämmungsmaßnahmen für Verbraucher und Unternehmen abzumildern. Die wichtigsten vertragsrechtlichen Spezialregelungen fanden sich in Art. 240 EGBGB. Eine Kenntnis solcher Spezialregelungen wird von Dir in der Klausur grundsätzlich nicht erwartet, solche Normen sind im Klausursachverhalt benannt. Etwas anderes kann in der mündlichen Prüfung gelten, in der teilweise tagesaktuelles Spezialwissen geprüft wird.

6. Nach den Regelungen in Art. 240 EGBGB konnten Kleinstunternehmen in Dauerschuldverhältnissen zur Leistungsverweigerung berechtigt sein, wenn sie während des „ersten Lockdowns“ in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind.

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Ja!

Art. 240 § 1 Abs. 1, 2 EGBGB gewährte Verbrauchern und Kleinstunternehmern unter bestimmten Voraussetzungen in Bezug auf wesentliche Dauerschuldverhältnisse ein zeitlich begrenztes Leistungsverweigerungsrecht, wenn sie anlässlich der Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind. Allerdings war dieses Leistungsverweigerungsrecht ausgeschlossen, wenn es sich bei dem betroffenen Dauerschuldverhältnis um einen Mietvertrag über Grundstücke und Räume handelt (Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1 i.V.m Art. 240 § 2 EGBGB). Bei solchen unbekannten Normen wird kein Spezialwissen verlangt. Du musst einfach sauber mit der Norm arbeiten.

7. M kann sich gegenüber V auf ein solches Leistungsverweigerungsrecht berufen.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Bei Mietverhältnissen über Grundstücke und Räume galt zwar ein Kündigungsmoratorium für Corona-bedingte Nichtleistung der Mietzahlung trotz Fälligkeit (Art. 240 § 2 EGBGB). Allerdings ist ein Leistungsverweigungsrecht gemäß Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1 EGBGB ausgeschlossen, wenn es sich bei dem betroffenen Dauerschuldverhältnis um einen Mietvertrag im Sinne des Art. 240 § 2 EGBGB handelt. Zwischen M und V besteht ein Mietverhältnis über (Gewerbe-)Räume. Das Leistungsverweigerungsrecht aus Art. 240 § 1 EGBGB findet deshalb keine Anwendung.

8. Die Regelungen in Art. 240 EGBGB waren abschließend, soweit es um Zahlungsrückstände infolge der Pandemie geht. M kann sich deshalb auch nicht auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen (§ 313 BGB).

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Nein, das trifft nicht zu!

Bei Regelungen eines Rechtsbereichs, die auf eine vergleichbare Rechtsfolge gerichtet sind, ist zu prüfen, ob bzw. wann sie nebeneinander Anwendung finden.KG: Art. 240 § 2 EGBGB entziehe dem Vermieter zwar zeitweise das Kündigungsrecht und bringe so zum Ausdruck, dass der Mieter dem Grunde nach weiter zur Entrichtung der Miete verpflichtet sei. Das Gesetz treffe aber keine Aussage darüber, ob die Zahlungspflicht auch in voller Höhe bestehen bleibe. Eine Mietanpassung über § 313 BGB bleibe deshalb weiter möglich. Dies zeige auch der (erst später eingeführte) Art. 240 § 7 EGBGB, der eine gesetzliche Vermutung für einen Teil des Tatbestandes des § 313 BGB enthalte.

9. Nach § 313 Abs. 1 BGB kann ein Vertragspartner die Anpassung eines Vertrags verlangen. Der Tatbestand enthält ein tatsächliches, ein hypothetisches und ein normatives Element.

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Ja!

Die Vertragsanpassung setzt voraus, dass (1) sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben (tatsächliches Element), (2) die Parteien bei Kenntnis dieser Veränderung den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten (hypothetisches Element) und (3) einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (normatives Element). In der Klausur, in der es auf § 313 BGB ankommt, kannst Du diesen Maßstab einfach „einkleben“ und dann sauber Voraussetzung für Voraussetzung durchprüfen.

10. Die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, haben sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert. Das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage liegt vor.

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Genau, so ist das!

Das tatsächliche Element erfordert, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Umstände werden zur Grundlage des Vertrags, wenn entweder (1) die Vorstellung davon beiden Parteien gemeinsam ist und ihr Geschäftswille darauf aufbaut oder (2) die Vorstellung davon beim Vertragsschluss zumindest einseitig zutage tritt, der Geschäftspartner dies erkennen kann und sich nicht dagegen verwahrt. KG: Es sei davon auszugehen, dass V und M sich bei Vertragsschluss vorstellten, dass es nicht zu einer Pandemie kommen werde, die den Staat zu Nutzungsuntersagungen veranlasse. Mit dem Auftreten der Pandemie habe sich deshalb das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage verwirklicht.

11. Die Parteien hätten den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie die Pandemie vorhergesehen hätten. Das hypothetische Element der Störung der Geschäftsgrundlage liegt ebenfalls vor.

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Ja, in der Tat!

Das hypothetische Element ist erfüllt, wenn zumindest eine Partei den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätte, wenn sie die Veränderung der Umstände, welche zur Geschäftsgrundlage gehören, vorhergesehen hätte. KG: Es sei zu vermuten, dass die Parteien, wenn sie die Pandemie vorausgesehen hätten, für den Zeitraum der Zwangsschließung eine Mietabsenkung vereinbart hätten. Folglich liege das hypothetische Element der Störung der Geschäftsgrundlage vor. Das KG hat angemerkt, dass das hypothetische Element im Einzelfall auch zu verneinen sein könne, wenn der Vertrag Regelungen für den Umgang mit wesentlichen Änderungen der Marktsituation enthalte.

12. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls kann M das Festhalten am unveränderten Vertrag laut KG nicht zugemutet werden. Auch das normative Element der Störung der Geschäftsgrundlage liegt vor.

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Ja!

Das normative Element liegt vor, wenn einem Teil das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dabei ist insbesondere die vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung zu berücksichtigen. KG: Zwar liege das Verwendungsrisiko grundsätzlich beim Mieter. Die Pandemie gehöre aber nicht zum „normalen“ Risiko der Verwendbarkeit der Mietsache, sondern sei als Systemkrise eine Störung der „großen Geschäftsgrundlage“. Derartige Ausnahmefälle lägen außerhalb der Verantwortungssphäre beider Parteien und seien potenziell existenzgefährdend. Ihr Risiko sei deshalb solidarisch von beiden Parteien zu tragen. Somit sei auch das normative Element gegeben.Ebenso OLG Dresden, Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20. A.A. OLG Hamm, Urt. v. 24.09.2021 - 30 U 114/21 -, das für die Annahme der Unzumutbarkeit eine im Einzelnen vom Mieter darzulegende wirtschaftliche Betroffenheit verlangt. Ähnlich LG Frankfurt a.M., Urt. v. 02.10.2020 - 2-15 O 23/20, in der App hier.

13. Die Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage liegen vor (§ 313 Abs. 1 BGB). V kann von M für die Monate April und Mai 2020 nur jeweils die Hälfte der Miete (750 €) verlangen.

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Genau, so ist das!

Auf Rechtsfolgenseite kann die Partei, der ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann, Anpassung des Vertrags verlangen (§ 313 Abs. 1 BGB). KG: Die solidarische Risikotragung beim Wegfall der „großen Geschäftsgrundlage“ rechtfertige eine Vertragsanpassung dahingehend, dass die Miete für die Zeit der Nutzungsuntersagung um die Hälfte zu reduzieren sei. V könne deshalb nur jeweils 750 € verlangen. Der BGH (Urteil v. 12.01.2022 -XII ZR 8/21) hat sich der Rechtsfolgenlösung angeschlossen. Die Entscheidung findest Du: hier!

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Isabell

Isabell

3.7.2021, 14:32:29

Interessant. Ich hatte den Ausschluss der Anpassung in der Miete über die Sonderregeln bisher immer so verstanden, dass er sich gerade nicht auf Gewerberaummiete sondern nur auf Wohnraummiete bezieht. Die Nutzbarkeit von Wohnräumen war ja nie betroffen, so dass es da bereits am sachlichen Anwendungsbereich fehlt. Problematisch ist hier doch meist, dass in den meisten Gewerberraummietverträgen die Nutzungsmöglichkeit gerade nicht explizit benannt wird und der Mangel deswegen ausscheidet.

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

5.7.2021, 19:02:49

Hi Isabell, sofern im Einzelfall die Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen, wäre theoretisch auch bei Wohnraum eine Anpassung möglich. Anders als bei Gewerberäumen greift hier aber nicht die Vermutung des (neuen) Art. 240 § 7 EGBGB zugunsten des Mieters, weswegen es tatsächlich nur schwer vorstellbar ist, dass bei privatem Wohnraum mal eine wesentliche Änderung der Geschäftsgrundlage bejaht wird. Du hast zudem natürlich Recht, dass in vielen Gewerbemietverträgen nicht explizit eine bestimmte Nutzungsart vereinbart sein dürfte. Selbst wenn aber eine solche Nutzung vereinbart ist, so hat dies im Hinblick auf die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, keine Auswirkung. Denn das Mietobjekt bleibt ja theoretisch bezüglich dieser Nutzung weiterhin nutzbar, nur ist es aufgrund der geltenden Corona-Bestimmungen faktisch nicht mehr möglich. Die fehlende Nutzbarkeit liegt insofern nicht im Objekt begründet und stellt insofern keinen Mangel dar. Die Mängelgewährleistungsrechte (zB Minderung) scheiden insofern aus. Beste Grüße, Lukas

Isabell

Isabell

6.7.2021, 17:33:56

Da muss man wirklich ganz sauber arbeiten in der Benennung der Anknüpfspunkte.

Jopies

Jopies

11.10.2021, 10:07:39

Tatsächlich ist das aber nicht ganz so unrealistisch, bzw. auch schon vorgekommen während der Pandemie. In MV Frau Schwesig teils wochenlang MV als ganzes und noch mehr die Insel Usedom abgeschirmt, Einreisen für Touristen oder solche mit Zweitwohnsitz verboten.

KingWelf

KingWelf

18.11.2021, 13:05:44

Isabell du laberst doch nen Bockmist

Wendelin Neubert

Wendelin Neubert

7.12.2021, 12:38:51

Hallo zusammen, die entscheidende Diskussion in diesem Zusammenhang dreht sich darum, ob eine Unzumutbarkeit i.S.d. 313 BGB angenommen werden kann und, wenn ja, wie man dies auf Rechtsfolgenseite löst. Wir haben die Aufgabe ergänzt und die widerstreitenden Ansichten in der Rechtsprechung eingepflegt. Der BGH hat grad über die Sache verhandelt, das Urteil wird am 12.01.2022 erwartet. Beste Grüße - Wendelin für das Jurafuchs-Team

PPAA

Philipp Paasch

1.7.2022, 23:43:18

@[KingWelf](151978) inwiefern?

Melanie 🐝

Melanie 🐝

7.9.2021, 16:19:48

Examens Treffer heute ZR 1 in Bawü im Herbst 2021

Melanie 🐝

Melanie 🐝

7.9.2021, 16:39:19

Hab grad die andere Rechtssprechung gesehen, in der es um ein Bekleidungsgeschäft geht und so war auch der SV heute. Im Ergebnis gehts bei beiden ja um Miete, Corona und 313

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

14.10.2021, 10:33:33

Vielen Dank für den Hinweis :)

TRW

TRW

22.10.2021, 09:43:54

Ebenfalls Examenstreffer in Hessen im Oktober 2021

urheberrechtler

urheberrechtler

21.1.2022, 10:26:11

Und Berlin Okt 2021

CAJE

Cajetan

13.11.2021, 09:58:21

Die Lösung suggeriert ein bisschen, Rechtsmängel könnten nur private Rechte Dritter sein, aber es können ja durchaus auch Rechte aus dem öffentlichen Recht sein (zB wegen Ausschreibung in einer internationalen Fahndungsliste). Greift diese Fallgruppe hier nicht, weil aus der erzwungenen Schließung niemand "Rechte" herleiten kann? Das ist mir nicht ganz klar.

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

15.11.2021, 19:20:16

Hallo Cajetan, kann es sein, dass Du hier den Begriff des Rechtsmangels aus dem Kaufrecht mit dem Rechtsmangelbegriff des Mietrechts gedanklich gleichgesetzt hast? Im Kaufrecht hast Du völlig recht, dass es auch Rechtsmängel durch öffentlich-rechtliche Belastung gibt. Dies wird aus einem Umkehrschluss von §436 Abs. 2 BGB gezogen (vgl. Gutzeit, in: BeckOGK, BGB, 1.3.2021, § 435 RdNr. 38). In diese Richtung zielt ja auch das von Dir gewählte Beispiel der Eintragung eines Pkw in die SIS-Fahndungsliste. Rechtsmängel iSv § 536 Abs. 3 BGB sind dagegen nur Privatrechte. Liegen dagegen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen vor, die mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, dann handelt es sich im Mieterecht um einen Sachmangel iSv § 536 Abs. 1 BGB, nicht um einen Rechtsmangel (vgl. Schüller, in: BeckOK MietR, 25. Ed. 1.8.2021, BGB, § 536 RdNr. 10). Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

CAJE

Cajetan

15.11.2021, 19:39:35

Ah vollkommen richtig, vielen Dank 😄

Martin

Martin

10.9.2023, 08:17:14

Liebes Team, Art. 240 EGBGB ist inzwischen wieder weggefallen. LG

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

11.9.2023, 10:35:27

Danke Martin, wir haben die Norm nun noch im Bild hinterlegt und die Hinweistexte entsprechend angepasst :-) Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

DeliktusMaximus

DeliktusMaximus

26.10.2023, 19:16:37

Ich finde den Begriff "automatisch" sehr irreführend. Automatisch und ohne das Zutun des Mieters mindert sich die Miete eben nicht.

Nora Mommsen

Nora Mommsen

27.10.2023, 14:37:51

Hallo DelikutsMaximus, unterscheide bitte zwischen dem Anspruch auf Mietzins und der Mietzahlung. Dadurch, dass die mietrechtliche Minderung auf einem gesetzlichen Minderungsgrund beruht, mindert sich der Mietzinsanspruch (!) automatisch mit Vorliegen der Voraussetzungen. Es bedarf dazu keiner Erklärung des Mieters in Form einer Gestaltungserklärung. Dass die tatsächliche Zahlung natürlich davon abhängig ist, dass der Mieter einen Dauerauftrag ändert, die geringere Überweisung tätigt etc. und oftmals eine Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter vorausgeht ist selbstverständlich. Das ändert aber nichts daran, dass der Mietzinsanspruch automatisch gemindert wird. Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team


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