Grundstückskaufverträge ab Beurkundung der Auflassung formlos änderbar

Examensrelevante Rechtsprechung

Rechtsprechung Zivilrecht

BGB AT

6. Juli 2025

7 Kommentare

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K kauft von V ein Hausgrundstück für €300.000. Die Parteien erklären im (notariell beurkundeten) Vertrag auch die Auflassung. Später zeigt sich, dass der Preis zu hoch war. K verlangt Herabsetzung um €30.000. V willigt ein. K zahlt 270.000.- €. Danach verlangt V weitere €30.000, weil die Herabsetzung formunwirksam sei.

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Einordnung des Falls

Grundstückskaufverträge ab Beurkundung der Auflassung formlos änderbar

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V hatte gegen K infolge des notariellen Kaufvertrags zunächst einen Anspruch auf Zahlung von €300.000 (§ 433 Abs. 2 BGB).

Ja, in der Tat!

Zwischen K und V ist ein Kaufvertrag zustande gekommen. Der Vertragsschluss war gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB wirksam, nämlich in der Form des § 128 BGB (notarielle Beurkundung). In Höhe der durch K geleisteten Zahlung (€270.000) ist dieser Anspruch gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch Erfüllung erloschen.

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2. V kann von K Zahlung weiterer €30.000 verlangen, es sei denn V und K haben wirksam einen Änderungsvertrag geschlossen.

Ja!

Wenn der Änderungsvertrag (§ 311 Abs. 1 Var. 2 BGB) wirksam ist, reduziert er die ursprüngliche Verbindlichkeit des K von €300.000 auf €270.000. In dieser Höhe ist der Anspruch bereits durch Zahlung erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB).

3. Grundsätzlich unterliegen Änderungsverträge - genauso wie der Grundstückskaufvertrag selbst - dem Formzwang des § 311b Abs. 1 BGB.

Genau, so ist das!

BGH: Die Beurkundungspflicht solle den Beweis über die Art und den Inhalt der Vertragsvereinbarung sichern und durch den Notar sachkundige Belehrung gewährleisten. Die Beurkundungspflicht erfülle also eine Beweis-, Warn- und Schutzfunktion. Daher unterliegen dem Formzwang alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zum schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft gehören. § 311b Abs. 1 BGB sei grundsätzlich auch auf Vereinbarungen anwendbar, durch die ein bereits beurkundeter Kaufvertrag nachträglich geändert wird. Formfrei seien diese Vereinbarungen nur, wenn sie lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehen aufgetretenen Schwierigkeit dienen, ohne die beiderseitigen Pflichten wesentlich zu ändern (BGH, RdNr. 5, 12). Hier sollte der Änderungsvertrag den Kaufpreis wesentlich absenken. Der Änderungsvertrag hätte beurkundet werden müssen.

4. V und K konnten den Kaufpreis formlos um €30.000 absenken, da sie die Auflassung bereits erklärt hatten.

Ja, in der Tat!

Hiergegen sprechen zwar historische Gründe und dass der Anspruch auf Übereignung aus § 433 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB erst mit Eintragung im Grundbuch vollständig erlischt, nicht jedoch bereits mit der Auflassung allein. Der BGH nimmt aber die formlose Änderungsmöglichkeit nach Auflassung an: Die Parteien bedürften des Schutzes der Formvorschrift nicht, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen beurkundet und die dinglichen Erklärungen in bindender, unwiderruflicher Form abgegeben seien. Dies trete mit Auflassung (§ 873 Abs. 2 BGB) ein. Die Leistungshandlung sei dann unwiderruflich erbracht. Auch im Fall des § 873 Abs. 2 BGB seien der Warn- und Übereilungsschutz durch das Formerfordernis notarieller Beurkundung erfüllt. (BGH, RdNr. 13ff.).

5. Der formunwirksame Änderungsvertrag ist wirksam geworden mit Auflassung und Eintragung des K in das Grundbuch (Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB).

Nein!

§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB sieht die Heilung formunwirksamer Verpflichtungsverträge über Grundstücke vor für den Fall, dass die Verträge vollzogen werden (durch Eigentumsübertragung, d.h. Auflassung und Eintragung). § 311b Abs. 1 S. 2 BGB setzt jedoch voraus, dass die Übereignung zum Zwecke der Erfüllung der Verbindlichkeit (solvendi causa) aus dem (unwirksamen) Verpflichtungsgeschäft erbracht wird. BGH: Die Heilungsmöglichkeit sei nur anwendbar, wenn sie sich auf die Gesamtheit der vertraglichen Beziehung erstrecke (RdNr. 18). Hier erfolgte die Auflassung bereits in der notariellen Urkunde, die den ursprünglichen Kaufvertrag enthielt. Den Änderungsvertrag haben V und K erst später geschlossen. Die Auflassung kann sich aber denklogisch nicht auf einen erst später geschlossenen Änderungsvertrag beziehen.

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Fundstellen

BGH 9/14/2018 , V ZR 213/17

RÜ 2019, 157

NJW 2018, 3523

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Im🍑nderabilie

19.12.2022, 14:59:31

Wäre hier je nach Grund für den Minderwert auch an eine

Minderung

zu denken gewesen?

Amelie

25.10.2023, 11:15:28

Wie sähe es aus wenn die Parteien sich im Nachhinein auf 30.000 EUR mehr geeinigt hätten? Da hätten sie ja Notarkosten/Steuern gespart (auch wenn das eventuell nicht beabsichtigt war) Wäre eine solche Änderung wirksam?

LELEE

Leo Lee

28.10.2023, 17:11:13

Hallo Amelie, in diesem Fall wäre es vergleichbar mit dem vorliegenden Fall. Die Parteien einigen sich (entweder vor oder nach dem Vertrag) auf mehr, geben aber letztlich „weniger“ an beim Notar, um so Steuern zu sparen :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

Amelie

29.10.2023, 22:13:00

Also, nur um das richtig zu verstehen: wenn man im Voraus sich vereinbart beim Notar nur 270.000 anzugeben aber sich auf 300.000 geeinigt hat liegt ein unwirksames

Scheingeschäft

vor und es ist kein Vertrag zustande gekommen. Einigt man sich aber erst im Nachhinein auf eine Erhöhung auf 300.000 ist dies wirksam?

JonasRehder

18.4.2024, 19:32:32

Moin! Unterschied der beiden Konstellationen ist ja, dass bei dem einen das Geschäft von Beginn an nicht so gewollt war (

Scheingeschäft

). Bei dem anderen wiederum „merken“ die Parteien ja erst im Nachhinein, dass der vereinbarte Preis zu niedrig ist (stelle ich mir als eher unrealistisch vor, dass der Käufer da zustimmt). Insofern ist das Ergebnis aber gerade nicht unbillig, weil das Geschäft bei Letzterem ja gerade gewollt war und insofern auch keine Kosten umgangen werden sollten, welche sich ja erst im Nachhinein als erforderlich herausgestellt haben. Im Vergleich dazu ist eine vorige Absprache auch vom Gerechtigkeitsempfinden also auch als einziges „

verwerflich

“

Erik_1995

3.6.2025, 14:40:03

Wird dadurch nicht massiv der Schutzbereich des § 311b reduziert? Ich hätte gesagt § 311b möchte nicht nur überhaupt vor einer Verpflichtung zur

Übereignung

schützen, sondern gerade auch die vereinbarten essentialia negotii . Ist dem

Schutzzweck

des § 311b wirklich genüge getan, wenn man notariell den Kaufpreis auf 100k beurkundet (= Warnfunktion), dann aber vorschnell mündlich einer Herabsetzung auf 30k zustimmt? Ich würde behaupten definitiv nicht!

Nadim Sarfraz

14.6.2025, 12:46:52

Lieber @[Erik_1995](177911), in der Tat stellt die Entscheidung eine (zumindest in zeitlicher Hinsicht) weitgehende Einschränkung der Schutzwirkung des

§ 311b BGB

dar. Spinnt man den Sachverhalt etwas weiter und lässt die nachträgliche

Minderung

nicht nur 10 % des ursprünglichen Kaufpreises betragen, sondern z.B. 50 %, wird dies noch deutlicher. Dem BGH ging es v.a. darum, den Rechtsverkehr zu schützen, der auf den Inhalt des Grundbuchs vertraut. Folgt man der Lösung des BGH nämlich nicht, droht eine Gesamtnichtigkeit des

Kaufvertrag

es (wohl nach §

139 BGB

) - eine Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB kann dann aber nicht mehr erfolgen, da die Auflassung bereits erfolgt ist. Den Schutz des Rechtsverkehrs (und i.E. auch des Bestands des

Kaufvertrag

es) nahm der BGH - wie Du richtig erkennst - auf Kosten der Reichweite des

Schutzzweck

s des

§ 311b BGB

vor. Dies wurde in der Lit. eher kritisch aufgenommen, vgl. z.B. die Entscheidungsbesprechung Stadler, JA 2019, 545, die argumentiert, dass eben im Zweifel eine Gesamtnichtigkeit in Kauf zu nehmen sei und die Parteien dann eben einen weiteren, aktualisierten notariell beurkundeten

Kaufvertrag

schließen müssen. Liebe Grüße, Nadim für das Jurafuchs-Team

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V hatte gegen K infolge des notariellen Kaufvertrags zunächst einen Anspruch auf Zahlung von €300.000 (§ 433 Abs. 2 BGB).

2. V kann von K Zahlung weiterer €30.000 verlangen, es sei denn V und K haben wirksam einen Änderungsvertrag geschlossen.

3. Grundsätzlich unterliegen Änderungsverträge - genauso wie der Grundstückskaufvertrag selbst - dem Formzwang des § 311b Abs. 1 BGB.

4. V und K konnten den Kaufpreis formlos um €30.000 absenken, da sie die Auflassung bereits erklärt hatten.

5. Der formunwirksame Änderungsvertrag ist wirksam geworden mit Auflassung und Eintragung des K in das Grundbuch (Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB).

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