Aufklärungspflicht über Sachmangel eines undichten Terrassendachs (BGH, Urt. v. 27.10.2023, Az. V ZR 43/23)

Zivilrecht

Examensrelevante Rechtsprechung ZR

Kaufrecht

19. April 2025

22 Kommentare

4,7 ★ (21.146 mal geöffnet in Jurafuchs)

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K kauft unter Ausschluss der Sachmängelhaftung Vs Haus. K bemerkt wiederholt Wassereintritte am Terrassendach und setzt V eine Frist zur Nachbesserung. V, die schon vor dem wirksamen Verkauf erfolglos eine Reparatur versuchte, tut nichts. Bald steht fest, dass das Wasser aufgrund einer unzureichenden Abdichtung des Terrassendachs austritt.

Diesen Fall lösen 87,7 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Aufklärungspflicht über Sachmangel eines undichten Terrassendachs (BGH, Urt. v. 27.10.2023, Az. V ZR 43/23)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K verlangt nun von V die Kosten für eine Reparatur des Terrassendachs. Könnte K gegen V ein Schadensersatzanspruch aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB zustehen?

Genau, so ist das!

Ein Schadensersatzanspruch könnte sich aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB ergeben. Der Anspruch hat folgende Voraussetzungen: (1) Wirksamer Kaufvertrag (§ 433 BGB) (2) Pflichtverletzung = Sach- oder Rechtsmangel bei Übergabe (§ 434 BGB), (3) keine Nacherfüllung, trotz angemessener Fristsetzung, (4) Verschulden, (5) Schaden (§§ 249ff. BGB), (6) kein Ausschluss der Mängelgewährleistung. Dieses Prüfungsschema findest Du hier in unserem systematischen Kurs.

Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und tausende Fälle wie diesen selbst lösen.

Erhalte uneingeschränkten Zugriff alle Fälle und erziele Spitzennoten in
Jurastudium und Referendariat.

Jetzt kostenlos testen

2. Zwischen V und K ist ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

Ja, in der Tat!

Ein wirksamer Kaufvertrag bildet die Grundlage für die Eröffnung der Mängelgewährleistungsrechte nach § 437 BGB. Zwischen V und K ist ein wirksamer Kaufvertrag (§ 433 BGB) über den Kauf des Hauses zustande gekommen. Der Kaufvertrag ist ein Schuldverhältnis. Ein Schuldverhältnis begründet bestimme Leistungs- und/oder Verhaltenspflichten der Parteien. § 280 BGB bezieht sich als allgemeine Regelung auf vertragliche wie auch vertragsähnliche und gesetzliche Schuldverhältnisse. Die spezielle Mängelgewährleistung nach § 437 BGB greift nur beim Vorliegen eines Kaufvertrags.

3. Das Haus müsste mangelhaft gewesen sein. Ist eine Sache bereits dann frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang der vereinbarten Beschaffenheit entspricht (vgl. § 434 Abs. 1 BGB)?

Nein!

Nach § 434 Abs. 1 BG ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen entspricht. Die Kriterien müssen kumulativ erfüllt sein. Zu den subjektiven Anforderungen gehört auch die vereinbarte Beschaffenheit. V und K haben keine bestimmte Beschaffenheit zum Terrassendach vereinbart. Vorliegend könnte das Dach aber den objektiven Anforderungen nicht entsprechen. Seit 01.01.2022 gilt das neue Kaufrecht, nach dem es kein Stufenverhältnis mehr zwischen den subjektiven und den objektiven Anforderungen sowie den Montageanforderungen gibt. Die Originalentscheidung erging noch nach alter Rechtslage, wir stellen aber die aktuelle Rechtslage dar.

4. Das Dach könnte mangelhaft sein, weil es nicht den objektiven Anforderungen genügt (§ 434 Abs. 3 BGB). Ist dies bereits dann der Fall, wenn ein sog. Mangelsymptom vorliegt?

Nein, das ist nicht der Fall!

Eine Sache entspricht nicht den objektiven Anforderungen, wenn sie nicht die übliche Beschaffenheit aufweist, die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB). Diese richtet sich nach den berechtigten Erwartungen eines objektiven Durchschnittskäufers. Unter einem bloßen Mangelsymptom hingegen sind äußerliche Merkmale eines Mangels zu verstehen, die auf dessen Vorhandensein schließen lassen. Von Mangelsymptomen kann nur gesprochen werden, wenn die jeweiligen Umstände für sich genommen die Merkmale eines Sachmangels (noch) nicht erfüllen (RdNr. 18). Als bloßes Mangelsymptoms nennt der BGH etwa kleinere Wasseransammlungen am Fuße einer abschüssigen Einfahrt, die auf eine mangelhafte Entwässerungsanlage schließen lassen können (RdNr. 18).

5. Das Terrassendach ist undicht. Ist dies ein bloßes Mangelsymptom?

Nein, das trifft nicht zu!

Ein Dach soll Wind und Wetter standhalten. Es entspricht daher nicht der üblichen Beschaffenheit einer Terrassenüberdachung, dass sie undicht ist und wiederholt Wasser eintritt. Damit liegt ein Sachmangel bei Gefahrübergang (§ 446 BGB) vor. Das OLG Bremen sah darin, dass das Terrassendach undicht war, keinen Sachmangel, sondern ein bloßes Mangelsymptom (RdNr. 17)

6. K hat erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt (§ 323 Abs. 1 BGB).

Ja!

Bei Vorliegen eines Mangels soll der Verkäufer zunächst die Gelegenheit bekommen, diesen zu beheben (= Nacherfüllung, § 439 BGB). Daher kann der Käufer erst dann Schadensersatz verlangen, wenn eine angemessene Frist zur Nacherfüllung verstrichen ist. K hat gegen V einen fälligen Nacherfüllungsanspruch nach §§ 437 Nr. 1, 439 BGB und hat V auch eine Frist zur Nachbesserung gesetzt. V ist jedoch untätig geblieben. Die angemessene Frist (§ 323 Abs. 1 BGB) ist mithin verstrichen.

7. Der Anspruch aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn K und V einen wirksamen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben.

Genau, so ist das!

Der Anspruch aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB besteht nicht, wenn die Parteien die Gewährleistungsrecht wirksam ausgeschlossen haben. Bei Kaufverträgen, die keine Verbrauchsgüterkäufe (§ 474 BGB) sind, ist ein Gewährleistungsausschluss in aller Regel unproblematisch möglich. Ist ein solcher vereinbart, kann der Käufer grundsätzlich keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer geltend machen - also auch keinen Schadensersatzanspruch, der auf einem Sachmangel der Kaufsache beruht. Schließlich ist der Gewährleistungsausschluss vorliegend auch nicht durch eine entgegenstehende Beschaffenheitsvereinbarung eingeschränkt. K und V haben einen Gewährleistungsausschluss vereinbart.

8. V müsste sich aber auch auf den Gewährleistungsausschluss berufen können. Könnte dies ausgeschlossen sein, wenn V den Mangel arglistig verschwiegen hätte (§ 444 BGB)?

Ja, in der Tat!

Nach § 444 BGB kann sich der Käufer auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt nach ständiger Rechtsprechung zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügen nicht. BGH: Ein arglistiges Verschweigen sei nur dann gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder zumindest damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte. (RdNr. 23)

9. V handelte arglistig und kann sich deshalb nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444 BGB).

Ja!

Der Verkäufer muss bei Vertragsschluss (1) den Mangel kennen oder ihn zumindest für möglich halten und (2) wissen oder zumindest damit rechnen und billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte. BGH: Der Verkäufer muss, sofern es sich nicht um einer Besichtigung zugängliche und ohne weiteres erkennbare Mängel handelt, die der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (RdNr. 23). Schon vor dem Verkauf an K probierte V das Terrassendach zu reparieren. Die Wassereintritte waren V also bekannt. Dennoch hat sie K nicht darüber in Kenntnis gesetzt. V handelte mithin arglistig.

10. K kann von V aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB die Beseitigungskosten verlangen.

Genau, so ist das!

Im Übrigen setzt ein Anspruchs aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB ein Vertretenmüssen und einen ersatzfähigen Schaden (§§ 249ff. BGB) voraus. Zu vertreten sind Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 BGB). Das Vertretenmüssen wird vermutet (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB). V kann sich vorliegend weder in Hinsicht auf die mangelhafte Leistung noch auf die unterlassene Nacherfüllung exkulpieren. Somit kann vorliegend auch die Frage nach dem Anknüpfungspunkt des Vertretenmüssens beim Schadensersatz statt der Leistung dahinstehen. Der zu ersetzende Schaden kann anhand der erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten bemessen werden.

Dein digitaler Tutor für Jura

Jetzt kostenlos testen

Fundstellen

BGH 10/27/2023 , V ZR 43/23 , NJW-RR 2024, 542

Schäffer, Undichtes Terrassendach als Sachmangel - Aufklärungspflicht, sonst Arglist!, RÜ 2024, 181

Omlor, Schuldrecht BT: Sachmangel versus Mangelsymptom, JuS 2024, 562

Eine Besprechung von:

Jurafuchs ist eine Lern-Plattform für die Vorbereitung auf das 1. und 2. Juristische Staatsexamen. Mit 15.000 begeisterten Nutzern und 50.000+ interaktiven Aufgaben sind wir die #1 Lern-App für Juristische Bildung. Teste unsere App kostenlos für 7 Tage. Für Abonnements über unsere Website gilt eine 20-tägige Geld-Zurück-Garantie - no questions asked!

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

MariHa

12.10.2024, 18:21:39

Daneben bestünde auch ein Anspruch aus c.i.c. oder?

LELEE

Leo Lee

13.10.2024, 09:39:14

Hallo MariHa, vielen Dank für die sehr gute und wichtige Frage! In der Tat könnte man dies meinen. Beachte allerdings, dass wenn ein Vertragsverhältnis (hier Kaufvertrag, woraus sich dann das Schuldverhältnis ergibt) besteht, es eben keinen Anwendungsbereich mehr für die CIC existiert, da das SV diesen Anspruch verdrängt. Dies ist u.a. auch deshalb der Fall, weil CIC als normaler Anspruch eine dreijährige Frist ab Jahresende hat, während bei Mängelrechten nach zwei Jahren die Rechte ausgeschlossen werden (siehe 438). Eine Ausnahme besteht dann, wenn arglistig getäuscht wurde, da dann der Schädiger bzw. der Täuscher nicht mehr durch eine kürzere Frist geschützt werden soll. Hierzu kann ich i.Ü. die Lektüre vom Müko-BGB 9. Auflage, Maultzsch § 437 Rn. 86 ff. sehr empfehlen :)! Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

stellvertretende Kommode

14.10.2024, 10:26:10

Hätte hier denn auch aufgrund arglistiger Täuschung gem. § 123 I angefochten werden können?

as.mzkw

15.10.2024, 09:37:04

Aber hier handelte V doch arglistig? Insofern bin ich auch davon ausgegangen, dass der Anspruch aus cic bestehen bleibt und auch eine Anfechtung nach §

123 BGB

möglich ist. Kann das nochmal jemand erklären?

SCHA

Schatzfund

15.10.2024, 14:37:06

Würde man hier jedoch die c.i.c annehmen würde man entgegen des Willen des Gesetzgebers die Gewährleistungszeit von 2 auf 3 Jahre verlängern.

as.mzkw

15.10.2024, 14:39:07

Dieser Einwand gilt meines Wissens nach gegenüber arglistig handelnden Verkäufern aber nicht.

Simon

17.10.2024, 22:52:01

Die §§ 437 ff. BGB schließen einen Anspruch aus §§ 280 I, 241 II, 311 II Nr. 1 (c.i.c.) bzgl. des Mangels grundsätzlich aus, da ansonsten (1) die spezielle Verjährung nach § 438 I, II; (2) die Norm des § 442 I; und (3) der Vorrang der Nachterfüllung umgangen würden. Im Falle des arglistigen Verschweigens eines Mangels greifen diese Argumente nicht, da (1) nach § 438 III 1 die Regelverjährung gilt; (2) § 442 I 2 Alt. 1 greift; und (3) es nach § 281 II Alt. 2/§ 323 II Nr. 3 keiner

Fristsetzung

bedarf. Danach geht im vorliegenden Fall ein Anspruch aus c.i.c. durch. Ein ähnliches Urteil findet sich bei BGH, NJW 2009, 2120, wo der BGH erstmals nach der Schuldrechtsreform von 2001 dieses Konkurrenzproblem löste: Die Kl. kauften von den Bekl. ein Hausgrundstück unter Ausschluss der Mängelgewährleistung. Dabei war das Haus unter Verwendung von Asbestzementplatten errichtet worden - was den Bekl. auch bekannt war und zum Scheitern vorheriger Verkäufe des Grundstücks geführt hatte. Der BGH bejahte sowohl einen Anspruch aus §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 wie auch aus §§ 280 I, 241 II, 311 II Nr. 1.

LEHA

Lenny Hallqvist

3.4.2025, 10:47:26

Danke Simon, das hast du echt gut erläutert. Das sind aber auch ehrlich gesagt die komplexen Fragen, die auf Examensniveau zu lösen sind. Finde diese Aufgabe wie etliche im Übrigen zur Examensvorbereitung viel zu leicht und dabei liegt mir ZivilR nicht mal besonders. Die Kluft zum Niveau originaler Examensklausuren ist viel zu groß.

HARD

hardymary

6.4.2025, 12:20:33

Würde ich so nicht unterschreiben, @[Lenny Hallqvist](293363). Klar ist der Inhalt einer Examensklausur komplexer, hat mehr Stoff und mehr Probleme. Aber würde dieses Problem in einer Examensklausur auftauchen (natürlich noch neben anderen), dann denke ich schon, dass man es genau mit dem Wissen dieser Aufgabe lösen kann. Ich schreibe jetzt in zwei Wochen Examen und habe die ganze Zeit schon gesagt, dass der Stoff inhaltlich nicht schwieriger wurde als in der Zwischenprüfung. Das Schwierige am Examen ist das gesamte Wissen parat zu haben, umzusetzen und juristisch zu arbeiten.

LEHA

Lenny Hallqvist

6.4.2025, 15:11:18

Naja das sehe ich anders, aber ich wünsche dir ganz viel Glück und Erfolg fürs Examen!

HARD

hardymary

7.4.2025, 12:16:19

Hängt wahrscheinlich auch ein wenig mit der Universität zusammen. Meine Zwischenprüfungsklausuren waren schon richtig harter Tobak. Das mag an anderen Universitäten anders sein. Danke dir! :)

LEHA

Lenny Hallqvist

7.4.2025, 12:20:25

Glaub nicht, dass das bei mir hier in Köln anders ist… 🥲 Bis auf vielleicht bei wenigen nicht so namhaften Universitäten haben alle juristischen Fakultäten und Juraprofs den Ruf sehr hart zu prüfen.

Mathis

28.11.2024, 08:44:18

Sollte für das

Fristsetzung

serfordernis nicht besser § 281 Abs. 1 BGB zitiert werden? Außerdem funktioniert auch hier die Verlinkung auf den systematischen Kurs nicht.

Linne_Karlotta_

28.11.2024, 16:04:24

Hey Mathis, danke für deinen Hinweis. Wir schauen uns die Aufgabe noch einmal an. Bzgl. der Verlinkung: Benutzt du einen Adblocker oder sonstige vergleichbare Einstellungen in deinem Browser? Wir haben festgestellt, dass sich dies auf die internen Verlinkungen auswirkt. Wir arbeiten an einer Lösung des technischen Problems, aber bis dahin könntest du vielleicht einen anderen Browser oder die Jurafuchs-Desktop-App benutzen? Liebe Grüße, Linne – für das Jurafuchs-Team

Mathis

28.11.2024, 16:07:55

Hey Linne, das war tatsächlich in der App für iOS. Da sieht das so aus: „Dieses Prüfungsschema findest Du [q3409] hier [/q] in unserem systematischen Kurs.“

Linne_Karlotta_

28.11.2024, 16:14:59

Huhu, danke für die Klarstellung. Hier gab es in der Tat einen anderen technischen Fehler, den ich jetzt behoben habe. Jetzt müsste es wieder klappen. Viele Grüße!

FalkTG

21.12.2024, 07:19:33

Was waere denn die Folge eines Mangelsymptoms?

Puppy Yoga

18.2.2025, 18:32:08

@[FalkTG](241044) Ich denke mal, dass (noch) kein

Sachmangel

vorliegt und somit kein SE gefordert werden kann...

Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und mit 15.000+ Nutzer austauschen.

Kläre Deine Fragen zu dieser und 15.000+ anderen Aufgaben mit den 15.000+ Nutzern der Jurafuchs-Community

Jetzt kostenlos testen

Aufklärungspflicht über Sachmangel eines undichten Terrassendachs (BGH, Urt. v. 27.10.2023, Az. V ZR 43/23)

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Diesen Fall lösen 87,7 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K verlangt nun von V die Kosten für eine Reparatur des Terrassendachs. Könnte K gegen V ein Schadensersatzanspruch aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB zustehen?

2. Zwischen V und K ist ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

3. Das Haus müsste mangelhaft gewesen sein. Ist eine Sache bereits dann frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang der vereinbarten Beschaffenheit entspricht (vgl. § 434 Abs. 1 BGB)?

4. Das Dach könnte mangelhaft sein, weil es nicht den objektiven Anforderungen genügt (§ 434 Abs. 3 BGB). Ist dies bereits dann der Fall, wenn ein sog. Mangelsymptom vorliegt?

5. Das Terrassendach ist undicht. Ist dies ein bloßes Mangelsymptom?

6. K hat erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt (§ 323 Abs. 1 BGB).

7. Der Anspruch aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn K und V einen wirksamen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben.

8. V müsste sich aber auch auf den Gewährleistungsausschluss berufen können. Könnte dies ausgeschlossen sein, wenn V den Mangel arglistig verschwiegen hätte (§ 444 BGB)?

9. V handelte arglistig und kann sich deshalb nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444 BGB).

10. K kann von V aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB die Beseitigungskosten verlangen.

Fundstellen

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Weitere für Dich ausgwählte Fälle