Vorrang der Sachmängelansprüche auch vor Gefahrübergang


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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K kauft von V ein „Baugrundstück“. Noch vor Auflassung (§ 925 BGB) und Übergabe stellt sich heraus, dass das Grundstück nach öffentlichem Baurecht nicht bebaubar ist.

Einordnung des Falls

Vorrang der Sachmängelansprüche auch vor Gefahrübergang

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Das Grundstück ist mangelhaft, weil es nicht bebaut werden darf (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB).

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Ja, in der Tat!

Ein Sachmangel liegt bei einer negativen Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit einer Sache vor. Die Beschaffenheit umfasst alle Eigenschaften der Sache, die ihr unmittelbar anhaften sowie alle rechtlichen, wirtschaftlichen und sozialen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt. Somit zählt auch die öffentlich-baurechtliche Nutzbarkeit eines Grundstücks zur Beschaffenheit der Sache. Da das Grundstück nicht wie vereinbart bebaut werden darf, ist das Grundstück mangelhaft im Sinne des subjektiven Fehlerbegriffes (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB).

2. K kann Mängelrechte aus dem Kaufvertrag geltend machen (§ 437 BGB).

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Nein!

Nein! Zwar liegt ein Sachmangel vor. Die Mängelrechte des Käufers gelten jedoch erst ab Gefahrübergang, ⁣ grundsätzlich also ab Übergabe der gekauften Sache (§ 446 S. 1 BGB), beim Versendungskauf ab Übergabe an das Versandunternehmen (§ 447 Abs. 1 BGB). Vorsicht: § 447 Abs. 1 BGB findet beim Verbrauchsgüterkauf so gut wie keine Anwendung! (§ 475 Abs. 2 BGB). Hier hatte V dem K das Grundstück noch nicht übergeben. Der Gefahrübergang hat noch nicht stattgefunden.

3. K kann vom Kaufvertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurückverlangen (§§ 346 Abs. 1, 323 Abs. 1, 4, 326 Abs. 5 BGB).

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Genau, so ist das!

Vor Gefahrübergang stehen dem Käufer die Rechte aus allgemeinem Leistungsstörungsrecht zu. Steht fest, dass der Verkäufer niemals vertragsgemäß leisten kann, so kann der Käufer bereits vor Fälligkeit der Leistung zurücktreten (§ 323 Abs. 4 BGB). Die grundsätzlich erforderliche Fristsetzung (§ 323 Abs. 1 BGB) ist wegen Unmöglichkeit der mangelfreien Erfüllung entbehrlich (§§ 326 Abs. 5, 275 BGB). Die fehlende Bebaubarkeit ist auch erheblich (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB). Nach Rücktrittserklärung gegenüber V (§ 349 BGB) kann K von V Rückzahlung des Kaufpreises verlangen (§ 346 Abs. 1 BGB).

4. K unterlag beim Kauf des Grundstücks einem Eigenschaftsirrtum. Er irrte über die Bebaubarkeit des Grundstücks (§ 119 Abs. 2 BGB).

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Ja, in der Tat!

Der Eigenschaftsirrtum berechtigt zur Anfechtung, wenn der Erklärende über verkehrswesentliche Eigenschaften der Sache irrt (§ 119 Abs. 2 BGB). Eigenschaften einer Sache sind alle wertbildenden Faktoren, die ihr aufgrund tatsächlicher oder rechtlicher Verhältnisse auf Dauer anhaften. Sie sind verkehrswesentlich, wenn sie von der Verkehrsanschauung oder der Parteienabrede als wesentlich anzusehen sind. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks stellt eine solche verkehrswesentliche Eigenschaft dar, da sie dem Grundstück unmittelbar anhaftet und immense Auswirkungen auf dessen Wert hat. Da K hierüber irrte, unterlag er einem grundsätzlich zur Anfechtung berechtigenden Eigenschaftsirrtum.

5. K kann nach überwiegender Ansicht sein Kaufangebot anfechten (§§ 142 Abs. 1, 119 Abs. 2 BGB).

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Ja!

Ob die kaufrechtliche Mängelhaftung das Anfechtungsrecht wegen eines Eigenschaftsirrtums auch schon vor Gefahrübergang ausschließt, ist umstritten. Nach überwiegender Ansicht soll der Käufer vor Gefahrübergang nicht anfechten dürfen, wenn dies dazu führen würde, dass nach Gefahrübergang kaufrechtliche Spezifika umgangen werden, insbesondere: (1) dem Verkäufer sein zukünftiges „Recht der zweiten Andienung“ genommen wird und (2) der Käufer sich durch Anfechtung trotz grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel vom Vertrag lösen könnte (entgegen § 442 Abs. 1 BGB). Beides liegt hier nicht vor: Die Nacherfüllung des V ist ohnehin unmöglich. Und K hat nicht arglistig getäuscht (§ 442 Abs. 1 BGB). Die kaufrechtliche Mängelhaftung steht der Anfechtung durch K hier nicht entgegen.

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