Fehlerhafte Grundstücksbewertung – Sachwalterhaftung (§ 311 Abs. 3 S. 2 BGB)

Verträge begründen Verpflichtungen grundsätzlich allein zwischen den am Vertrag beteiligten Parteien (Relativität der Schuldverhältnisse). Für die cic gilt nichts anderes: Dritte werden daraus grundsätzlich weder berechtigt noch verpflichtet. Eine Ausnahme bildet § 311 Abs. 3 BGB, wonach ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 auch zu Personen entstehen kann, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis "entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst."(§ 311 Abs. 3 S. 2 BGB).

Bei dem vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 3 BGB handelt es sich um eine Eigenhaftung von Vertretern und Verhandlungsgehilfen. Die wichtigsten Fälle sind: (1) die Haftung desjenigen, der ein eigenes unmittelbares, wirtschaftliches Interesse an dem Vertragsabschluss hat (sog. Prokurator in rem suam) und (2) die Sachwalterhaftung. Sachwalter sind solche Personen, die wegen ihrer besonderen Sachkunde in hohem Maße das persönliche Vertrauen des Vertragspartners in Anspruch nehmen und diesem erst dadurch die Gewähr für eine ordnungsgemäße Durchführung riskanter Geschäfte geben. D nahm als Gutachter in besonderem Maße Vertrauen für sich persönlich in Anspruch und hat dadurch eine zusätzliche persönliche Gewähr für den Wert des Grundstücks übernommen. Als Sachwalter ist er in ein vorvertragliches Schuldverhältnis mit K einbezogen.

Schadenersatzansprüche aus § 823 Abs. 1 BGB scheiden aus, da das bloße Vermögen kein absolut geschütztes Recht darstellt. Ein Schadenersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB scheitert an der fehlenden Absicht stoffgleicher Bereicherung. Ein Anspruch aus § 826 BGB kommt aber in Betracht: Darin, dass D dem K vorsätzlich einen zu teuren Grundstückswert nannte, liegt eine sittenwidrige Schädigung. D handelte auch zumindest mit dolus directus 2. Grades (Wissen) hinsichtlich einer Vermögensschädigung des K und damit vorsätzlich. K kann von D Schadenersatz aus § 826 BGB verlangen.

K wurde von D arglistig über den tatsächlichen Wert des Grundstücks getäuscht. Er unterlag einem Irrtum, der ihn zum Abschluss dieses Kaufvertrags veranlasst hat. Zwar steht D nicht „im Lager“ des V. Allerdings hatte V Kenntnis von der Täuschung des D, sodass diese dem V zugerechnet wird (§ 123 Abs. 2 BGB). In Kenntnis des wahren Werts des Grundstücks wäre gar kein Kaufvertrag zustande gekommen oder aber es wäre K bei ordnungsmäßiger Aufklärung gelungen, einen für ihn günstigeren Vertrag abzuschließen. K kann seine Willenserklärung, gerichtet auf Abschluss des Kaufvertrages, anfechten.