Besonderheiten im Mietrecht (§ 535ff. BGB): 36 Fälle & Rechtsprechungen mit Lösung

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Teil 4: Miete nach Beendigung des Mietverhältnisses

V kündigt S wirksam zum 30.11.2021. S verweigert die Rückgabe der Wohnung. V klagt erfolgreich gegen S auf Räumung der Mietsache. Das Urteil wird rechtskräftig und am 31.01.2022 vollstreckt. V verlangt von S für den Zeitraum 1.12.2021-31.01.2022 Zahlung der ortsüblichen Miete (€600).

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Untermietzins nach Beendigung des Mietverhältnisses

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Teil 1: außerordentliche Kündigung

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Kündigungsrecht des Vermieters (§ 563 Abs. 4 BGB)

A, B und C treten in das Mietverhältnis des toten M ein. C ist zahlungsunfähig. V spricht deshalb allen drei form- und fristgerecht die Kündigung aus.

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Ablehnungsrecht der eingetretenen Personen (§ 563 Abs. 3 BGB)

Eheleute M und F wohnen gemeinsam in einer Wohnung. Im Mietvertrag ist alleine F als Mieterin aufgeführt. F stirbt. 32 Tage nach Kenntniserlangung des Todes erklärt M Vermieter V mündlich, er wolle nicht in den Mietvertrag eintreten. Er habe erst gestern von seinem Ablehnungsrecht erfahren.

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Camper

M und S sind Brüder und wohnen zusammen. Im Mietvertrag ist allein M als Mieter aufgeführt. Während M ein Stubenhocker ist, ist S jedes Jahr neun Monate unterwegs in seinem Van, um für Instagram coole Fotos von Sonnenaufgängen zu machen. M stirbt.

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Sonstige Personen

Um sich etwas hinzuzuverdienen, lässt F den Student S als Mitbewohner in ein freies Zimmer in der von ihr allein angemieteten Wohnung einziehen. F und S leben in einer „Zweck-WG“, haben also nicht wirklich viel miteinander zu tun. F stirbt.

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Kinder

F und ihre nichtehelichen Kinder lebten jahrelang in einer kleinen Wohnung. Jetzt ziehen alle zusammen in eine neue Wohnung. In dem Mietvertrag, der über fünf Jahre geschlossen ist, steht F alleinige Mieterin. Drei Tage nach Einzug stirbt F.

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Getrennter Haushalt

Ehemann M und Ehefrau F wohnen seit Jahren zusammen zur Miete in der Wohnung des V. Im Mietvertrag ist allein F als Mieterin aufgeführt. Schon seit langem schlafen M und F nicht mehr gemeinsam im Bett, Essen nicht zusammen und unterhalten sich nicht. F stirbt.

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Grundfall, § 563 Abs. 1 BGB, Ehegatte (und Erbe)

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Anforderungen an die Schriftform (§ 126 BGB)

M und V wollen einen Wohnraummietvertrag für zwei Jahre schließen. Im schriftlich aufgesetzten Vertrag stehen nur Angaben zu den Parteien, der Mietsache und dem zu entrichtende Mietzins. Sowohl M als auch V unterschreiben den Mietvertrag auf derselben Urkunde.

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§ 550 S. 2 BGB

M und V schließen mündlich einen auf zwei Jahre befristeten Mietvertrag. M merkt nach drei Monaten, dass ihr Mainz nicht gefällt. Zudem hat Vermieter V ihr im Hausflur aufgelauert und absichtlich ein Bein gestellt, wodurch sich M ein Bein gebrochen hat. Wütend teilt sie V deshalb mit, dass sie kündigen will.

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§ 550 S. 1 BGB

Studentin M zieht zu Beginn ihres Jurastudiums aus ihrem Heimatdorf nach Mainz. Dort schließt sie mit Wohnungseigentümer V mündlich einen Wohnraummietvertrag über zwei Jahre.

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Pfandrecht am Anwartschaftsrecht

Mieterin M betreibt einen Elektronikhandel und hat bei A 10 MacBooks unter Eigentumsvorbehalt gekauft, die in den Mieträumen lagern. M hat Zahlungsschwierigkeiten, kann V keine Miete mehr zahlen und nimmt einen Kredit bei der B-Bank auf und übereignet dieser zur Sicherheit die MacBooks. M kann später weder Miete noch den Kredit zahlen. Daraufhin zahlt die B-Bank dem A den Restkaufpreis für die MacBooks.

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Einstieg

Mieterin M zahlt seit fünf Monaten die Miete (pro Monat €500) nicht mehr und hat auch sonst kein Geld. In der Mietwohnung hat sie aber ihren sehr teuren Jura-Kaffeevollautomaten im Wert von €3500 stehen. Vermieter V will, dass die Schulden beglichen werden.

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Wegfall des Eigenbedarfs

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Eigenbedarfskündigung

Dem derzeit in Köln lebenden V gehört eine Eigentumswohnung in Berlin, die er an M auf unbestimmte Zeit vermietet hat. Als V ein tolles Jobangebot von Jurafuchs in Berlin annimmt, möchte er nunmehr die Wohnung selbst nutzen. Aus diesem Grund erklärt er M schriftlich die Kündigung des Mietvertrages.

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außerordentliche Kündigung - Zahlungsverzug

M mietet Vs Wohnung für €450 im Monat. Als M im Juli 2021 ihr ganzes Geld beim Derivatehandel verzockt, kommt sie in Geldnöte. Für August und September 2021 überweist M an V nur jeweils €250. V erklärt daraufhin Ende September die außerordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs.

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außerordentliche Kündigung - Lärm - Abmahnungserfordernis

M zockt oft nachts mit Freunden Computerspiele. Er schreit dabei so laut herum, dass die anderen Mieter kaum noch schlafen können. Nachdem diese sich bei Vermieterin V beschweren, verbringt V selbst einige Nächte im Haus. Völlig übermüdet erklärt V dem M die außerordentliche fristlose Kündigung wegen langanhaltender Lärmstörungen, die V durch ein Lärmprotokoll belegt.

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Unberechtigte Untervermietung

Mieter M hat bei V eine Wohnung zum Schnäppchenpreis von €200 pro Monat gemietet und sofort an die Studentin S für €600 pro Monat weitervermietet. V erfährt nach einem Jahr davon und verlangt die von S an M gezahlte Miete.

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Aufwendungsersatz im Mietrecht für Kosten der Selbstvornahme

M lebt in einer von V vermieteten Wohnung. Als im September bei Temperaturen von 18°C die Zentralheizung ausfällt, versucht sie vergeblich, ihren Vermieter telefonisch zu erreichen. Deshalb bestellt sie kurzerhand selbst einen Handwerker, der die Heizung wieder repariert (Kosten: €500). Sie verlangt von V Aufwendungsersatz.

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§ 536a = sämtliche Schadenspositionen

V hat von Bauunternehmerin B ein mehrstöckiges Haus errichten lassen. Eine der Wohnungen darin vermietet V an M. Ein Jahr nach Ms Einzug stürzt die Decke ein. Grund dafür ist, dass B fahrlässig falsches Material benutzt hatte, was V nicht erkennen konnte. M bricht sich beim Einsturz den Arm und verlangt von V Ersatz ihrer Heilbehandlungskosten.

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Minderung / Rückforderung der Miete

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Mietrecht – Anfänglicher Mangel vor Übergabe

V vermietet Ärztin A Räume zum Betrieb einer Praxis. Zwei Wochen nach Vertragsschluss und noch vor der Schlüsselübergabe erfahren sie, dass in dem Gebäude keine Praxis betrieben werden darf, weil es unter Denkmalschutz steht. V konnte das nicht wissen. A muss neue Räume suchen und verlangt von V Schadensersatz, weil sie durch die Öffnungsverzögerung einen Verdienstausfall erlitten hat.

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Rückgabe der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit

Obwohl der Mietvertrag nach Kündigung durch Mieter M mit Ablauf des 30.9. endet, zieht M erst am 31.10. aus der Mietwohnung aus. Vermieter V entgeht dadurch die Vermietung an den Nachmieter N für diesen Monat, der die doppelte Miete gezahlt hätte.

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Verkürzte mietvertragliche Verjährungsfrist im Falle von Ansprüchen gegen einbezogene Dritte (§ 548 BGB)

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Einhaltung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs

M hat bei V in Friedrichshain seit langer Zeit eine günstige große Wohnung gemietet. M will nun einen Beauty-Salon eröffnen, allerdings sind passende Mietobjekte sehr teuer. Deshalb eröffnet er den Salon kurzerhand in einem Teil der Wohnung. V mahnt M ab. M macht trotzdem weiter.

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Fall des § 537 Abs. 1 BGB (Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters)

M wohnt in der von V vermieteten Wohnung zu einer monatlichen Miete von €1.000, die er auch bislang jeden Monat überweist. Weil er aber den ganzen August in seiner Ferienwohnung auf Menorca und nicht in der Mietwohnung verbringt, zahlt er die August-Miete nicht. Auch im September überweist er nur die September-Miete.

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Gewisse Fürsorge, § 241 Abs. 2 BGB, etwa Warnung vor bestimmten Gefahren

M wohnt in einem großen Mehrparteien-Mietwohnhaus des V. Anfang August erlangt V nach einem Einbruch in eine der Wohnungen und Rücksprache mit dem Hersteller der Schließanlage Kenntnis von der Existenz eines manipulierten Nachschlüssels. Mit diesem könnte theoretisch jede Wohnung betreten werden. V unternimmt daraufhin nichts. Eine Woche später wird M's Goldkette aus ihrer Wohnung gestohlen.

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Duldung der Wegnahme von Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, § 539 Abs. 2 BGB

Als Mieter M im Sommer mal wieder die Schweißperlen von der Stirn tropfen, erwirbt er im Baumarkt eine Klimaanlage und baut diese nach Genehmigung durch seine Vermieterin V fest in die Wohnung ein. Als das Mietverhältnis ein Jahr später endet, will M die Klimaanlage wieder ausbauen und mitnehmen.

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Erhaltung der Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand 2

F mietet von V eine moderne Penthousewohnung mit neuen Sanitäranlagen für €1200 im Monat. Nach zehn Jahren sind die Sanitäranlagen infolge normalen Gebrauchs so beschädigt, dass eine Reparatur notwendig ist. F verlangt von V Instandhaltung.

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Erhaltung der Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand 1

Frau F mietet von Vermieterin V eine moderne Penthousewohnung mit einem funktionsfähigen Telefonanschluss für monatlich €1200. Nach zwei Monaten Mietzeit ist der Telefonanschluss wegen Materialfehlers kaputt. F fordert von V Reparatur, V entgegnet, sie könne doch nichts dafür.

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Vermieter unterlässt die Überlassung des Gebrauchs an den Mieter

Urlauberin U ist für zwei Wochen auf Sylt. Am 01.04.2021 vereinbart U mit ihrer Arbeitskollegin A, dass diese ihre Wasserski zum Preis von €300 an die U bis zum 15.05.2021 vermietet. Bezahlt werden soll danach. A übergibt die Wasserski nicht wie vereinbart an U, weil A selbst noch das gute Wetter auf Sylt zum Wasserski fahren nutzt. U mietet sich stattdessen für die zwei Wochen Wasserski zum Preis von €500 beim Sylter Wasserskiverleih.